近年來，國內房地產市場形勢不斷變化，石家莊市房地產領域出現開發企業質量良莠不齊、違規現象屢禁不止、信訪矛盾日益突出等問題，給市場監管工作帶來困難。房管部門建議，亟須統合加強監管力量，完善強化監管措施，建立一套嚴格、有效、順暢的監管體制，促進房地產業健康良性發展。
行業準入門檻過低 企業質量良莠不齊
石家莊現有1300多家房地產開發企業，2008年以來，新增注冊企業500家。開發企業不僅數量大，而且質量良莠不齊。其中，三級以上企業只有160多家，曾開發過房地產項目的只有400家，近300家屬于完全沒有開發實力的公司，大部分靠倒賣手續、陪標為生。
房地產開發企業質量不高體現在注冊條件過于寬松。據石家莊市住房保障和房產管理局房產市場監管處處長夏恩國介紹，有的企業注冊地點在公司相關人員住宅內；有的企業法定代表人是花錢外聘的；有的企業名義上是外資，實際上是“借殼”，具體操控的是國內人員；有的企業所謂的專業技術人員是“借”來的。“這類企業如此注冊目的是方便鉆法律空子、逃避責任。”
據了解，從2011年8月開始，石家莊市房管局負責房地產開發企業資質管理，不到兩年時間就對648件資質申請實行退件處理。夏恩國介紹說，“我們在審批過程發現，不少企業的法定代表人、經理法律知識貧乏，不熟悉房地產行業規則，除了‘有關系、能拿項目’外，策劃、項目預算、設計、工程技術、營銷等各類專業技術人員都沒有。”
記者了解到，由于現行法規已經不適應房地產市場發展形勢，房管部門在房地產開發企業資質管理中遇到難題。石家莊市房管局局長李義增說，目前的房地產開發企業資質管理辦法對部分企業存在的違規銷售甚至涉嫌非法集資的預訂、售后包租等行為，只有比較輕的經濟處罰，沒有吊銷資質、清出市場的硬性規定，企業違法成本過低。“這種不痛不癢的處罰措施，不足以震懾企業的違法行為，如果沒有硬性法規層面的清出手段乃至觸犯刑律規定，房地產開發亂象難以根治。”
李義增認為，不能把房地產業視為一般性第三產業，要解決房地產開發企業質量良莠不齊問題，應提高準入標準，特別要大幅提高注冊資金門檻。“目前，河北省建設行政主管部門規定房地產開發企業的注冊資本為500萬元以上。按照目前石家莊市的土地價格和建安成本，500萬買不來2畝地，這樣的企業根本沒有能力開發房地產項目。”
違規銷售現象普遍 監管面臨取證難題
在房管部門的管理權限內，房地產開發企業的違規行為主要是違規銷售。按照規定，房地產開發項目必須取得“四證”且已投入開發建設的資金達到總投資的25%以上才能取得《商品房預售許可證》，合法對外銷售。實際操作中，很多開發企業資金鏈緊張，急于回籠資金，未取得預售許可擅自銷售，以團購、內部認購、辦理VIP卡等形式變相違規銷售現象較普遍，監管部門面臨取證難題。
石家莊市房管局房產市場稽查大隊在專項整治中發現，近年來，房地產開發企業違規銷售的花樣不斷翻新，規避處罰的手段愈發“高明”。從過去的現場售房轉為隱蔽的網絡售房；過去預售款打到房地產公司賬戶，現在改為打到個人賬戶；有些房地產開發企業不收現金，要求購房者提交個人銀行存單，再與銀行串通鎖死存單；有些房地產開發企業的售樓部以接待村民回遷和招商為名，行違規銷售之實。
石家莊市房管局房產市場稽查大隊隊長張春和說，“查處違規銷售面臨的最大問題是取證難。判定違規預售的確鑿證據是收據和協議，收據和協議都在購房者手里。一般情況下，如果房地產項目開發過程中不出問題，購房者不會投訴，我們拿不到確鑿證據。即使拿到確鑿證據，我們沒有行政強制權，既不能查賬、封賬，也不能封門。”
令房管部門頭疼的是，很多購房者明知違規銷售的樓盤有風險，為貪圖便宜，仍抱有僥幸心理購買，項目出了問題責怪“房管局不作為”。張春和說，“房管局不是不作為，而是難作為。除了取證難，還有一部分項目由三級以上資質企業開發，這些企業的資質歸省級以上建設部門管理，地級城市的房管部門對其違規行為只能給予經濟處罰，在資質管理上不能有效對其制約。
監管部門難聚合力 致違規項目做大
記者采訪了解到，石家莊有不少房地產項目已經銷售、入住，但由于種種原因不能及時辦理房產證。據統計，2012年，石家莊市區需供暖住宅面積比房產登記面積多2000萬平方米，占房產登記面積的20%，除部分村民住宅外，相當一部分屬于因各種原因沒有通過項目綜合驗收，無法辦理房產證。
據了解，房地產開發周期長，先后涉及土地征收(征用)、收儲、出讓、建設項目用地規劃和工程規劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗收等環節，涉及十幾個部門，手續繁瑣。石家莊房管局產權中心主任宋蘇生介紹說，房產證不能辦理一部分是由開發項目前期手續不完善、開發企業違規建設、銷售所致。特別是近幾年，一些開發企業借河北省實施“城鎮面貌三年大變樣”之機，以“特事特辦”、“一事一議”、“先上車后補票”、“邊建設邊完善”為借口逃避監管，未批先建、違法超建等違規行為比較普遍。
李義增說，如果房屋沒有合法的產權手續，老百姓在房產交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學等方面面臨無法逾越的現實問題。石家莊很多項目不能辦理房產登記，購房者到政府上訪。一些開發商不正視自身問題，鼓動群眾上訪，甚至花錢雇人上訪給政府施壓。這些房屋一旦確權登記，違規行為就被合法化，將嚴重沖擊房地產市場秩序，法律嚴肅性也會受到極大損害。”
據基層房管部門介紹，按照現行法規，國土、規劃、建設、房管部門對房地產開發企業的違規行為大多只有罰款，沒有強制停工、強制拆除措施，監管不到位，形不成合力，致使違規項目生米做成熟飯，最終矛盾集中到房屋確權環節。
石家莊房管部門建議，破除房地產市場分段式管理格局，在城市規劃審批委員會框架內，建立房地產開發項目審批聯席會議制度，將國有土地出讓、規劃審批、建筑市場管理和銷售及交易登記管理等審批和監管職能、信息整合起來，或成立一個統管房地產行業的政府行政部門，避免職能交叉、政出多門、多頭管理。