中國（上海）自由貿易試驗區啟動在即，上海房地產市場躁動不已。昨日（9月24日），上海連續拍出4幅地塊，實現出讓收入28.82億元。在這之前，上海多幅地塊均以高溢價拍出，各路資本對在上海占據一席之地的強烈意愿可見一斑。與此同時，在自貿區的帶動下，自貿區內的倉庫、廠房以及自貿區周邊的寫字樓也迎來租金上漲的盛宴。然而，在一片看漲聲中，也應看到自貿區可能將對上海房地產市場造成的沖擊—一旦自貿區正式啟動，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產市場的機會，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿區這一強勁的“對手”。
距離上海自貿區掛牌還有一周時間，作為上海自貿區開發主體中的唯一上市公司，外高橋（600648，SH）的股價已經在兩個月的時間內從13元漲到了昨日（9月24日）的58.33元；與此同時，臨港和外高橋地區的住宅價格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅；當地倉庫、廠房更是有價無市。
然而，自貿區帶給上海房地產業的并非全是利好。一旦自貿區正式啟動，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產市場的機會，上海的房地產尤其是豪宅市場勢必受到沖擊。此外，上海中心商圈零售商用物業也有可能受到沖擊。8月底，《每日經濟新聞》記者曾采訪多位上市房企高管，詢問其自貿區對樓市的影響，多數人的看法是：有待進一步觀察。
刺激廠房、倉庫需求
上海高力國際工業物業服務部副董事孫潔告訴記者，目前自貿區的倉庫和廠房已是有價無市，到了一房難求的程度。
而在此前，自貿區倉庫和廠房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報告稱，受電子商務帶來的需求刺激，上海非保稅區倉庫租金已經全面超過保稅區倉庫租金。仲量聯行研究部總監周志鋒說，受近幾年出口增長乏力影響，此前外高橋等地的保稅區倉庫需求量已經不像之前那么大，成交也不夠活躍。
但自貿區的掛牌，將改變目前的局勢。外高橋此前披露的公告顯示，自貿區亞太分撥中心、跨國公司地區性總部等五大平臺均會大量使用當地的倉庫和廠房資源。
中房信研究總監薛建雄說，自貿區成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產品，加大到中國銷售和生產。這些產品通常附加值和品質都比較高，所以他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求都會比較高，也能承擔更高的租金。因此，現有的優質廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。
上海寫字樓前景看好
根據周志鋒的研究，9月份以來，自貿區所在區域辦公樓的售價有15%的上漲。而租金方面，此前有報道稱，當地部分寫字樓租金較年初增長將近一倍。但事實上，如果未來的自貿區仍然延續外高橋等保稅區目前的注冊地和辦公地分離現狀，真正會受到推動的，反倒是自貿區以外的寫字樓市場。
孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區注冊的很多企業，多以辦公地和注冊地分離方式運營，即只在外高橋保稅區內留少部分工作人員組成的小型辦事處。
此前，上海的寫字樓租金剛剛經歷了3年來的首次下降。戴德梁行華東區研究部數據顯示，2013年二季度甲級寫字樓平均日租金為8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以來的首次下降；國際超甲級標準寫字樓的日租金水平保持穩定，同比上浮1.3%，達到12.59元/平方米。由于后續供應源源不斷，上海寫字樓租金趨勢并不為外界看好。
但自貿區讓境內外資本大大提高了對上海寫字樓的信心。此前，徐家匯中心項目地塊曾有4家境內外上市公司爭搶，最終都被新鴻基地產收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價，刷新了全國今年土地成交總價紀錄。
周志鋒表示非�？春蒙虾懽謽鞘袌龅那熬�，認為這個市場需求會出現井噴。
自貿區周邊地價受熱捧
在自貿區內擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場青睞，其股價從停牌前的13.5元，漲到了昨日收盤時的58.33元，漲幅超過300%。自貿區周邊的土地價格亦受到資本熱捧。
昨日，杭州至高房地產以5億元拿下浦東新區川沙新市鎮城南社區一地塊，折合樓面價19473元/平方米。
就在9月12日，陽光城剛剛以25.74億元的總價拿下該區域另一幅地塊，樓面價18437元/平方米。9月11日，億城股份則以總價16.7億元、樓面價28899元/平方米獲得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊。
整個9月份，上海連續拍出高價地。中秋節前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當地二手房價格的樓面價。
房地產專家蔡為民說，自貿區最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經濟的增長。從經濟發展的角度看，上海的房價還有進一步上漲的可能。目前土地市場的火爆，只不過是這種預期的提前反映。開發商為了在未來的上海占有一席之地，不惜以高價獲取土地。
部分領域將遭受沖擊
值得警醒的是，雖然自貿區為房地產行業帶來的利好非常明顯，但也并非只有好處。
9月26日，英國最大的房地產開發商—邦瑞將出席上海的豪宅展，目的是銷售倫敦的住宅。
邦瑞中國區首席代表白兮說，今年5月，中國銀行方面已經和該公司簽訂了一項合作，只要通過該公司在英國購買住宅，且購買住宅的價值超過200萬元人民幣，那么就可以允許將其在中國銀行賬戶內的人民幣存款作為抵押，獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買房屋。
白兮認為，隨著自貿區正式掛牌，當地購房者會更加容易地獲得人民幣兌換的機會，這在一定程度上會讓房地產市場降溫。
薛建雄也認為，未來會有一部分投資性需求借勢自貿區而流向國外，但初期這個比重不會很大，對房地產市場的整體沖擊很小。
據白兮介紹，其與中國銀行的上述合作雖然已進行了4個多月，但目前只有400多位客戶成功將人民幣兌換成英鎊。但同策咨詢機構此前的統計顯示，去年一年，上海10萬元以上單價的豪宅成交量也不過100多套。
此外，上海中心商圈零售商用物業也有可能受到沖擊。一旦自貿區內實行購物免稅政策，無疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪租金出現下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主，而奢侈品消費目前正是上海核心商業圈底商租金的主要支撐。
不過，蔡為民認為，自貿區內即使開設免稅商店，其免稅幅度也不會太大。因為一旦放開免稅，不僅將會沖擊上海市內的零售商業，對其他省市的零售商業也會產生巨大沖擊。相反，自貿區的轉口貿易會逼迫周邊國家進一步降低關稅，反過來影響國內的稅收。從長遠看，上海的零售商業不僅不會受到自貿區免稅政策的沖擊，還會受益于國家鼓勵內需的政策而獲得蓬勃發展。
宋會雍也表達了類似的看法，認為自貿區及其周邊的零售商用物業將供不應求。據他統計，2013年至今，自貿區附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業地產供應僅3.3萬平方米，成交量卻有5.02萬平方米，短期內處于供不應求局面。