日前，央企中糧地產(證券代碼：000031)通過70輪現場競價，以23.6億元人民幣總價及配建3.3萬平方米公租房的條件，競得北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊。業內估算，扣除公租房部分后，該地塊的樓面均價超過4.8萬元/平方米，成為北京土地市場新的單價地王。
　　中糧地產隨后發布的拿地公告顯示，該地塊建設用地規模75359.79平方米，建筑控制規模81716平方米；規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地；出讓年限為住宅70年、商業40年、綜合50年。
　　鏈家地產市場研究部張旭分析認為，截至目前，孫河鄉成交的五宗居住類地塊是都是低密度用地。而中糧地產當日拿下的西甸村HIJ地塊整體容積率不足1.1，且配建較大比例的公租房，“無論是平均樓面價，還是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同區域其他房企的紀錄”。
　　張旭告訴《經濟參考報》記者，盡管中糧地產在激烈爭奪中最終競得該宗地塊，“但同時也付出了更高的代價，未來開發難度很大”。張旭認為，該地塊公租房面積達到3.3萬平方米，占到總建設面積的四成。而此前一家房企競得同區域一宗地塊，其公租房面積僅占到3%。
　　“如果排除公租房，該地塊商品住宅部分樓面價已經超過4萬元/平方米”。張旭說，目前該地塊周邊在售項目有上東別墅、上東假日等高端豪宅以及康營小區等普通住宅。其中，上東別墅、上東假日的成交均價在四萬元至五萬元左右，康營小區則在兩萬元左右。“這些現有項目都會增加中糧地產對地王地塊的定位開發和未來銷售難度”。
　　瑞銀證券有限責任公司的一份研究報告則指出，中糧地產高價拿地正凸顯公司當前的發展困境。該報告估算，扣除公租房部分后，中糧地產所拿地塊的樓面均價將達到48444元/平方米。
　　報告進一步分析指出，2012年以來龍湖地產、泰禾集團和首開股份，曾先后在鄰近區域競得土地。在成交地塊的樓面均價方面，龍湖地產為20158元/平方米，泰禾集團為28559元/平方米，首開股份兩個地塊分別為25930元/平方米、26358元/平方米。
　　瑞銀證券有限責任公司研究員李宗彬分析認為，中糧地產的“地王”購地成本遠超合理水平，盈利前景欠佳。“該區域可比項目的售價約在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我們認為公司這一項目難以實現盈利”。
　　另有業內分析人士指出，中糧地產該地王價格已經逼近龍湖一期產品售價，盡管孫河區域未來房價突破10萬的局面已經可以預見，但是“產品定位的打造以及項目的入市時間將成為關鍵，而這些都對中糧在高端產品線上的操控能力提出了更大的挑戰”。
　　值得一提的是，新一輪調控以來，北京高端住宅市場一直施行嚴厲的預售監管政策，要求產品預售價格不得高于同等項目以往的成交價格。在此背景下，上半年眾多高端住宅產品因價格原因無法通過建委的預售審批。
　　在此基礎上，北京的預售監管措施仍在升級，7月1日新實施《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，進一步將所有申請商品房預售許可的項目、所有形式的預售購房款都納入監管范圍。嚴重違規的房地產開發企業，將可能被暫停在北京市全部房地產開發項目的網上簽約。
　　而高端產品近期的成交量也不容樂觀，根據麗茲行豪宅研究院最新統計數據顯示，7月第三周(15-21日)高端二手住宅成交42套，環比第二周下降22.22%；高端新房成交35套，同比下降61.53%。
　　事實上，中糧地產拿下的地王不僅無法在后續市場的產品開發方面取得成本優勢，在土地市場上也很可能成為一塊“燙手山芋”。由于國土部對土地市場“大地塊、大企業”的跟蹤監管制度，近段時間已經出現“央企地王退地”的先例。
　　瑞銀方面的分析認為，中糧地產斥重金奪地王的深層次原因在于“公司競爭力不足”。“中糧地產在2012年土地市場低迷時未能購入新項目，而2013年土地市場高漲時購入高價地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境，也反映出公司把握市場節奏的能力較差。中糧地產的業務位于北京、上海、天津、南京等10個一二線城市，這些城市已被萬科、中海、龍湖等一線房企主導，公司既無開發能力優勢，又無資金優勢，恐難拿到低成本的項目”。