專家建議穩定農村土地產權
浙江省溫州市近日發布的《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》規定，自10月1日起，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。值得一提的是，非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房買賣。
溫州的改革舉動一向引人注目。在重慶、成都、廣東、武漢等地相繼試點推進農村土地產權交易的背景下，兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，或成為農村土地改革的新樣本。
有關專家告訴《經濟參考報》記者，現在很多地方土地產權交易試點并不成功，溫州作為城鎮化程度較高地區，經中央批準后可以進行封閉試驗；但是，目前穩定農村土地產權比推動建立產權交易市場更為重要。
突破 農房縣內買賣“盤活”土地價值
26日，記者拿到《暫行辦法》全文，其中提出，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。縣(市)應當整合現有農村產權交易平臺，設立農村產權服務中心。
據了解，去年年底，溫州市農村產權服務中心有限公司在溫州金融改革廣場掛牌成立。今年5月，《暫行辦法》征求意見稿開始向社會各界征求意見，最終公布的《暫行辦法》將于10月1日起施行。
值得注意的是，按照溫州市農村產權服務中心有限公司總經理董文立的解釋，現在農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房處置。城鎮戶口人員能否購買農房，則要等近期細則出臺。
“農村房屋可以在縣域內交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義。”中國社科院農村發展研究所研究員黨國英告訴《經濟參考報》記者，但前提是要做好土地規劃，因為現在農村建設用地浪費嚴重，如果沒有做好規劃而放開交易，將來建設用地的整合會遇到很大麻煩。
關于產權交易的收益，《暫行辦法》規定，農村集體產權的交易收益，應當納入本集體經濟組織財產實行統一管理，用于本集體經濟組織成員福利分配、社會保障、新農村建設等公益事業。農村個人產權的交易收益，歸個人所有。
有分析認為，盤活“沉睡”的土地資本，將為新型城鎮化釋放巨大的紅利。董文立表示，通過農村產權交易，可實現農村資源資產化，將過去實現不了價值的資源進行變現。目前，溫州市正在進行的統籌城鄉以及“三分三改”工作，其目的也是推動城鄉生產要素流動，優化資源配置。
不過，華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰接受《經濟參考報》記者采訪時說，土地的價值并不來自于土地本身，而來自于城市建設和經濟發展的土地需求，這與經濟發展的“品質”密切相關。溫州前幾年產業升級沒有上去，而大量游資炒作房地產，造成土地價值的泡沫很大。所有，要從根本上提升土地價值，還是要推動經濟發展和產業升級。
提速 多地推進農村土地產權交易試點
事實上，早在2008年，經國務院批準，重慶、成都作為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，成立了全國首個農村土地交易所，進行農村土地改革試點，但此后土改試點推廣工作一度進展緩慢。
直到2012年，作為推進城鎮化的重要方面，農村土地改革再度被提上議程。在完成農村土地確權的基礎上，廣東、廣西、湖北、山東等地均加速推進農村土地改革及土地產權交易試點。
山東日前發布《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》指出，加快農村土地產權制度改革，依法保障農民的土地承包經營權和宅基地使用權，提高農民在土地增值收益中的分配比例；穩步推進農村集體資產產權制度改革，健全農村集體資金、資產、資源管理制度，依法保障農民集體資產收益分配權；探索建立農村產權交易市場。
據了解，僅山東日照市就確定了4個農村產權制度改革試點鎮、12個試點村。該市有關負責人表示，日照將加快工作進度，確保在9月底前完成試點任務。
廣西南寧市此前也提出，計劃于2013年建立產權交易中心，并以此為平臺，在全市范圍內進行農用地等權屬流轉，從而有效盤活農村集體建設用地。
廣東中山市則放開集體土地使用權的抵押貸款。一種是“分紅期權質押貸款”，村民在創業、建設急需資金時，可將家庭成員未來10年分紅收益作為抵押，進行貸款。另一種是集體土地使用權抵押貸款，以土地使用權為抵押、租金收益做擔保進行貸款，既可減輕投資者現金壓力，也可幫助村集體盤活存量土地獲得利益。
湖北武漢市為推動農村產權有序流轉交易，激發農村各種生產要素活力，也成立了農村綜合產權交易所，并成為農業部農村土地流轉價格監測點。迄今該交易所已辦理1470宗農村產權交易，主要涉及土地經營權流轉等，交易額近90億元，惠及16萬農戶。
就在今年7月，中央領導人專門到武漢農村綜合產權交易所進行考察，詳細詢問產權交易具體流程，認為這是一個積極探索，并表示深化農村改革，完善農村基本經營制度，要好好研究農村土地所有權、承包權、經營權三者之間的關系，土地流轉要尊重農民意愿、保障基本農田和糧食安全，要有利于增加農民收入。
提醒 穩定農村土地產權
《經濟參考報》記者了解到，很多地方都在積極探索試點農村土地改革。對于廣東等地啟動的農村集體土地抵押貸款試點，中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文曾明確表示，土地承包經營權、宅基地使用權依法不能抵押，在規定范圍內試點是可以的，但現在絕對不允許普遍化。
去年底，土地管理法修正案草案在全國人大進行首次審議但未獲通過。時隔半年多，本周召開的十二屆全國人大常委會第四次會議仍然未將第二次審議納入議程，顯示出各方對于土地改革仍然存在不少分歧。
“溫州這樣的發達地區城鎮化程度高，經過中央批準后，進行封閉試驗是可以的，但并不一定具有全國意義。”賀雪峰說，他剛從浙江和廣西調研回來，就發現這兩個地方的“土地邏輯”很不一樣，每個地方的試驗只能代表當地，不應隨意上升到全國高度。
在賀雪峰看來，現在很多地方試點有“一窩蜂”的取向，但土地應該要有穩妥甚至相對保守的政策，維持現有的土地經營體制。
有專家告訴記者，現在很多地方的土地產權交易并不成功，出現“政府出了錢，農民不滿意，結果不可持續”的問題。以土地承包經營權為例，本來市場經濟就在發揮作用，土地在種糧農戶之間的流轉是高效率的。而人為地建立交易市場，大規模地推動土地流轉，可能使得種田的主要收益最終并沒有流向耕者。
“穩定土地產權比推動產權交易更為重要，關鍵是要先做好產權改革。”黨國英認為，如果產權不穩定，就沒有人愿意交易。土地產權明確和穩定之后，政府只要建立統一辦理手續和發布信息的場所即可，市場會自己運行起來。
事實上，今年中央一號文件專門列出一章強調“改革農村集體產權制度，有效保障農民財產權利”，提出建立歸屬清晰、權能完整、流轉順暢、保護嚴格的農村集體產權制度。
據了解，國土資源部已經基本完成了農村集體土地所有權確權登記發證工作，未來5年，農業部還要完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題，并抓緊研究土地承包關系長久不變的具體實現形式。