2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布8月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，“百城房價”已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲，北京等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國。適逢9月，房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，多地出現(xiàn)“日光盤”等搶房現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)在緊鑼密鼓推盤的同時卻鮮有人奉行“降價策略”，絕大部分城市的房價依然處于“看漲”的預(yù)期當(dāng)中。
與此同時，今年3月份“國五條”細(xì)則落地之時，地方城市各自制訂的“2013年的房價控制目標(biāo)”已經(jīng)進(jìn)入年終倒計(jì)時，大部分城市“控房價”壓力空前。在此情況下，城市之間調(diào)控政策則開始出現(xiàn)分化，或進(jìn)一步收緊，或適度寬松。在整體市場的房價反彈壓力面前，房產(chǎn)稅擴(kuò)容漸行漸近。
市 場 71個城市房價環(huán)比上漲
根據(jù)中指院“百城價格指數(shù)”對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。
與7月相比，8月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少10個，環(huán)比上漲的城市比7月增加10個，漲幅居前的城市依次是福州、徐州、日照、北京等。此外，北京、上海等十大城市住宅均價為17871元/平方米，環(huán)比7月上漲1.49%，與上年同期相比則上漲12.18%。
同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比7月擴(kuò)大0.67個百分點(diǎn)。就城市個數(shù)來看，100個城市中有90個城市住宅價格同比上漲，上漲城市較7月增加1個。
數(shù)據(jù)還顯示，8月百城價格繼續(xù)上漲且漲幅在熱點(diǎn)城市的帶動下繼續(xù)擴(kuò)大，100個城市的住宅平均價格的平均漲幅較7月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)，上漲城市個數(shù)已經(jīng)增加至71個；同比則是連續(xù)第9個月上漲，漲幅擴(kuò)大至8.61%。包括一線城市在內(nèi)的十大城市中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)到3.22%，同比漲幅則為22.49%。
供應(yīng)方面，為備戰(zhàn)“金九銀十”，多數(shù)開發(fā)企業(yè)正在加大蓄客力度，近期實(shí)際新開盤項(xiàng)目處于階段性較低水平；開發(fā)企業(yè)也順勢提高價格。中指院分析認(rèn)為，在部分城市供應(yīng)依然不足、政策面寬松、購房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等多重因素帶動下，8月新開盤項(xiàng)目“日光盤”現(xiàn)象仍有出現(xiàn)，土地價格持續(xù)攀高，進(jìn)一步拉動百城指數(shù)上漲。
據(jù)了解，當(dāng)前北京、上海、沈陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市樓市在“金九銀十”的催化下，已經(jīng)出現(xiàn)半夜排隊(duì)、連夜開盤等現(xiàn)象。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，不少購房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，這導(dǎo)致局部市場出現(xiàn)買漲不買跌的行情。
擔(dān) 憂 各地控房價壓力大增
事實(shí)上，今年以來房價持續(xù)上漲的壓力已經(jīng)成為業(yè)界共識。張宏偉認(rèn)為，即使“金九銀十”推盤量充足，一定程度上緩解房價上漲壓力，但部分供需失衡的熱點(diǎn)城市可能仍然出現(xiàn)量價攀升局面，加上實(shí)力房企對房價的“抗跌”能力，未來房價仍將保持在一定范圍內(nèi)的上漲幅度。
今年3月末，在“國五條”細(xì)則落地之時，國務(wù)院要求，地方政府按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定當(dāng)?shù)亟衲晷陆ㄉ唐纷》?不含保障性住房)價格控制目標(biāo)，并向社會公布。其中，相對較為明確的北京市，將2013年房價的調(diào)控目標(biāo)明確為，“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。
總的來看，各地房價控制目標(biāo)基本和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起，基本上以不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅為基準(zhǔn)。從8月份數(shù)據(jù)層面來看，百城價格指數(shù)顯示，90個城市新建住宅價格同比上漲。10大城市中，漲幅居前的分別是，北京22.49%；廣州24.15%；深圳17.55%；上海7.71%；成都10.22%；南京11.96%。
如此局面下，這些漲幅相對較大的城市在年內(nèi)要想達(dá)到當(dāng)初公布的房價控制目標(biāo)，壓力很大。
值得注意的是，近幾個月以來北京等熱點(diǎn)城市土地市場持續(xù)火爆，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由高溢價率轉(zhuǎn)為樓面地價的實(shí)際上漲。“地王”頻出，推熱當(dāng)前土地市場，在土地市場價格持續(xù)走高的情況下，房價面臨水漲船高的局面。
“在這樣的市場背景下，中央和地方政府相關(guān)部門房價控制目標(biāo)的完成就顯得有不少阻力”。張宏偉進(jìn)一步指出，近期有關(guān)樓市調(diào)控走向長效調(diào)控機(jī)制的論調(diào)頻頻出現(xiàn)，這顯示出現(xiàn)相關(guān)部門對于房地產(chǎn)未來走勢的擔(dān)憂。
分 化 樓市調(diào)控各地松緊不一
自“國五條”來，中央層面開始逐步改變以往對房地產(chǎn)市場的行政性干預(yù)，希望讓市場機(jī)制來發(fā)揮作用調(diào)控房價，這也使得政策在數(shù)月內(nèi)相對穩(wěn)定。但值得注意的是，在平靜了一段時間后，房地產(chǎn)調(diào)控政策在近半月出現(xiàn)調(diào)整信號，但與以往一味放松不同的是，不同城市的調(diào)控方向出現(xiàn)分化。
就在百城房價發(fā)布同日，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會宣布，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套;對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房;對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。同時，進(jìn)一步嚴(yán)格住房限購審核程序，確保住房限購政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性。限購政策的局部調(diào)整，旨在保護(hù)和支持剛需，進(jìn)一步抑制擠壓投資性需求。而在此之前，北京也針對居高不下的房價推出限房價、競地價地塊。
與北京、鄭州調(diào)控收緊相對的是，溫州、蕪湖為解決房價持續(xù)下降的問題選擇調(diào)控政策松綁。日前，溫州宣布對限購政策進(jìn)行微調(diào)。溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購買一套市區(qū)住房，名下無房的可以購買兩套。
隨后，蕪湖以扶持人才為名發(fā)布通知指出，在蕪湖市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。就業(yè)滿3年的專科學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補(bǔ)助的總額，也被外界認(rèn)為是變相救市。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)。“溫州等地由于前期上漲至不合理的高價，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動力，房價上漲壓力較大。”
“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍勢在必行。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，房價不斷上行給房地產(chǎn)調(diào)控造成較大壓力，從“國五條”的實(shí)行讓我們認(rèn)識到，行政手段控房價已十分艱難，市場化手段快速推進(jìn)尤為重要。
事實(shí)上，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。日前發(fā)改委主任徐紹史和財(cái)政部部長樓繼偉受國務(wù)院委托向全國人大常委會報告時，均指出下半年房價反彈壓力較大，應(yīng)重點(diǎn)抓好擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作。
全國人大常委會委員尹中卿也在十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議計(jì)劃執(zhí)行報告和預(yù)算執(zhí)行報告中提出，應(yīng)盡快按人均居住面積征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時要推進(jìn)不動產(chǎn)實(shí)名登記和全國聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當(dāng)獲得的房源。