有關經濟適用住房的上市交易，以及回購方面的政策歷來都倍受關注。近期，杭州出臺政策稱，今后經濟適用房上市交易要按照評估價和當時經濟適用房的購買價，差價的55%向政府交納土地收益等價款。那么，從1998年第一批經濟適用房被推向市場到今天，第一批經適房已經15歲了，在保障一些低收入人群住房的同時引發了頗多的爭議，經適房依然經濟嗎?是否還適用?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論馬光遠、劉戈共同評論。
杭州出臺經濟適用房上市交易規定，增值部分一定比例歸政府。從居住到融通，如何看待經適房的市場地位?經適房是否還適用?
日前，杭州市經濟適用房交易規定出臺，簽訂購房合同滿5年，并取得完全產權的經濟適用房可上市交易，不過經濟適用房住戶要按照相關標準向政府繳納一定比例的土地收益等價款。
陳慷(浙江省杭州市住房保障辦公室副主任)：購房人在9月12號以后，持相關資料到地稅部門辦理經濟(適用)房補差價手續，把補差價手續補完以后，到產權登記部門辦理產權變更手續。也就是把原來的經濟(適用)房的產權證變更為現在完全產權的，類同于商品房的產權證。
政策規定2004年9月1日之后簽訂購房合同的，按照買賣差價的55%繳納土地收益。這也引起了業內人士的一些議論。
丁建剛(浙江省杭州透明售房市場研究院院長)：我個人認為是不盡合理的。因為這里有一個問題就是我們這個不完整產權業主占多少產權，政府占多少產權，最初的時候是沒有約定的，如果最初有約定的話，按照產權比例來分配就可以了。
經濟適用房本是低收入人群享有的福利，但是在一些地方住進經濟適用房卻并非是生活拮據的家庭。這是2011年記者在陜西榆林市金陽小區拍攝的畫面。金陽小區是玉林市最大的經濟適用房小區，總投資10.1億元，共有住房5100多套，在小區的南大門記者看到，東西兩側的人行道上的停滿了轎車。
保安(陜西省榆林市榆陽區金陽小區)：也就這些停車位。
陜西省榆林市居民：你七點回來，大門都進不來了。
記者粗略地估計了一下，這個小區大致上停放了1800輛左右的轎車。整個小區有5100多戶，這就意味著有三分之一以上的家庭用了轎車。這些用了轎車的家庭居然可以作為低收入家庭，堂而皇之地住進保障房小區。更讓人吃驚的是，這個小區里，高檔轎車更是比比皆是，短短的十幾分鐘里，僅是奧迪汽車，記者就碰見了五輛。
陜西省榆林市居民：經濟適用房我看純粹是個有錢人的小區，路虎、霸道、奔馳，好車都停滿了。
該住的住不上，原本建設部等七部門，在2007年就規定經濟適用房60平米左右的標準，也被擱到了一邊。
李愛華：一刀切的向政府交納的55%土地收益等價款不盡合理
(本臺記者)
這個政策出臺之后，杭州市區這個市場的反映非常強烈。現在據透明售房網的統計，整個杭州市的經適房有38000多套，市民最重要的一個反映可能是集中在一個時間節點上，就是2004年9月1日開始，2004年之前因為涉及到一個稅費的繳納，2004年9月1號之前是按照杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法來繳納相關費用的。如果說60平米的經適房，他可能只要交幾千塊錢的費用，就是說繳納的比較少。
舉一個例子，以杭州市的東西園小區為例。如果2004年的時候，這個小區當時的房價可能是3000塊錢一平方米，現在可能已經漲到了兩萬塊錢一平方米了，那它的價差可能就要達到17000塊錢每平方米，價差非常大。如果他再繳納55%的話，我們簡單地算了一下，如果是60平方米的一個房子，可能他要上繳56萬1千塊錢，是比較高的。我們采訪了一些專家，這些專家也表示，政府55%的土地收益等價款，這個一刀切的金額有點不盡合理。但是如果說你要是現在找一個更加合理的方法，可能現在也沒有。
劉戈：土地差價的份額體現出各個城市不同的態度
(《央視財經評論》評論員)
其實不同城市里面，按照房子出售以后，土地差價的份額體現出各個城市不同的態度。其實，所有的現在它制定這個政策的依據是什么?是2007年的國務院24號文件，它制定了三個原則，第一個原則是五年原則，也就是說經濟適用房必須在五年以上才能夠進入市場，。第二個原則是土地差價原則，也就是說，如果你出售這個房子，那么你要補足一部分，就是說這個土地的差價這部分才能把這個房子由你的部分產權變成全部產權。第三個是優先回購原則。那么在這三個原則里面，各個城市可以制定自己的原則，可以制定自己具體的比例。
各個城市現在不太一樣，比較極端的是廣州，它要求你收益那部分的80%要交到政府，你自己只能拿到20%。像杭州、南京這樣的城市，它就制定了一個55%的政策，這個55%其實在2007年就定下來了，但是沒有變成一個實施細則。現在變成了一個實施細則就把原來一部分人的期待破滅掉了，所以很多人會有反差。而且在時間上，有的城市是新房新辦法，老房老辦法，是從2007年，2008年開始算，杭州是從2004年開始算。這樣又把2004年到2007年、2008年這個區間里頭這部分人又包括進來了，這部分人也會有意見。
馬光遠：55%的這個數字應該出具一個明白賬
(《央視財經評論》評論員)
我個人認為這個帳是越算越糊涂。最起碼，如果說上邊規定的是普通商品房跟經濟適用房的差價，這應該還是可以的，這個做法應該是比較正常的，那么下面具體確定一個差價，那你怎么來評估?關比如55%，你以前怎么樣確定?比如說以前老的經濟適用房賣的時候，要交一部分10%的土地出讓金，這10%是按照以前的買價，比如說你這個房子是3000塊錢買的，那么你每平方米補交的價是300塊錢，但是收益的部分是政府沒有任何權利得到。既然你說它是有限產權，政府可以得收益的話，這個收益我覺得你一定要劃分清楚。如果不劃分清楚，就容易起糾紛。所以現在我們看到第一個你算的標準都錯了，第二個，你確定50%，你憑什么確定50%?
其實，它是兩個標的，一個是你經濟適用房本身現在的評估價，一個指的是現在商品房的價格跟你現在的經濟適用房的賣價，這個價格不用你去評估的。實實在在在就在那個地方放著。所以這個帳怎么算的?你一定要把算術公式先告訴大家，然后這個公式里邊再具體怎么弄，也許事前有一個標準，所以引起爭議我覺得是比較正常。
劉戈：經濟適用房不能讓人在購買時就覺得能從中牟利
(《央視財經評論》評論員)
其實經濟適用房讓大家覺得最有意見的一件事，就是那些真正應該買經濟適用房的人買不到。在開始的時候，經濟適用房定位為中低端，還有大部分人銜接原來的福利分房，是銜接的經濟適用房。那么到2007年以后，它只是面向低收入人群的特殊的政策性住房。那么這時就有空子可鉆了，有一些實際上不具備買經濟適用房的身份的人，可能通過一些熟人和關系，最后買到了經濟適用房，反倒本來應該去買這個房子的人買不到。
至于能不能讓擁有經濟適用房的人賺這筆賣房的錢，不能說完全的不應該賺，也不能說完全的應該賺。也就是說，你應該在制度設計上讓他覺得買經濟適用房會有一個糾結，如果他不具備買經濟適用房的資格，他買了以后他可能賺不到錢。
不同城市現在制定不同的政策，實際上讓經濟適用房在不同的人群里面產生不同的理解。比如說北京的政策現在就很嚴格，基本上你必須在那些能夠買經濟適用房資格人里頭封閉運行，那它就變成了一個純粹的保障性。
如果我們在這里面，在房價上漲的時候，它有更大的收益的話，那可能就會吸引一些本來不具備買經適房資格的人去買經濟適用房，比如說杭州，那他最后能達到將近50%的收益，那可能很多人就會想辦法去買這個經濟適用房。
馬光遠：如果經濟適用房定位是保障房 那就要讓它無利可圖
(《央視財經評論》評論員)
2007年的經濟適用房管理辦法明確規定，它是有限產權。有限產權意味著什么?就是說你可能會受到很多的限制，包括收益方面的限制。現在我們需要確定的是，我的有限產權對于以后的增值收益，我能占多大比例。所以我認為是可以賺錢的，因為你也有有限產權。如果說你純粹是一個廉租房，你一點產權都沒有，你當然不應該賺錢。
我們的經濟適用房，我考證了一下，應該說最早，我們像英國政府當年為那些低收入階層提供住房的時候，他提出我掏一部分錢，你掏一部分錢，那么你掏的一部分錢占一定的比例，我占一定的比例，就非常清晰，而且到最后他是鼓勵你回購的，說你盡可能的五年以內回購，如果三年以內回購多少錢，這就很清楚。
如果經濟適用房本身，你定位它如果是一個保障房的話，那么你就要盡可能的讓它無利可圖。無利可圖就是說我國家給你保障，同時你喪失了收益權。當你變成不需要保障人的時候，那么你就把這個房子轉給需要保障的人，我想這個制度本身是完善的。如果說經濟適用房本身能夠賺錢的話，它總是有空子可鉆的。
劉戈：經濟適用房 責任和義務應該相對等
(《央視財經評論》評論員)
我覺得由于我們前面的規定相對模糊，在各個城市有了各自執行的不同的理解，這就有導致大家在不同城市里對經濟適用房的地位發生了分歧。那么我覺得可能需要更清晰的定位，比如像新加坡的祖屋，那這個房子就是供你住的，你如果要是出租，早晚就收回，如果你要是買一個其他的房子，它也可以出售，但是在這個過程當中受到嚴格的監管。那么我們現在相對而言也有相關規定，但是在這個過程當中模糊，尤其在管理上。而且我覺得責任和義務應該相對等。
馬光遠：經濟適用房是有限產權的話 那就是可以賺錢的
(《央視財經評論》評論員)
最主要的一個是監管層面，這么多年以來，事實上無論是經濟適用房還是別的保障性住房，無法律，無資金保障，也沒有相應的監管部門。我覺得因為經濟適用房是一個有限產權的話，那我的理解是可以賺錢的。但是你不是說賺所有的錢，所以我們還是討論一個比例問題，所以我覺得這個比例應該很早就確定，確定以后大家去算這個帳。但是這個比例應該體現一個懲罰性。就是當你買這個經濟適用房的時候，你一定要放棄一定收益。
尹中立：要限制經適房的上市流通 應該讓經適房封閉運行
(社科院金融研究所研究員 《央視財經評論》特約評論員)
經濟適用房與普通商品住房最大的區別就是土地的價格不一樣，它實際上是擁有了政府的一定的福利補貼。在這樣的情況下，如果經濟適用房能夠隨便上市流通，就有可能影響到經濟適用房在分配過程當中一些不正常的現象，簡單來說就是尋租的行為、腐敗的行為就會泛濫成災，所以在上市流通方面，應該要進行限制。應該讓經濟適用房封閉運行，也就是說，當買了經濟適用房的人的條件已改善，可以買得起商品住房時，應該把他之前的經濟適用房按照合適的價格讓政府去回購。不應該能夠自由進市場流通，只有這樣才能夠確保政府在經濟適用房付出的這些補貼，會準確流向需要補貼的人。