房產(chǎn)交易大額稅費(fèi)，一般以成交總額為基準(zhǔn)，按一定比例繳納。記者近日接到舉報(bào)稱，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽合同”為手段，以“做低評”降低稅費(fèi)為誘餌招攬生意，造成市場秩序混亂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介普遍“做低評”，以“陰陽合同”偷逃稅，不但違法違規(guī)，還令交易者面臨風(fēng)險(xiǎn)。
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趙乃育/繪 |
“低評”花招
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費(fèi)，多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員回應(yīng)稱，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕。
在天津市南開區(qū)、西青區(qū)，受訪的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均明確表示可以“做低評”，并以此拉攏生意。
記者以買家身份與賣家、中原地產(chǎn)公司達(dá)成初步協(xié)議，購置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房，成交價(jià)格為150萬元，約合均價(jià)12800元每平方米，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳1.5%的契稅約2.25萬元。
“我們能幫著‘做低評’，將房價(jià)砍掉三分之一。”中原地產(chǎn)某梁姓經(jīng)紀(jì)人員稱，中介公司可以將登記房款總額做到100萬元，約合房價(jià)8550元每平方米。如此，購房者應(yīng)繳契稅降至1.5萬元，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也省去了三分之一。
對于“做低評”前后50萬元的房款差額，該經(jīng)紀(jì)人員稱，購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣方即可。對于房產(chǎn)交易中介費(fèi)用，中介公司則堅(jiān)持以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運(yùn)作下成功避稅數(shù)千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價(jià)2.8萬元每平方米，總額為165萬，應(yīng)繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時(shí)，房款總額被做低為120萬元，約合均價(jià)2萬元每平方米(當(dāng)時(shí)房產(chǎn)交易中心該區(qū)域核價(jià)的書面限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2萬元每平方米)，應(yīng)繳契稅1.2萬元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準(zhǔn)按比例征收的費(fèi)用。對于房款總額“做低評”前后45萬元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下，潘女士與賣房者簽訂了一份補(bǔ)充合同，45萬元差額則以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中。
避稅誘惑
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前一些城市房產(chǎn)交易過程中，“做低評”業(yè)已成為“公開的秘密”，不少中介公司打著“認(rèn)識熟人可最大限度節(jié)省稅費(fèi)”的旗號招攬生意，交易方則認(rèn)定“交易稅費(fèi)能省則省”，對簽訂“陰陽合同”習(xí)以為常。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運(yùn)作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”，一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同，該現(xiàn)象較為多見。房產(chǎn)中介公司“做低評”，一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近，該指導(dǎo)價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，避稅效果明顯。
二是針對新購買的住房，未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的其它稅費(fèi)。
三是對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時(shí)將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，當(dāng)前房產(chǎn)中介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標(biāo)準(zhǔn)之一，運(yùn)作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的“半公開產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪的普通市民則稱，房產(chǎn)中介公司運(yùn)作“做低評”能幫助交易方逃避過高稅收，普通人對此難以拒絕。
交易風(fēng)險(xiǎn)
“做低評”在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。一方面，被大幅拉低登記房價(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，交易者可能被征收更高稅負(fù)。另一方面，做低房價(jià)對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。
記者從天津市統(tǒng)計(jì)局獲悉，目前35個(gè)大中城市在調(diào)查二手住宅銷售價(jià)格時(shí)，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)營業(yè)總額，應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上。此外，統(tǒng)計(jì)部門會直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即在房管部門登記的“陽合同”數(shù)據(jù)，作為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)二手房市場價(jià)格水平和走勢的主要依據(jù)。
“國家每月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)變動如也是依據(jù)合同成交價(jià)來統(tǒng)計(jì)的話，估計(jì)不能反映出實(shí)際的房價(jià)水平和變化情況，因?yàn)楹贤瑑r(jià)都是按照這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)來的，應(yīng)該會很穩(wěn)定。”上海市民張先生表示，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房價(jià)數(shù)據(jù)注入了水分，給國家調(diào)控政策帶來偏差。
此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“做低評”也會給交易者帶來風(fēng)險(xiǎn)。被大幅拉低登記房價(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評”違規(guī)行為難以為繼、國家高稅率征收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負(fù)。
另一方面，做低房價(jià)對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。以一套實(shí)際交易額為150萬元的房產(chǎn)為例，一般情況下購房者首付資金為45萬元，但經(jīng)“做低評”至100萬元后，購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額，不僅預(yù)付資金大幅攀升，對買房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專家提示稱，簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費(fèi)的情況一經(jīng)查實(shí)，房產(chǎn)交易雙方也會面臨處罰。