北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來“地王”季，地產商發力布局大城市的現象越演越烈。專家認為，三四線市樓市在經濟增速下滑、地產供應量相對較大的背景下風險加大，而一二線城市的資源稀缺等優勢開始顯現，房價上漲動力穩定，房價漲勢分化趨勢或將持續。
八成資金投向一二線城市
廣州，6月份房地產“黑馬”佳兆業攜裕瑞房地產以45.57億元拿下黃埔區南玻宅地，成為廣州當時的總價“地王”；上海，連一直對“地王”稱號敬而遠之的萬科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區商住地塊，溢價率88.6%，刷新了上海年內總價“地王”紀錄；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行，最終深圳本地房企卓越置業分別以51.99億元和71.8億元將其收入囊中，溢價率分別為52.7%和32.5%。
一二線城市土地市場重現火爆場面，顯示出地產商將經營重點重新移至大城市的趨勢。據世聯地產統計數據，今年上半年萬科地產、保利地產、恒大地產、中海地產等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%，其中一二線城市占79%，接近八成。
如，被稱為“拿地狂人”佳兆業集團，今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區域核心城市。此前一向以二三線城市，特別是三線城市為經營重點的恒大地產，7月初以35.6億元購得北京昌平區沙河鎮一塊居住用地，被業界視為品牌房企實施戰略轉移，重新回歸一二線城市的“加強信號”。
國土資源部的數據也顯示，今年1-5月，房地產開發企業到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業購地積極性上升，并向一線城市和部分二線城市回歸，一線城市住房用地供應增幅大幅高于全國水平。
一二線城市成房企“安全港”
地產商加大一二線城市布局的趨勢，已引起各界關注。專家分析認為，在經濟增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經濟增長穩定等優勢開始顯現，而前兩年房地產企業重點布局的三四線城市，由于庫存加大、房價過快上漲缺乏支撐等原因，風險開始增大。
合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監許傳明說，從山東來看，濟南、青島等二線城市相比地級市及縣城來說，今年以來的銷售情況和市場活力確實要好得多“三四線城市風險相對較高，特別是沒有良好產業支撐的地區。”
“2009年之后，三四線城市的土地供應有了爆發式的增長，特別是大城市限購等調控加碼后，不少地產商開始重點布局三四線城市，目前這些城市地產市場存量較大；而一二線城市在不斷去庫存。”北京中原市場研究部總監張大偉說。
據中原集團研究中心監測，2012年一線城市樓市的平均供求比為1.01，而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現供不應求情況，市場存量下降、房價上升。
中國房產信息集團克而瑞研究中心近日發布《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，風險最大的城市主要集中在三線城市，上海、北京、廣州成為我國房地產風險最低的3個城市。
易居研究院企業研究中心的報告也指出，由于三線城市經濟總量相對有限，中心區域的土地供應也較為充裕，使得三線城市供應過量的市場“雪上加霜”；即便一二線城市樓價一直高企，但是在更高的市場去庫存推動下，一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。
房價走勢或將繼續分化
不少業內專家認為，房地產市場的這種分化還會持續，一二線城市房價“領漲”的趨勢短期內還難以改變，今后還需加強“以人為核心的新型城鎮化”，促進大中小城市協調發展。
國家統計數據顯示，近期一二線城市房價漲幅明顯加快。6月份，北上廣深等一線城市新建商品住宅價格漲幅分別達16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%，一線城市和重點區域的二線城市“領漲”全國。
張大偉說，在2011年之前，大中小城市房價漲跌基本一致，但此后房價走勢開始出現分化“在經濟增速放緩背景下，一些中小城市的就業吸納能力受到明顯影響，而相對來說大城市機會更大，這種集聚效應暫時還難以改變。”
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵說，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性依然存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照當前的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。
此外，業內人士分析，周轉速度較慢或者部分大量布局三、四線城市的中小房企市場份額正在萎縮，相比之下，走高周轉策略的標桿房企銷售業績和利潤增幅都較為突出，其市場占有率也在加速擴張，而標桿房企的產品布局正再次向一二線城市集中，部分中小房企正是缺乏這一優勢而遭遇凈利潤下滑甚至虧損。
一些專家認為，政府宜引導一些優質資源向中小城市相對均勻分布，合理引導人口流動，遏制大城市房價上漲趨勢。如，通過改變交通狀況，在相對遠的地方增加中低收入者購房的供給，同時在大城市通過增加保障性租房市場供給，緩解中低收入者住房壓力。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，中央提出“推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展”，在此過程中需引導產業、勞動力在空間上更協調地集聚，三四線城市應提供更好的人文和生態環境，以吸引更多轉移人口。