繼13億債務壓垮浙江帝都控股集團之后,南京郊區一大型旅游地產項目千盛農莊,也因股東方之一鋒尚投資的資金問題而掙扎于信托違約泥潭。 日前,曾參與該項目信托基金投資的優先級受益人之一林楊(化名)告訴本報記者,此前自己投資的中金佳成房地產基金
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號集合資金信托(簡稱中金佳成房產基金),收益率從13%被調整至8%,“幾乎沒有賺到錢”。 據公開資料,千盛農莊是國家農業部于2002年批復立項的都市綜合農業旅游項目,由江蘇九西投資興建。項目距南京主城中心新街口約18公里,車程約20分鐘,其商品住宅為別墅用地,根據中金給客戶的項目資料,千盛農莊樓面地價僅需
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元/平方米。千盛農莊所在的江寧區,是目前南京最成熟的別墅區之一,樓市回暖階段該項目本應有良好的銷售業績,但由于股東方之間即將展開的法律訴訟而幾近僵滯。 2010年8月10日,中金信托向其客戶推銷“中金佳成房地產基金
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號集合資金信托計劃”,它是中金公司正式推出的首個房地產基金產品。 中金佳成以股權及債權的形式投資于江蘇九西建設發展有限公司,受讓江蘇九西35%的股權并對其進行增資后,中金佳成、鋒尚投資有限公司、安徽九西實業投資有限公司按35∶35∶30的比例持有江蘇九西的股權。 為該項目發行的信托計劃,總規模為2.84625億元,其中優先級受益權為2.05億元,次級受益權為0.75億元。當時中金信托承諾的優先級回報率為13.5%,次級回報率為20%-25%。 中金信托當初預計的銷售價格分別為:獨棟
23000 元/平方米,聯排 18000 元/平方米,疊拼 15000
元/平方米。目前由于市場滯銷原因,該項目售價遠未“達標”。業內人士分析,這個項目風險在于,大股東在設置信托時對融資的預設過于樂觀,例如“目標項目預計總投資9.1億元,其中約20%(1.85億元)是包括基金在內的各方股東的股權投入;另有22%(2億元)是基金提供的股東貸款(年復合利率為20%);其余58%(約5.25億元)需要通過預售收入解決。”基本假設中甚至沒有考慮向銀行申請抵押貸款。 2010年8月27日,“中糧信托·中金佳成房地產基金1號集合資金信托計劃”成立,林楊旗下公司認購了優先級受益權310.5萬份(認購資金300萬元,提前支付手續費10.5萬元)。根據信托合同,林楊公司3年后將獲得本息453.99萬元,但現在只獲391萬元收益。 2013年6月,中金公司下屬證券營業部轉達中金佳成通知:由于項目未正常開發,無法按約定到期償還本息,目前正推動重組,尋找第三方接盤,前提是優先級必須按8%的年復合收益率退出,優先級退出時須與中金公司簽署協議,放棄追索權利。 據一份優先級客戶提供的材料可見,中金佳成與接盤方談判的重組方案大約為:接盤方出資3.5億元收購股權,中金佳成承諾讓信托產品中的債權(優先級)在到期日退出,退出方案的設計思路為:中金佳成拿出其中2.5億元,加上預收的管理費用2000多萬元,用于補償優先級,使優先級收益率達到8%;剩余1億用于解決次級和項目其余股東的問題(中金佳成正在江西高院起訴其他股東,要求其他股東將股權按協議轉讓到中金佳成名下)。 盡管林楊不同意按8%收益率退出,但中金方面管理層以萬通地產未做出收購決定,中金佳成內部通過了并購方式退出的方案,目前中金佳成已與20多家房地產公司接觸,有5家進行了較詳細的溝通。 項目公司目前有兩條路,一是破產清算,法院成立清算組,但分配不可控,時間不可控;二是接盤,但要解決原股東問題和優先級退出問題。中金佳成在推動接盤方案。由于接盤方資金不足,中金佳成還需幫其設計融資方式,以自有資金加融資來收購項目。 目前在談的重組方,無法接受項目公司這么高利率的債務(中金佳成提供的2億貸款是按20%的年復合利率向江蘇九西收取利息),加上重組方案也存在不確定性,風險較大,且由于土地超過兩年未開發,政府可能在明年2月收回,到時優先級會受重大損失。在此前提下,中金佳成要求優先級客戶按8%年復合收益率退出,具體形式為召開信托受益人大會,表決通過調整收益率的議案。
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