一個始于2009年，被譽為“代言昆明城市的名片級作品”的20億元地產高端項目，在經歷五年的審批、規(guī)劃后，最終項目地塊面臨著被轉讓的境地，五礦地產控股有限公司(以下簡稱五礦地產)布局西南地區(qū)的昆明戰(zhàn)略亦或受挫。

　　日前，記者在來自北京產權交易所的一則看似平常的股權轉讓公告中，發(fā)現了重要信息：昆明嘉盛置業(yè)公司(以下簡稱昆明嘉盛)全部股權及債權擬以9.7億元的掛牌價轉讓，其凈資產評估溢價近30倍。值得注意的是，標的公司高溢價背后正是毗鄰滇池的256畝土地，但早在掛牌轉讓之前，一家河南房企已成為意向接盤方。

　　資料顯示，昆明嘉盛母公司隸屬于五礦地產，原本五礦地產將利用上述200余畝土地打造昆明高端度假酒店，這也被視為其發(fā)力西南市場之作。

　　據熟悉上述項目的昆明一位資深地產人士透露，該地塊原本為住宅用地，但后來規(guī)劃幾經變更成為酒店及商業(yè)用地，建設要求苛刻致使開發(fā)投資回報難以保證，昆明嘉盛的開發(fā)經費也長期靠母公司內部借款維持。不過，五礦地產總經理田景崎對記者表示，轉讓該項目是國資委的要求，因為規(guī)劃為酒店項目，國資委認為不符合公司主業(yè)。

　　昆明嘉盛已投入數億元

　　從“觀景道18號”到“南亞國際合作交流中心”，再到“萬景園”，滇池東北角的256畝土地被五礦地產賦予了諸多想象。從“頂級別墅”到“商務會所、總部基地”，再到“超五星級酒店”，五礦地產一步步地被現實拉了回來，最終不得不面臨變賣土地的殘酷現實。

　　昆明嘉盛主要開發(fā)位于昆明滇池附近的“萬景園”項目，目前已累計拖欠五礦地產湖南開發(fā)有限公司(以下簡稱五礦湖南)3.57億元債務。公告顯示，截至今年6月末，昆明嘉盛的凈資產為2655.9萬元，評估凈資產逾6億元，溢價近30倍。其中，核心資產為256畝項目用地。而2012年度審計報告顯示，昆明嘉盛資不抵債，所有者權益156.47萬元，凈利潤虧損1178萬元。

　　早在2008年9月，中國五礦集團就看上了昆明滇池國家旅游度假區(qū)(以下簡稱滇池度假區(qū))這片寶地，開始布局西南。滇池度假區(qū)官網顯示，彼時度假區(qū)以BT方式與昆明嘉盛合作建設環(huán)湖東路大漁片區(qū)段，預計投資11.5億元。

　　記者注意到，2008年7月，滇池度假區(qū)經濟發(fā)展局下發(fā)了上述項目的立項批復，幾乎與BT項目同時上馬。

　　昨日(10月14日)，昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地產開發(fā)有限責任公司(以下簡稱嘉盛地產)總經理楊志威向記者透露，公司已在項目上投入了好幾億元，但不方便透露具體的盈虧情況。對于前述BT項目與標的項目之間有無關聯，楊志威表示這屬于商業(yè)機密。

　　值得注意的是，去年底，昆明市國土局發(fā)布消息稱，“萬景園”項目地塊用途變更為商務金融、住宿餐飲用地，該土地來源為昆明嘉盛自有存量用地。今年7月，昆明國土部門公布的前6個月國有土地使用權登記情況中，前述項目的土地證號才首次對外公布，領證日期為“2013年2月”。

　　而早在2009年10月，位于滇池度假區(qū)內，東接云南民族文化村，西臨草海觀景大堤，南依海埂公園，北靠滇池南郡等高檔別墅區(qū)的 “觀景道18號”項目出現在了五礦湖南的官網上。該地塊亦被描述為“滇池片區(qū)內之絕版地塊，可謂天生麗質，是打造頂級別墅的絕佳之地。”

　　然而，在隨后幾年，五礦地產打造別墅的想法被破滅。

　　成文于2010年8月的昆明嘉盛“萬景園”一期建設項目環(huán)評報告顯示，“萬景園”項目即原 “南亞國際合作交流中心”項目，該項目建筑內容包括五星級酒店及商業(yè)、度假村、中國五礦企業(yè)總部基地。其中，中國五礦企業(yè)總部基地主要是企業(yè)會所。項目建設期為2010年9月至2012年3月。

　　“快速做好一切開工前的各項工作，將項目打造成五礦地產在云南的精品樓盤。”五礦湖南官網宣稱。直到2012年6月，中國五礦集團相關負責人視察“萬景園”項目時，仍存有商業(yè)住宅的想法，當年11月該項目才開工奠基。

　　據接觸過前述項目的昆明某資深地產人士透露，土地為住宅用地的時候，開發(fā)商的意愿都還是很明確的，而變成商業(yè)、商務用地就很難做了，酒店就更難了，“萬景園”項目還有公共建筑文化藝術項目，投資回報基本沒有保證。

　　不過，田景崎在接受記者采訪時解釋稱，“他們屬于央企，國資委要求16家央企不能做酒店業(yè)務，才轉讓了昆明項目。”

　　意向接盤者永威置業(yè)

　　在五礦地產公開轉讓昆明項目之前，已有“神秘”的意向受讓方出現。

　　據記者調查發(fā)現，面對標的資產近10億元的轉讓價，這個意向受讓方不是一線房企巨頭，而是一家河南的房企——永威置業(yè)。

　　2011年4月，嘉盛地產與永威置業(yè)簽署了合作開發(fā)“萬景園”項目協(xié)議。一年后，在永威置業(yè)舉行的前述項目設計方案研討會上，參會方包括楊志威等合作方高層。會上，永威置業(yè)進一步透露了開拓該項目的雄心，并認為“昆明項目的拓展，進一步擴大了公司的投資領域，為公司在外省做復合型地產打下了堅實的基礎”。

　　這家成立于2005年的河南房企，曾以“永威鑫城”項目走紅鄭州，目前旗下擁有5個住宅在售項目與1個商業(yè)待售項目，主要集中在鄭州市，開發(fā)面積逾200萬平方米，2012年實現銷售額30億元。

　　近日，永威置業(yè)常務副總經理馬水旺向記者表示，公司在收購資金上沒有任何問題。對于昆明嘉盛的轉讓溢價水平，馬水旺認為，項目旗下主要是土地，不好評價。

　　對于接盤后的開發(fā)風險與回報率，在馬水旺看來，這個項目主要是規(guī)劃問題，大部分面積都要修建酒店，因為酒店客房不能上市銷售，但商品房可以一套一套地售賣，公司目前主要以住宅開發(fā)為主，存在一定的風險。

　　以轉讓項目的約束條件來看，這要比一般項目苛刻。掛牌公告顯示，依據規(guī)劃內容，約9.5萬平方米的酒店用地要求打造超五星級酒店，且不準設置除文化藝術以外的非酒店功能，臨路配建體量不低于3000平方米的公共文化項目等。

　　在田景崎看來，永威置業(yè)只是其中一家意向受讓方，但最終誰能勝出，這要看哪家的收購方案最優(yōu)。

　　五礦年內拿地耗資82億

　　巨資拿地、與地產大鱷綠地集團結盟、頻頻牽手地方政府……背靠央企巨頭五礦集團的五礦地產，正行走在擴張的道路上。

　　記者統(tǒng)計得出，五礦地產年初至今，征戰(zhàn)了北京、長沙、沈陽與南京四地，僅拿地耗資逾82億元，土地面積總計68萬平方米。其中，今年3月，五礦地產以38.6億元巨資成功競得南京13.6萬平方米土地，而沈陽項目曾刷新了當地“地王”記錄。值得注意的是，前述四個項目地塊均位于核心城市有增長潛力的區(qū)域。

　　對于擴張所帶來的財務壓力，田景崎地表示，旗下公司資產負債率一般都要求控制在70%以下，不會有財務風險。田向記者透露，今年至今已取得項目銷售額逾70億元，若按照這一業(yè)績快速發(fā)展，年底就有可能實現百億元計劃。

　　“我們進入的城市一般都會首選直轄市、一線城市或省會城市等，這些地方風險小。”田景崎表示，為了加速業(yè)務擴張與整合，目前五礦集團已為五礦地產旗下四家企業(yè)增資20億元，已完成增資計劃的2/3。

　　據了解，五礦地產旗下擁有五礦置業(yè)、五礦建設、湖南二十三冶建設集團、五礦(營口)產業(yè)園四家實體企業(yè)，項目遍布全國十余個省市，涉足住宅、商業(yè)與工業(yè)等多種地產業(yè)態(tài)。

　　根據五礦地產的區(qū)域安排，五礦置業(yè)旗下擁有位于北京、天津等直轄市和省會城市的多家項目公司，主要布局環(huán)渤海區(qū)域；五礦建設主要業(yè)務集中在珠三角和長三角；嘉盛地產作為湖南二十三冶建設集團的唯一地產平臺，側重西南、西北區(qū)域，主要是以長沙為基地，目前有昆明及長、株、潭地區(qū)8個房地產項目；五礦(營口)產業(yè)園則主要以產業(yè)地產為專業(yè)方向。

　　尤其是對于嘉盛地產，今年8月，公司表示要確保2015年完成80億元的銷售額，力爭挑戰(zhàn)百億目標，深耕長株潭，全面布局中西部，新增土地儲備300萬平米、新開工面積186萬平米。

　　不過，昆明萬景園項目作為嘉盛地產最早布局西南地區(qū)的唯一一枚棋子，隨著此次股權轉讓，在業(yè)內人士看來，五礦地產的西南戰(zhàn)略布局或將遇挫。