繼13億債務壓垮浙江帝都控股集團之后，南京郊區一大型旅游地產項目千盛農莊，也因股東方之一鋒尚投資的資金問題而掙扎于信托違約泥潭。
　　日前，曾參與該項目信托基金投資的優先級受益人之一林楊（化名）告訴本報記者，此前自己投資的中金佳成房地產基金 1 號集合資金信托（簡稱中金佳成房產基金），收益率從13%被調整至8%，“幾乎沒有賺到錢”。
　　據公開資料，千盛農莊是國家農業部于2002年批復立項的都市綜合農業旅游項目，由江蘇九西投資興建。項目距南京主城中心新街口約18公里，車程約20分鐘，其商品住宅為別墅用地，根據中金給客戶的項目資料，千盛農莊樓面地價僅需 3798 元/平方米。千盛農莊所在的江寧區，是目前南京最成熟的別墅區之一，樓市回暖階段該項目本應有良好的銷售業績，但由于股東方之間即將展開的法律訴訟而幾近僵滯。
　　2010年8月10日，中金信托向其客戶推銷“中金佳成房地產基金 1 號集合資金信托計劃”，它是中金公司正式推出的首個房地產基金產品。
　　中金佳成以股權及債權的形式投資于江蘇九西建設發展有限公司，受讓江蘇九西35%的股權并對其進行增資后，中金佳成、鋒尚投資有限公司、安徽九西實業投資有限公司按35∶35∶30的比例持有江蘇九西的股權。
　　為該項目發行的信托計劃，總規模為2.84625億元，其中優先級受益權為2.05億元，次級受益權為0.75億元。當時中金信托承諾的優先級回報率為13.5%，次級回報率為20%－25%。
　　中金信托當初預計的銷售價格分別為：獨棟 23000 元/平方米，聯排 18000 元/平方米，疊拼 15000 元/平方米。目前由于市場滯銷原因，該項目售價遠未“達標”。業內人士分析，這個項目風險在于，大股東在設置信托時對融資的預設過于樂觀，例如“目標項目預計總投資9.1億元，其中約20%（1.85億元）是包括基金在內的各方股東的股權投入；另有22%（2億元）是基金提供的股東貸款（年復合利率為20%）；其余58%（約5.25億元）需要通過預售收入解決。”基本假設中甚至沒有考慮向銀行申請抵押貸款。
　　2010年8月27日，“中糧信托·中金佳成房地產基金1號集合資金信托計劃”成立，林楊旗下公司認購了優先級受益權310.5萬份（認購資金300萬元，提前支付手續費10.5萬元）。根據信托合同，林楊公司3年后將獲得本息453.99萬元，但現在只獲391萬元收益。
　　2013年6月，中金公司下屬證券營業部轉達中金佳成通知：由于項目未正常開發，無法按約定到期償還本息，目前正推動重組，尋找第三方接盤，前提是優先級必須按8%的年復合收益率退出，優先級退出時須與中金公司簽署協議，放棄追索權利。
　　據一份優先級客戶提供的材料可見，中金佳成與接盤方談判的重組方案大約為：接盤方出資3.5億元收購股權，中金佳成承諾讓信托產品中的債權（優先級）在到期日退出，退出方案的設計思路為：中金佳成拿出其中2.5億元，加上預收的管理費用2000多萬元，用于補償優先級，使優先級收益率達到8%；剩余1億用于解決次級和項目其余股東的問題（中金佳成正在江西高院起訴其他股東，要求其他股東將股權按協議轉讓到中金佳成名下）。
　　盡管林楊不同意按8%收益率退出，但中金方面管理層以萬通地產未做出收購決定，中金佳成內部通過了并購方式退出的方案，目前中金佳成已與20多家房地產公司接觸，有5家進行了較詳細的溝通。
　　項目公司目前有兩條路，一是破產清算，法院成立清算組，但分配不可控，時間不可控；二是接盤，但要解決原股東問題和優先級退出問題。中金佳成在推動接盤方案。由于接盤方資金不足，中金佳成還需幫其設計融資方式，以自有資金加融資來收購項目。
　　目前在談的重組方，無法接受項目公司這么高利率的債務（中金佳成提供的2億貸款是按20%的年復合利率向江蘇九西收取利息），加上重組方案也存在不確定性，風險較大，且由于土地超過兩年未開發，政府可能在明年2月收回，到時優先級會受重大損失。在此前提下，中金佳成要求優先級客戶按8%年復合收益率退出，具體形式為召開信托受益人大會，表決通過調整收益率的議案。