近期有網絡報道稱，在千島湖畔的淳安縣，存在一個違規建設運營的高爾夫球場，而部分臨湖開發的房地產和酒店項目建設開發過程中出現填湖圍地狀況，對千島湖水質和環境造成了影響。新華社記者為此趕赴淳安，對此進行了調查。圖為浙江省杭州市淳安縣臨近千島湖的一處房地產和酒店項目建設工地，部分臨湖項目建設開發過程中出現填湖圍地狀況，對千島湖水質和環境造成了影響。記者 黃宗治 攝

    《經濟參考報》記者近日多地采訪了解到，由于對房地產企業土地增值稅的征收管理規定比較繁雜，政府、企業執行難度大，造成房企“應交未交”的土增稅金額高達數百億元。有學者擔憂，此現象可能引發房企偷逃稅款的風險，建議多措并舉完善房企土增稅征管政策。

　　房企“應交未交”土地增值稅數百億元

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產土地增值稅實行“預征制”，即事前預征、事后清算、多退少補，預征稅率一般在1%至3%之間。
　　2007年2月1日起，各地稅務部門開始對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務部門明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目、直接轉讓土地使用權、項目銷售率已達85%、項目三年未銷售完畢等。
　　記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產企業應交未交的土地增值稅、土地清算準備金數額龐大，總額達數百億。
　　萬科地產2012年財務報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準備金44.35億元，兩者合計超過58億元，約占該企業2012年度營業收入5.67%、凈利潤的46.60%，該數據粗略代表了企業未來需要向稅務部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
　　北京市憶通律師事務所主任李勁松統計分析包括萬科、華遠、SOHO中國等在內的29家大型房地產企業年報得知，這29家企業財務報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風險。
　　此外分析人士指出，當前樓市調控的一個方向，就是通過增加房企資金壓力，促使其加快推盤力度，防止捂盤惜售。但“應交未交”土地增值稅數額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據主動、保持房價堅挺提供了強力支撐。

　　征管程序繁雜助長房企拖延清算

　　中國稅務學會理事胡怡建、復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰等專家分析認為，目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大、力度小，土地增值稅拖延清算現象較為突出。
　　一是清算周期冗長，容易導致清算不及時。一方面，房地產項目開發周期長，且分期進行，全部項目完成前，某些清算項目的開發成本難以確定；另一方面，已符合清算時間，即轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的房地產開發項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，加大稅收成本。
　　二是清算過程復雜，諸多扣除項目難以準確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定，扣除項目必須是納稅人實際發生、并取得合法憑據的支出。但在實際操作中，會出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以準確確認的情況。
　　天津一家房地產企業的財務人員告訴記者，土地增值稅計算方法復雜，企業自身都無法搞清楚，必須要借助會計師事務所的專業人員來完成；為了完成清算，核實成本，企業必須細心留下房屋建造中的發票和合同，但還是有一些費用沒有正規的發票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。
　　三是政府、企業兩頭為難，助長了房企的僥幸心理，它們更樂于拖延清算。一方面，土地增值稅清算過程較為復雜，稅金或補或退、清算結果不定，地方稅務機關難免存在畏難情緒；另一方面，企業納稅意識不強，存在僥幸心理，稅務機關清算力度的不到位，助長了企業拖延清算的做法。
　　胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個“倒算賬”的過程，其時間間隔可能長達兩三年甚至更長。由于樓盤都是房企成立項目公司進行開發，項目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來更多不確定性。

　　宜加強征管防稅源流失

　　記者采訪了解到，許多地產商利用了房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計想辦法避稅。比如，房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行，但一個項目需要建委、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門都出具驗收報告后才算完工，漫長的驗收過程中，有些開發商故意滾動開發項目，有意地將項目決算期推后。
　　天津一家房地產企業財務人員透露，企業一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業成本。比如，只有出售房產才會產生土地增值稅，而一些車位沒有產權，不出售、僅出租，這部分收入就不會產生土地增值稅；在小區內建造的公共設施、會所等配套設施，也可以納入房屋銷售的成本，減少稅負；還有的企業會在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，也可以實現避稅。
　　受訪專家建議，一方面應加大對房地產企業的會計檢查，統一房地產企業核算標準，提高會計信息質量；另一方面，完善房地產企業土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時對具備清算條件的房地產開發項目組織清算，防止稅源流失。
　　此外，稅務機關宜加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門聯系，全程跟蹤、及時掌握房地產開發企業的涉稅資料。在項目清算時，盡量配備會計師、稅務師、造價師等專業人員，提高清算效率和質量。