嚴厲調控難以遏制土地市場的火爆。統計數據顯示,今年上半年全國300多個城市的土地出讓金比去年高出六成,一些熱點城市半年賣地收入已接近去年全年。企業不差錢,政府急需錢,兩相“互補”,土地市場不火都難!巴恋刎斦背琉獠唤猓瑯鞘姓{控或將難以走出“調、漲”怪圈。
土地出讓金半年增幅超六成
偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金達1.13萬億元,同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。
7月3日,京滬兩地各出“地王”。北京夏家胡同地塊經過62輪激烈競拍,由懋源置業摘得,總價17.7億元,剔除保障房折合樓板價約每平方米4.1萬元,溢價率約35%。浦東新區張江高科技園區一商住地塊經過323次加價,被萬科以總價48.7億元競得,樓板價每平方米21415元,溢價率達到88.6%。值得注意的是,一直聲稱不拿“地王”的萬科自6月以來已連續兩次競得“地王”。
市場統計數據顯示,6月全國306個城市成交地塊樓板價為每平方米1235元,環比、同比分別上漲14%、44%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為每平方米1575元,環比、同比分別上漲7%、41%。
萬達集團董事長王健林認為,目前土地市場火爆與土地供應長期短缺有關。而現行的土地招拍掛制度,雖然能夠防范腐敗,但“價高者得”的邏輯必然推高房價。
房企搶地地方政府找錢
房企不差錢,政府急需錢,使地市火爆一再上演。
一方面,外圍的“錢荒”并未太多影響到房企尤其是大型房企的資金情況。“對排名前100位的房企,銀行態度沒什么變化。目前銀行對我們的授信額度、貸款利率和放款條件等保持不變,企業今年的拿地和開發計劃也沒有變化!币簧鲜蟹科筘撠熑烁嬖V記者,由于去年以來銷售活躍、前期貸款到位等原因,目前企業資金狀況沒有受到太大影響。
統計數據顯示,今年前5個月,房地產開發企業到位資金45115億元,同比增長32.0%。
另一方面,債務纏身的地方政府急于“以地換錢”。審計署日前發布的地方政府本級政府性債務審計結果公告顯示,36個地區2012年底債務余額共計3.85萬億元。其中,超過半數地方政府指望賣地還錢,21個地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額有7746.97億元,占這些地區債務余額的54.64%。
“地方政府很差錢,急需土地出讓金,所以部分城市推出了優質地塊!鄙虾R拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭說。
江蘇住房和城鄉建設廳一位官員表示,目前地方政府沒有其他可以替代的財政收入來源,短期內仍然要靠土地出讓金支持一些項目,“在地方政府償債及保障房開發支出等多重壓力下,要求限制地價很難奏效”。
樓市調控面臨關鍵抉擇
財政部公布的數據顯示,今年前5月,全國公共財政收入56214億元,同比增長6.6%,增幅回落6.1個百分點。至5月份,全國公共財政收入增速連續第三個月停留在6%左右的低位。兩相對比,不難想象“點土成金”的賣地行為對地方政府的誘惑有多大。
發展改革委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵認為,中國經濟能夠保持長時期高速增長,除去低勞動力成本等因素外,廉價的土地成本是最為重要的原因。地方政府依靠土地紅利,補貼了低價提供的城市公共用品,支撐了大量非農就業,這正是土地財政發揮的積極作用所在。
但一些專家擔心,地方政府已經過慣了“土地財政”的好日子,沒有耐心再通過發展實體經濟慢慢積累財源。如果這樣,“土地財政”之路將越走越艱難,越走越危險。從2010年起,中央明確要求地方政府通過“土地財政”獲利的收入,重點用于改善民生和償還政府債務,用于保障房建設、教育投入等。但是實際情況并不樂觀。地方政府的土地獲利,更多是繼續與擴大政府負債相“配套”,進行城市建設與改造、甚至大拆大建。
而對房地產調控來說,不解決“土地財政”,限購、限價等行政手段只能是權宜之計!爸灰胤秸畬Α恋刎斦囊蕾嚩炔蛔,即使增加再多的土地供應,也阻止不了地價、房價的上漲!睆偷┐髮W住房政策研究中心執行主任陳杰說。
業內人士稱,房價問題與住房需求、財稅關系、“土地財政”等多方面問題相關。目前房地產調控面臨諸多關鍵抉擇,必須統籌考量、堅定決心,形成完備的制度設計。