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    1. 萬達公司負債率幾乎成謎
      王健林倡導現金為王
      2013-10-10   作者:荊寶潔  來源:21世紀經濟報道
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         2013年9月23日清晨,青島的交通廣播里,一位青島市民抱怨,前一天的交通擁堵,是由萬達舉辦的活動而引起的。那天,有60位國際、國內影星到青島來走紅毯秀。萊昂納多·迪卡普里奧的出現,讓章子怡也瞬間淪為粉絲,在參加央視《對話》節目環節,章子怡向觀眾們“炫耀”了她和萊昂納多在同趟飛機上的合影。

         炫目的秀場背后,500億的投資計劃才剛剛開始。

         現金比負債率更重要

         資料顯示,青島東方影都項目占地376萬平方米,總建筑面積540萬平方米,擁有影視產業園、會展中心、汽車秀、萬達城、酒店群、游艇中心、國際醫院、酒吧街八個功能區。該項目計劃2016年6月項目一期開業,2017年6月影視產業項目建成。

         在青島東方影都項目之前,今年已有3個萬達城項目公開宣布投建,無一不是巨額投資。其中,哈爾濱萬達城投資200億,南昌萬達城投資400億,合肥萬達城投資300億。青島項目之后,萬達又公布了無錫萬達城的投資計劃,投資300億。短短5個月之內,萬達宣布投建5座萬達城,涉及投資額1700億。

         由于萬達完成借殼香港上市僅兩個月,尚未公布完整的財務報表,外界無從得知萬達的資金狀況。但無論是在收購美國第二大院線AMC發布會現場,還是宣布在英國的百億投資計劃;不論是在哈爾濱萬達城或是青島東方影都項目的發布會上,記者們都會問:萬達如何解決資金問題?

         萬達集團董事長王健林頗不以為然。他稱此次500億投資將分步完成,其中,土地等初期投資約50億元,萬達自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構成整個投資的主要資金來源。

         早年,他在接受記者專訪時表示,判斷一家企業是否資金緊張,只要看它是否還在土地市場拿地就會得知。新的投資計劃,仿佛是對過去的肯定。他透露說,加上文化旅游的概念,房子賣得更快了。

         每年年初和年中,萬達都會對外公布收入狀況和經營情況,但負債率幾乎成謎。在王健林眼中,現金流比負債率更重要。“早在1997年我就為公司提出了‘銷售為首 現金為王’的基本理念。”王健林援引美國能源貿易商安然為例,這個曾經在美國500強企業中排名第七的巨頭,報表上顯示負債率還不到20%,但僅僅因為財務丑聞導致現金流斷了兩個月,之后就不得不宣布破產。

         王健林表示,速度快正是萬達集團的優勢和特點之一,是要一直保持的競爭能力。普通的開發商,完成一個項目需要四五年的時間,但萬達僅需要18至20個月。早完工一年,一座萬達廣場可以多收一個億的租金,這意味著節約一個億的成本。

         建設速度最快的南昌萬達城,計劃2015年開業,合肥萬達城2016年開業,哈爾濱、無錫萬達城都計劃在2017年開業。長白山度假旅游區開業,讓地方政府相信,萬達不是圈地。

         外界簡單累加投資量,但王健林從來不認可這樣的計算方式。宣布的總投資額并不等于當年投資。比如長白山總投資160億,但今年蓋完5個酒店后,才完成了二期。萬達要求長白山的經營(投入)期是10年,哈爾濱是8年。南昌也是10年。其間意味著地產項目全部建完和消化所有的庫存。

         在所有長回收周期項目中,都包含有快速回籠資金的住宅和商鋪項目。9月初,南昌萬達城來北京為銷售宣傳造勢,距該項目開工剛滿兩個月,首期商鋪一開盤即售罄。哈爾濱萬達城8月底洋房首期開盤也已售罄。

         也就是說,青島項目,王健林只需投入50億元,就可撬動500億的項目。而在施工建造環節,亦有施工方墊資。用地產項目反哺文化、旅游業,沉淀下來的經營性物業產生現金流后,未來若有機會上市,將產生溢價。

         王健林看到的生意,早已超出了地產,而地產只是手段。

         海外并購生意經

         萬達另一個大手筆,是海外并購。

         據王健林稱,萬達的國際化業務首先會在8至10個國家,主要是尋找酒店業務,并結合文化產業進行并購。消費類公司也在考慮范圍內。

         繼去年26億美元收購AMC的計劃后,今年年初萬達又宣布投資英國10億英鎊。盡管英國駐華大使吳思田公開表達了英國政府對萬達的歡迎態度,但對萬達的質疑依然不斷。

         不為多數人所知的是,收購AMC萬達只投出7億美元,但承擔了19億美元的債務。有意思的是,萬達投資后,債主們紛紛放棄了令AMC提前償債的計劃。財報顯示,2011年度,AMC虧損8270萬美元。而截至今年6月底的上一財年,AMC已扭虧為盈,業務盈利4140萬美元,營收達26.9億美元。

         并購英國圣汐游艇公司的3.2億英鎊,萬達只需出50%資金,剩下50%資金靠融資。圣汐游艇公司每年稅前盈利約10%,沒有債務,融資并不困難。倫敦的酒店項目總投資達7億多英鎊,但地價只有9000多萬英鎊。項目融資來自愛爾蘭聯合銀行的資產包。

         據透露,萬達在美國也在談一些酒店項目,基本上沿用倫敦模式。萬達投一筆錢,參與當地綜合性開發,既有公寓也有酒店。如果純投資酒店,經營會很艱難。通過銷售住宅的方式回籠資金,比單純買酒店的成本更低。

         今年萬達半年工作會議上,王健林稱,倫敦酒店項目樓面地價只有售價的十五分之一,公寓銷售完就可白賺回一個超五星酒店。“我們在境外也不會盲盲目目掏很大一筆錢就買一個酒店,利息錢收不回來,我們不會干這個傻事的。”王健林說。

         資料顯示,萬達上半年收入745.1億元。不過,中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2013年前三季度房企銷售金額50強》里,萬達集團前三季度銷售額只統計了 580億元。

         秀場之外

         9月22日,60位明星之外,他們的老板們也都到場。在影視界,影響明星們命運的是經紀公司和制作公司。當天,明星們負責走秀,老板們談的全是生意。
       
         萬達與美國奧斯卡學院、CAA、WME、UTA、ICM世界四大藝人經紀公司,以及中國電影家協會簽訂了合作協議。2016年開始,每年9月舉辦青島國際電影節,期間,將設奧斯卡日,由奧斯卡學院舉辦系列主題活動。

         饒有意味的是,9月17日,美國電影藝術與科學學院稱,收到中國大連萬達集團助其興建電影博物館的2000萬美元(約合1.2億元人民幣)捐款。

         有時,比現金更有號召力的,是眾人想象中的未來。王健林稱,目前萬達已擁有6000塊電影屏幕,并計劃在2020年達到全球電影市場份額的20%。

         許給地方政府的同是一個更好的未來。據稱,爭搶萬達城落戶的地方政府不在少數。王健林稱,一座萬達城甚至可以改變一座城市的功能定位。

         更大的挑戰將隨著時間推移浮出水面。不是資金,有可能將是產品和管理。王健林坦陳,類似的產品組合,國際上尚未有先例。每個萬達城都涉及多種業態。多種業態組合在一起是否可以成功尚未得知。由此也將引發管理問題,究竟是以每個萬達城為中心實行區域化的管理,還是通過各個業務條線進行管理,仍待摸索。

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