昨日，融創以21億元加異地建27.8萬平米醫院的代價奪得北京農展館地塊。該地塊位于北京三環以內，位置極佳，起始樓面價就達3.043萬元/平方米。經過69輪競價，該地塊樓面地價最終數字高達7.31萬元/平方米，全國新單價地王就此誕生。

     今日上午，備受關注的上海徐家匯中心地塊成功拍出。新鴻基·威萬溢價24.21%以217.7億元摘得，折合樓面價37264元/平方米。截止目前，該地塊成為全國總價地王，而且也極有可能成為今年的“全國總價地王”。

     而今日下午，起拍價達97億元的杭州華家池地塊，蘇州金雞湖地塊都將出讓，上海、杭州、蘇州的“地王”紀錄有望同時刷新。

    “地王”井噴的背后，房價是否會被迅速推高？樓市調控的長效政策何時塵埃落定都成為當前房地產市場最受關注的話題。

     京農展館地塊樓面價躍上7.3萬 創單價新紀錄

    昨日下午4時許，隨著主持人的一錘定音，北京“新地王”誕生。經過69輪競拍，融創以21億元總價、搭配27.8萬平方米異地醫院樓建設費的代價拿下北京東三環農展館地塊，剔除配建的醫院面積后，樓面價高達7.3萬元/平方米，創造了北京乃至全國的樓面單價紀錄，成為“新地王”，被認為“突破市場想像力”，這也是融創繼亦莊地王之后在北京短期內拿下的第二宗地王。

    據北京市國土局介紹，農展館地塊地處北京東三環邊，毗鄰CBD核心區，屬于北京市城市核心區域較為優質的高端商品住宅用地。有業內人士預計，該項目未來售價或將超過15萬元/平方米。“該地塊面積較小，總規劃建筑面積不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業與辦公類立項，2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層左右”，亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，預計未來售價將在15萬元/平方米以上，或將創下北京豪宅項目的最高價格標桿。

    孫宏斌再度激進擴張 各界反應不一

    然而，外界卻對融創在北京頻創“地王”的做法褒貶不一，萬科董事長王石甚至在微博上對融創董事長孫宏斌隔空喊話稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號。” 蘭德咨詢總裁宋延慶認為，最終成交的樓面價格在市場預期之內，不過，對于這樣的高價項目，對開發商的營銷能力將是極大的考驗。

    值得注意的是，融創近期在京滬頻頻搶占土地，很容易讓外界聯想到如今掌舵融創的孫宏斌。作為曾經順馳的掌舵者，在調控收緊后，孫宏斌曾因激進拿地擴張讓順馳陷入僵局。

    上海誕生217億“天價地王” 考驗開發商資金能力

     新鴻基、威萬以217.7億元成功“搶”到手。同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，徐家匯中心地塊樓板價只有37264元/平方米，就周邊市場而言，不算高，其未來市場升值空間和價值可以預見。但217.7億的地塊成交總價，加上開發成本，至少也要有300億的資金方可支持這個項目在未來3-5年內開發完畢，后續還有持有運營期間的市場培育期的各項成本費用，這極大地考驗開發商的開發、中長期持有該項目的資金能力。

     “對于企業來講，如果后續沒有充裕的現金流或融資渠道支持這個項目的發展，有可能會導致這個項目的開發周期拉長，項目開發、建設進度受阻。”張宏偉說。

     由于該地塊此前有長期被閑置的經歷，這次“徐家匯中心項目”對于開工、竣工時間的約定，防止“囤地”或成為這個地塊的又一大看點。

     一線城市土地市場火爆 “地王”全國集中蔓延

    一線城市土地市場的“火爆”情況從數據上也可見一斑，上海易居房地產研究院9月2日發布了《2013年8月份典型城市土地成交報告》。報告指出，8月，一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬平方米，環比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價為5335元/平方米，環比下降24.1%，同比增長198.4%。

    同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在市場基本面逐步好轉的過程中，市中心土地資源具有稀缺性、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業等這些龍頭開發企業看好這些地塊的推出，一定程度上會導致“地王”現象的集中出現。

    業內專家預期，開發商拿地熱情高漲，高地價的出現已經很難抑制，“地王”頻現的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下，應該加大對中端市場的支撐的力度，否則已經到來的“金九銀十”市場將存在失控風險。

     地方抑制地價信號強烈 限房價競地價方式引質疑

    按照北京市國土局的說法，未來北京將加大普通商品住宅用地供應，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應。其中，類似上述“限房價、競地價”的地塊所占的比例將逐漸提升。

    中原地產市場研究部總監張大偉表示，“相比其他方式，‘限房價、競地價’這種出讓方式不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用”。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，通過行政干預的“限價地”能在一定程度上延緩房價上漲的態勢，滿足中低收入者的住房需求，他認為，“限價地”與“準地王”互現或將成為未來土地市場的主流，也是政府差異化調控不同市場的結果。

    但有業內人士稱，從某種意義上說，限價就相當于限制房地產項目的利潤率，當土地競爭激烈時，為保證項目利潤率，開發商便容易犧牲房屋質量。該人士指出，此前各地的保障房項目不斷爆出質量問題，已經體現出上述邏輯。多數機構的研報認為，當前北京土地市場供需失衡態勢嚴峻，使土地容易在各方爭搶下競出高價。但以“限”為主的出讓方式并不能真正控制土地成本，只有增加供應才能逐漸平抑地價，并進而起到穩定房價的效果。

    樓市調控長效機制落地預期增強

    近期，多地對樓市調控政策進行了微調。一時間，地方政府的樓市調控出現有松有緊的現象。同時，樓市調控長效機制出臺的預期也日益強烈。按照中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一的理解，長效機制的內容應包括：更多地采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控，在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

    萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應潛力，包括實施農村土地制度改革，建立農村集體建設用地流轉機制等。

    從上述觀點不難看出，長效機制的建設涉及相當多的方面，是個系統工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現行法律的雙重障礙，要想在短期內“破冰”殊為不易。根據中國證券報記者的了解，雖然房產稅試點可能在11月之后擴圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實現全面覆蓋需要較長的時間。

    不過分析人士認為，以限購、限貸為主的調控手段短期內不會全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎上進行微調，而不是對現有政策進行大幅調整。事實上，按照業界的普遍預期，即便長效機制出臺，也不會再遵循以往“一刀切”式的調控思路。而是根據各地樓市發展階段和市場形態的差異，允許地方政府進行有針對性的調整。