農(nóng)地市場(chǎng)化再添新樣本 首單土地流轉(zhuǎn)信托落地安徽
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2013-10-16 作者:記者 鐘源 高偉/北京報(bào)道 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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中信信托有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中信信托”)10月15日正式對(duì)外發(fā)布消息稱(chēng),10月10日該公司成立了新的土地流轉(zhuǎn)信托。該計(jì)劃名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”。中信信托此前公告稱(chēng),該信托計(jì)劃的A類(lèi)委托人為安徽省宿州市埇橋區(qū)人民政府,A類(lèi)信托單位5400萬(wàn)份。信托成立時(shí)發(fā)行,期限為12年。自此,我國(guó)首單土地流轉(zhuǎn)信托正式落地安徽。 中信信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳超杰在發(fā)布會(huì)上透露,前期產(chǎn)品涉及的流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)5400畝,后期還將涉及25000畝。流轉(zhuǎn)后土地?cái)M建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園,由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司作為服務(wù)商提供服務(wù)。 “這樣我們能夠保證原有土地所有權(quán)、承包權(quán)及農(nóng)地性質(zhì)不會(huì)發(fā)生變化。”吳超杰進(jìn)一步指出。 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法,土地所有權(quán)歸屬分兩類(lèi):一是全民所有制,即國(guó)有土地;二是勞動(dòng)群眾集體所有制,主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中,一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外,用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這意味著,在原先的制度框架內(nèi),農(nóng)村集體用地?zé)o法通過(guò)招拍掛等方式入市流通,相關(guān)權(quán)益也無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化途徑進(jìn)行分配。 對(duì)此,中信信托的相關(guān)工作人員解釋?zhuān)撔磐杏?jì)劃具有結(jié)構(gòu)化、混合型的特征。其中,混合型是因?yàn)樗?cái)產(chǎn)權(quán)資金、建設(shè)資金和地租資金。為解決建設(shè)資金和農(nóng)民土地地租支付的問(wèn)題,中信信托將另行發(fā)行資金信托計(jì)劃。作為受益權(quán)人,被流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶的收益有基本地租收入、扣掉稅費(fèi)后的土地增值部分以及在園區(qū)工作農(nóng)戶的工資性收入。 在風(fēng)險(xiǎn)管控方面,上述工作人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者坦言,作為新生事物,可能有很多問(wèn)題出現(xiàn),目前我們主要通過(guò)前期對(duì)產(chǎn)業(yè)方進(jìn)行嚴(yán)格挑選、確定訂單環(huán)節(jié)以及兌付時(shí)服務(wù)商差額彌補(bǔ)的辦法,來(lái)盡量規(guī)避農(nóng)戶的損失。 在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定不變的前提下,農(nóng)村土地承包人基于對(duì)受托人的信任,將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人,由其利用專(zhuān)業(yè)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理或使用,土地收益歸受益人所有。“中信信托推出的這種土地流轉(zhuǎn)新模式,有別于以前模式,有很大發(fā)展空間。”一長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的資深人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。 事實(shí)上,當(dāng)前一些城市已經(jīng)開(kāi)始在農(nóng)地的市場(chǎng)化道路上,嘗試一些打破“二元制”的探索。其中,重慶市基于“計(jì)劃+市場(chǎng)”的雙軌制試點(diǎn)階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知,這種模式通過(guò)將農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合成“地票”,再通過(guò)先交易“地票”,然后將具體土地征為國(guó)有的方式,使得原本不能直接流轉(zhuǎn)的農(nóng)地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。 此外,還有將農(nóng)地國(guó)有化之后再流轉(zhuǎn)的“深圳模式”,以及海南省所嘗試的,允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地,來(lái)用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 參與土地管理制度改革工作的一位權(quán)威人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,土地制度改革的一個(gè)重點(diǎn),就是在原有制度模式上,通過(guò)總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn),完善“農(nóng)地”通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行流通,以及權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)化分配的路徑。
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