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    1. 業(yè)內(nèi)人士認為北京可售商品住宅庫存已跌破警戒線
      預示房價上漲速度可能再度加快
      2013-10-11   作者:記者 梁倩/北京報道  來源:經(jīng)濟參考報
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        中原地產(chǎn)市場研究部10日發(fā)布報告,據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,10月9日,北京可售商品房住宅庫存已從年初的80038套下降至59921套,創(chuàng)年內(nèi)庫存新低。值得注意的是,這是庫存數(shù)值首次跌破6萬套。
        業(yè)內(nèi)人士認為,北京庫存已跌破警戒紅線,接下來的幾月內(nèi),北京房地產(chǎn)市場受供需不均衡影響,房價上漲速度或再度加快。
        北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示:2013年10月9日,北京可售商品房住宅中,期房住宅庫存31341套,現(xiàn)房住宅庫存28580套,合計59921套,低于之前的年內(nèi)低點2013年5月2日的60674套,創(chuàng)年內(nèi)新低。
        中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,由于近期新房供應不足,需求卻在不斷增加,促使北京新房庫存量不斷減少。“以北京月均10000套計算,59921套的消化周期已不足6個月。”
        CRIC研究中心研究員楊晨青表示,城市可售商品住宅消化周期12月為正常周期,而6個月則為警戒紅線,少于6個月,則供求關系失衡明顯。現(xiàn)階段一線城市的庫存消化周期均已逼近半年紅線,北京甚至已跌破警戒紅線。更值得注意的是,北京9月新增供應60萬方左右,但成交卻高達138萬方,成交缺口越來越大。
        “從北京以往庫存與市場關系看來,庫存8萬套是供求均衡點,若高于8萬套,說明供大于求,房價會滯漲甚至下跌,但低于8萬套時,房價會上漲明顯。而僅不足6萬套的庫存,可能會影響十月市場成交量,但供求矛盾激烈,房價上漲速度或再度加快。”張大偉說。
        的確,2013年以來房價上漲明顯,一線城市新建商品住宅同比上漲近兩成。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,8月份,北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間,上漲之勢突出。
        “一方面,土地價格上漲加大房價上漲預期,因此,在地方政府限價的背景下,對于掌握定價權(quán)的開發(fā)商來說,放緩入市節(jié)奏成為主流。”張大偉表示。
        CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,2013年1至8月,全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高于去年同期,廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%。
        而土地市場熱度一路飆升,一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價。以一線城市1至8月商品房用地成交為例,廣州土地成交金額達503億元,同比上漲678%,平均樓面價4878元,同比上漲113%;北京土地成交額達982億元,同比上漲352%,平均樓面價同比上漲64%;上海成交額達1060億元,同比上漲297%,樓面價同比上漲60%;深圳成交額280億元,同比上漲411%,樓面價同比上漲184%。
        “除地價上漲給予房價上漲的高預期外,隨著年內(nèi)以來大量項目的入市熱銷,大部分房企已近完成全年銷售計劃。房企銷售任務完成理想,使房企沒有加速推盤意愿,這也是加深供求矛盾,推高房價的一大推手。”張大偉說。
        據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,萬科、保利等17家房企9月銷售額合計738.7億元,環(huán)比上漲14.2%,同比增幅達32.6%。以此計算,上述17家房企2013年1至9月合計銷售5635億元,同比增長30.8%,對有銷售目標的房企監(jiān)測顯示,前三季度全年目標完成率已經(jīng)達到76.9%。
        “增加供應是緩解供求矛盾的唯一良藥,北京市也注意到這點。”張大偉指出,從目前整體市場走勢看,年內(nèi)北京的庫存減少狀態(tài)很難得到緩解,銀十量價上漲幾成定局,但北京后期即將出臺的限房價競地價每年2萬套的供應量,以及其它可能出臺的長效機制或有望逐漸抑制房價的上漲幅度。
        張大偉說,國慶前后,北京市土地整理儲備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營性用地,總出讓土地面積高達188.9萬平方米,在已經(jīng)掛出出讓的總土地中,住宅類的地塊高達15宗,合計面積達到了230萬平方米。
        “因此,疊加已經(jīng)出讓的土地814萬平方米,預計北京住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。”他表示,北京庫存明顯緩解將出現(xiàn)在2014年上半年。供應明顯增加將緩解現(xiàn)在市場的供需矛盾,而限價房的大量供應,一旦到明年初形成入市,也將對整體市場帶來非常大的影響。
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