■流通·困局與裂變（中）

　　今年以來，我國多個城市出現了超市、百貨“關店”現象，而物業租金過高是其中的一個重要原因。記者調查發現，大型商業房屋租賃期限一般為10年，租賃期滿后，大批無力承受續租期租金飛漲的商業企業可能陷入“關店潮”。與此并存的是，因住宅地產調控后投資轉向等原因，商業地產投資已出現“泡沫化”傾向。

	趙乃育/繪

　　房租飆漲“壓垮”零售商

　　此前，沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關店”消息。記者采訪發現，不斷高企的商業地產房租，是我國近期零售業出現“關店潮”的最主要原因。

　　今年5月底，連續經營10年的樂購上海鎮寧店因為租賃合同到期而正式關閉，其在上海市中心另一家賣場因物業改建以及租約到期等原因，也可能于今年8月關閉。
　　記者了解到，樂購上海鎮寧店10年前以每年52萬元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但現在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍，加上人工成本節節攀升，樂購選擇將該網點關閉。
　　上海華聯吉買盛副總經理王幼告訴記者，吉買盛大批店面今年租約到期，租金價格至少翻了一倍以上，部分網點如果無力承受漲價只能關門。
　　上海市流通經濟研究所所長汪亮說：“大型商業的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場開放至今，零售業擴張已持續接近10年，正逢不少早期商業項目合約到期。由于房價帶動租金快速上漲，一些零售企業無力承受，因此全國各城市都出現了一波零售商關店潮。”
　　中國連鎖行業協會分析也顯示，2002年-2005年是連鎖企業開店最快時期，相當部分門店租期10年，最近兩年集中續租，租金將會成倍增長。
　　“租金成本上升已成為超市經營最大的負擔，租金漲幅與零售額增長完全不成正比，永輝在福州已經有兩三個門店因為租金太高而被迫關閉。”福建永輝超市副總裁翁海輝對《經濟參考報》記者說，永輝超市是2001年開始發展的，合同租期都是10年，當時基本上每平方米租金為30元-35元，然后在此基礎上3年遞增或每年遞增。這兩年合同集中到期，如要續租，價格漲到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。

　　商業利潤幾乎被“吃空”

　　記者采訪發現，不斷上漲的租金侵蝕了零售商業利潤，導致零售業競爭力萎縮，成為未大先衰的“小老頭”。

　　克爾瑞商業地產事業部副總監浦祖健告訴記者，目前上海市中心的大賣場租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統的百貨和商場超市日子越來越難過。在西安、長春、濟南等城市大多數蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價往往比批發價“倍增”的重要誘因。
　　蘇寧云商副董事長孫為民表示，蘇寧從2000年開始搞連鎖，初期租金占銷售額的比例是1.5%，現在租金占銷售額的比重達到5%，提高了3倍多，是企業最不穩定、增幅最快的成本。
　　記者了解到，由于近年來商業地產租金快速上升，大量大型百貨集團放棄經營商業，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過與供應商聯營或直接出租店內攤位的方式經營獲利。
　　香港利豐集團董事趙麗娟說對《經濟參考報》記者：“為什么內地出不了控制力強、有品牌的零售商？因為做零售利潤太薄，都被高房租‘吃’掉了。成熟的渠道商要了解用戶需求，幫助工廠生產市場需要的產品，并且培育、引導消費者需求。而現在所謂的渠道商大都是‘地產商’，靠收租過日子。”
　　商務部市場建設司2011年調查顯示，全國大型零售網點數量、面積均比2010年增加，但單位面積營業額下降了6.7%，一些城市的大型商業網點不同程度存在盲目投資、重復建設、資源浪費等問題，導致經營效率降低、競爭無序，并引發黃金地段車輛擁堵等社會問題。

　　商業地產隱現泡沫化

　　商業高租金一方面擠壓了零售業的經營空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業地產出現泡沫化傾向。記者采訪了解到，部分大中城市中心區商業設施過剩，商貿企業出現“招商難”，中低收入階層則被擠壓出商場消費圈。

　　專家指出，發達國家城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米。據國際咨詢機構世邦魏理仕2012年調查，全球在建購物中心規模排名前十的城市，中國占了8個。成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業綜合體項目就已突破100個，計劃新建的面積還有1000萬平方米以上。
　　記者在陜西、山東等地看到，商業地產的投資沖動，也使一些農產品批發市場動輒占地上千畝、甚至數千畝，將本該成為基礎設施的農產品交易平臺異化為地產項目。
　　浦祖健等專家認為，除了住宅地產調控后的投資轉向，商業地產熱背后還有政績工程的推波助瀾。“不求商業營利，但求房價看漲”的畸形商業發展模式可能會讓大型商業設施供給過剩，步入“空城季”。
　　“高房租不僅擠壓了零售業利潤，也逼退了大量物美價廉的產品，損害了消費者利益，與我國促進消費、擴大內需的政策導向背道而馳。”上海市商業經濟研究中心主任齊曉齋對《經濟參考報》記者說，“一些主要經營中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費群體逐漸地被大型商場與購物中心排除在外，商場陷入顧客逐漸減少、商品不打折就少有人買的尷尬境地，進入惡性循環。”
　　汪亮等表示，我們當初認為商業市場化就是政府什么都不管，實際上商業設施事關民生，需要網點規劃和必要的政府調控。過去我們市場化放得太開，部分區域網點分布過密、競爭過度，租金又居高不下。在國外，商業網點規劃做得很好，不允許商業網點的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業租約合同到期后，政府限制租金價格上漲。我國亟待根據新的市場形勢，研究出臺相應的法律法規，重新平衡物業和商業的關系。

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