<tt id="m0uk4"></tt>
  • 
    
    1. 專家稱房價月租比達800倍 泡沫將在2015年破滅
      2013-10-21   作者:張庭賓  來源:第一財經(jīng)日報
      分享到:
      【字號

          中國樓市很可能進入最后逼空階段。

          過去的一兩個月,可謂是中國剛需者最受煎熬的兩個月,一方面看著樓價比2012年大幅上升;另一方面看到房貸收緊,生怕未來付出更高的利息,其中更有很多人一直觀望等待國家調(diào)控使房價下跌,卻不想每次略有調(diào)整后暴漲更甚,終于被煎熬得快瘋狂了,忍無可忍進入市場。

          這一幕與2007年中國A股何其相似,隨著股價大幅暴漲,日開戶數(shù)不斷飆升,10萬、20萬、30萬……這其中的很多人在一年前對股票毫無概念,甚至在3個月前仍對股市賺錢不屑一顧。可在上證指數(shù)[1.62%]5000點以上,他們終于經(jīng)不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀,在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下,在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市,在“死了都不賣”的鼓噪中,終于把省吃儉用多年積蓄的財富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。對于主力來說,這就是逼空散戶,他們就不停地推高股指,直到最大規(guī)模散戶最后瘋狂買入來接盤,他們才從容撤退。

          所不同的是,與中國A股的超級大牛市發(fā)展了2年相比,中國房地產(chǎn)的牛市周期要長得多,從前一個低谷1998~2000年開始,從2003年前后開始復蘇并一路上漲,雖然經(jīng)過了2006年宏觀調(diào)控、2008年美國金融危機和中國股災、2011年的再度房地產(chǎn)調(diào)控后,可謂每挫愈奮。今年8月中國70個大中城市中再度有69個城市房價同比上漲。其中,北京房價同比漲幅為19.3%,居全國之首。廣州和上海房價緊隨其后,分別上漲了19.0%和18.5%。

          國際貨幣基金組織(IMF)數(shù)據(jù)顯示,五大中國城市在世界最昂貴的房地產(chǎn)市場中名列前茅,甚至超過了東京、倫敦和紐約,美國《大西洋[1.45% 資金 研報]》雜志寫道:世界上十大貴的讓人難以承受的房地產(chǎn)市場中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個最常用標準,中國樓市泡沫都極為嚴重:一線城市的房價收入比已經(jīng)普遍在25倍以上,而房產(chǎn)的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍,甚至出現(xiàn)了超過800倍的。

          盡管如此,無數(shù)預測中國樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了,即便是新科諾貝爾經(jīng)濟學獎得主席勒也不能避免,他曾準確地預測了2002年美國科技股泡沫和2007年美國樓市泡沫破滅,而對中國樓市,他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫,但現(xiàn)在中國樓市以再度上漲對他還以顏色。

          那么,中國樓市真的能擺脫經(jīng)濟規(guī)律,就像空中樓閣可以擺脫地心引力,會讓席勒們改寫經(jīng)濟學嗎?

          中國樓市泡沫的確有相對特殊之處:一、它是地方政府的命根子——土地財政的來源。二、中國的婚嫁習俗,讓房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣,即使魚鉤很高,離開了水面,丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人,像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。三、在人民幣的升值周期中,國際熱錢的涌入將會推動樓價上漲。

          在過去一年的樓價上漲中,我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應,推更大的地塊,以刺激高地價的誕生。9月初,新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯[2.26% 資金 研報]中心項目地塊,為3年來全國總價最高。北京農(nóng)展館北路8號地塊被融創(chuàng)競得,樓面單價達7.3萬元/平方米,成為全國樓面單價最高。這就使土地的價格高過現(xiàn)房的價格,所謂面粉比面包貴,緊接著的邏輯是,這個樓面價再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤,則意味著未來更高的樓價。

          在這個游戲中,土地財政顯然成為最大贏家,2013年前6月,全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金達1.13萬億元,同比大幅增長60%。其中北、上、廣三地經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元,接近2012年全年1934.92億元的水平。當然房地產(chǎn)商對此也喜聞樂見,因為與現(xiàn)在的面粉價相比,高價的現(xiàn)房似乎沒有那么扎眼了,同時因為未來更高房價的威懾,剛性需求者心里更受煎熬。

          這就是筆者為什么多次說“中國樓市是個硬泡沫”的原因。這個“硬泡沫”何時破滅,也要看上述三個要素的變化:

          第一個要素,從地方政府對土地財政的依賴角度來看,有兩種可能打破這個惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉(zhuǎn)化,由“全能管制投資型”政府轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝邢挢熑畏⻊招汀闭杀敬鬄榻档停孤实卣f,這在三年內(nèi)不切實際;二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財政,估計也會受到地方的強力反對,更可能是在土地財政因樓市崩盤銳減后,才被迫全面轉(zhuǎn)收房產(chǎn)稅。

          第二個要素,中國婚房剛性需求大幅下降,而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國婚嫁習俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是,2015年,中國將迎來最后一個人口“生育高峰后遺癥”和“第一個死亡高峰”。最后一個生育高峰是1982~1990年,每年出生人口都在2200萬人以上,其中1987年的2550萬人是頂峰,當年生的人今年是26歲,正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人;而到2015年,隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期,中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”,這意味著住宅供給的增加。簡言之,2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

          第三個要素,國際熱錢何時從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國際熱錢流入中國,有兩個目的,一是在中國本土賺取更多利潤,二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益;而最重要的外部因素是美國何時進入美元收緊周期。現(xiàn)在熱錢在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前,人民幣升值日趨緩慢。關(guān)鍵在美聯(lián)儲何時開始收縮貨幣,今年二季度,美聯(lián)儲暗示開始退出QE后,中國外匯就出現(xiàn)了凈流出,新興市場一度出現(xiàn)因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機;三季度,由于美國優(yōu)先解決政府財政平衡問題,延后退出QE,9月中國外匯收支再轉(zhuǎn)而為正。換言之,這個臨界點就是美國開始正式退出QE,按照現(xiàn)在情況,美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE,最晚應在明年一季度結(jié)束前。更不要說美國開始加息會引來美元復興的主升浪時期了,這個時間點可能在2015年。

          在美國開始退出量化寬松的時候,美國還會同步推動中東石油危機的升級,再加上國際糧價大漲,會對中國形成嚴重的輸入性通脹,會比2011年更加嚴重,這將推動房貸利率大幅攀升,使得更多房貸違約,會引發(fā)房價大跌,就像現(xiàn)在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣。

          一言以蔽之,中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前,未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最后的逼空。你會在這個樓市“上證指數(shù)5000點以上”的時期買房嗎?

        凡標注來源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟參考報社,未經(jīng)經(jīng)濟參考報社書面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
       
      相關(guān)新聞:
      · 樓市調(diào)控需要什么樣的長效機制 2013-10-14
      · 限價難以控房價樓市流行"雙合同" 網(wǎng)簽價縮水失真 2013-10-12
      · 警惕房市火爆背后的假象 2013-10-10
      · 財富增值是貨幣推動的幻象 2013-10-10
      · 北京現(xiàn)神秘拋房客 購房者憂房價已見頂躊躇接盤 2013-10-10
       
      頻道精選:
      ·[財智]誠信缺失 家樂福超市多種違法手段遭曝光·[財智]歸真堂創(chuàng)業(yè)板上市 “活熊取膽”引各界爭議
      ·[思想]投資回升速度取決于融資進展·[思想]全球債務危機 中國如何自處
      ·[讀書]《歷史大變局下的中國戰(zhàn)略定位》·[讀書]秦厲:從迷思到真相
       
      關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
      經(jīng)濟參考報社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟參考報協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
      新聞線索提供熱線:010-63074375 63072334 報社地址:北京市宣武門西大街57號
      JJCKB.CN 京ICP備12028708號
      国产精品一区二区三区日韩_欧美一级a爱片免费观看一级_亚洲国产精品久久综合网_人妻中文字幕在线视频二区
      <tt id="m0uk4"></tt>
    2. 
      
      1. 综合亚洲日本日日摸夜夜添 | 午夜亚洲欧美视频在线观看 | 亚洲欧美日韩国产一区 | 亚洲专区精品中文字幕 | 在线精品视频一区二区三四 | 亚洲午夜成激人情在线影院 |