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    1. 房企再融資開閘漸近 對賭風勁刮利誘機構認籌
      2013-09-19   作者:  來源:21世紀經濟報道
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          停擺三年之久,房企再融資開閘信號明確后,即刻引來各家上市房企的蜂擁而至。
          9月18日,市場傳出消息稱,北京一家房企再融資方案已經獲得證監會受理。一家上市房企高管受訪時證實,受到這一消息影響,該公司關于再融資的股東大會相比原計劃擬提前舉行,目前已經開始準備股東大會的相關事宜。
          而同日,萊茵置業發布再融資預案,9月份以來發布再融資預案的上市公司達到7家。同一天,本月初剛剛發布再融資預案的華夏幸福,也公告稱其方案已經獲股東大會通過。
          從再融資受理進程來看,目前在京地產商中,北京城建再融資方案早在8月上旬獲得股東大會通過,只有這一家的時間設置滿足證監會受理條件。
          盡管此前,已有多家房地產企業公布再融資方案,但市場對于監管層如何把控再融資放行標準一直難有定論,亦有傳聞稱某房企的再融資方案申報遭拒,因此不少房企選擇“邊推進、邊觀望”的態度。
          此外,機構的態度也變得十分重要。面對A股市場調控措施最為緊張的行業,政策和市場趨勢不明,通過多種手段吸引機構投資人認購,正悄悄成為房企再融資的新規則。
          僅9月份以來,包括華夏幸福、天保基建、廣宇集團和招商地產等7家房企已經發布再融資預案。
          截至9月18日,8月中上旬發布預案的新湖中寶、宋都股份、北京城建和榮盛發展等7家上市公司,均已經獲得股東大會通過。此外,華夏幸福于9月2日發布再融資預案。9月17日即召開股東大會,通過了上述方案。僅從股東大會的召開安排來看,新華聯、大名城和國興地產等公司進展相對仍然滯后。
          相比政策傳言初期,市場對于房企再融資將主要限制在土地一級市場開發,以及舊城改造等政策鼓勵項目的傳言,從目前的房企再融資預案來看,不少募投項目已經包括商業地產、旅游地產和住宅地產開發等。
          實際上,由于政策剛剛放開,政策趨勢不甚明朗,多數房企一直保持“邊推進、邊觀望”的態度。此前某上市房企再融資方案傳言暫緩申報,市場對于房企再融資的政策擔憂一度陡然提升。
          按照另外一家房企高管的說法,該公司再融資預案發布之后,原本計劃將股東大會的召開時間延后,等待政策面趨于明朗。
          不過9月18日,市場傳出消息稱,北京某房企再融資方案已經獲得證監會受理,上述公司聞訊旋即與保薦機構進行了協商,擬將股東大會的日期提前,并且開始馬上籌備股東大會的相關事宜。
          按照再融資的申報流程,再融資方案發布之后,需要先召開股東大會印制申報材料,報相關券商進行內核,內核過后再根據內核意見修改材料,正式報送證監會。在送達證監會受理之前,有國土資源部把第一道關。最近三年,房企再融資方案受到國土資源部審核限制,在獲得證監會受理之前往往已被勸退。因此,上述消息對于諸多房企來說,意味著再融資的政策面出現實質性的回暖。
          9月18日,北京某券商人士預測,由于房企再融資需求較高,隨著政策面明朗,未來加入再融資大軍的房企會繼續增加。而目前已經發布預案準備相對成熟的房企,或通過提高內部流程安排的方式爭取加快融資進程。

          房企聞風而動多措施機構保收

          按照上述房企高管的說法,在再融資方案中,需要著重考慮到機構能否獲得收益。這也是再融資能否吸引機構認購,以及此后能否和機構繼續合作的關鍵。
          但是由于發行價格需要確定在基準日前20個交易日均價的90%以上,發行后需要面對一年的鎖定期,加上未來地產行業調控的政策風險尚不明朗,使得房企不同于其他行業,其股價不確定性因素更大。
          據北京某機構人士透露,在公布定向增發董事會預案之前,融資方就需要與相關機構進行協商,并且盡量延后利好消息的發布,將定增價格控制在一定范圍之內。此外,機構會與融資方式簽訂對賭協議,以保證機構參與的收益率。
          以河北某上市房企為例,該公司2012年年報高送轉的預期就十分強烈,不過一直押后到2013年中報實施。由于該股股價走勢強勁,遂在發布中報的同時即發布定增預案,并且停牌。
          照分析人士說法,若先發布高送轉消息,很有可能繼續推高股價,使得定增價格水漲船高,將難以吸引機構投資人參與。
          除此之外,上述機構人士還表示,不少機構私下會要求上市公司簽訂對賭協議,若無法滿足機構的收益約定,上市公司一方需要彌補相關損失。不過,對于一年鎖定期的約定收益水平,該人士僅表示因公司而異。
          這一安排對于房企來說似是無奈之舉。9月18日,深圳某大型基金公司投研人士受訪時表示,房企再融資開閘對于未來推高房企股價邏輯并不成立,包括銀行、地產等板塊回歸市場高估前的估值是宏觀趨勢。這也顯示出機構對于投資房企再融資之后股價表現仍存擔憂。
          除此之外,上市房企再融資前夕是否會出現“老鼠倉”,也成為再融資能否順利通過的另一個重要因素。
          按照再融資的流程,為了保障再融資過程的順利,在公布定向增發董事會預案之前,上市公司已經與相關機構進行摸底和接觸。
      北京某上市地產商證券部主管對此表示,對于房企而言,再融資計劃還需要與國土部門進行溝通,繁榮的審批流程,似乎很難保證再融資方案不會提前泄露。

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