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    1. 雅戈爾杭州地王退地真相
      樓面價太高開發不起
      2013-06-25   作者:夏寅  來源:21世紀經濟報道
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        地王“退地”,市場一片嘩然。

        6月24日,無奈宣布“退地”損失定金4.84億元的雅戈爾開盤后一路走低,收報6.15元,跌4.35%。兩年半前的2010年11月,雅戈爾拿下申花53號地塊和56號地塊,成交價各達11.65億元和12.56億元,合計24.21億元,成為杭州“地王”。

        6月21日,本報記者趕赴杭州申花地塊,發現地塊最核心區域(申花路豐潭路口)兩塊空地尚被圍蔽,該兩塊空地即是雅戈爾高價拍下的53號地塊和56號地塊。

        圍墻里是一大片農民“自留地”,不遠處一位農民正在耕作。記者與這位農民交談時了解到,該地原為其自留地,后因宅基地拆遷搬至動遷房方家花苑(位于56號地塊南面)。

        記者尚未問及該地塊“退地”情況,操著一口杭州方言的農民稱,“地的老板是雅戈爾,聽說現在開發不下去了,要轉讓掉。你是不是來買這塊地的?”

        當天下午,記者來到杭州市國土資源局,該局相關人士指出,“杭政儲出〔2010〕53、56號地塊用途為住宅(設配套公建)用地,均于2010年11月公開出讓,并由杭州雅戈爾置業有限公司競得。因雅戈爾未按土地出讓合同約定履行,根據相關約定,報經市政府同意后,將依法依約解除相關合同,目前相關手續正在辦理。”

        對于雅戈爾退出申花地塊,公司董秘劉新宇謹慎表示,“2011年以來,房地產業的政策環境、市場形勢發生較大變化,公司經過綜合權衡后,決定終止開發申花地塊,這樣能根本保護公司股東的利益。”

        “地王”遭遇3萬天花板

        申花板塊位于杭州汽車北站附近,西臨浙江大學紫金港校區,距杭州地標武林廣場和西湖景區均約10公里。目前周圍配套逐漸完善,未來杭州地鐵2號線和5號線在此交匯。

        申花板塊除雅戈爾兩個地塊仍空置,其余多已開發。周圍有保利地產的香檳國際、濱江集團的萬家花城、廣宇集團的西域年華、綠城集團的慧園等多個高層住宅。

        對于申花板塊前景,劉新宇委婉表示,“現在我們不再評論,我覺得要根據每個項目具體情況看。即使我看好這個板塊,但每個項目樓面價不一樣。”

        事實上,引致雅戈爾“退地”的無奈之舉或正是其高企的樓面價,記者對申花地塊附近房價進行了深入調查。

        申花地塊一位售樓處人員告訴本報記者,“申花地塊基本是改善型住房,目前均價在(每平方米)2.2萬-2.5萬,投資空間有限。”

        前述農民表示,“我們住的方家花苑是動遷房,現在估計超過(每平方米)2萬元。”

        而前述售樓處人員表示,“這邊西域年華、萬家花城都開得較早,現在市場均價約2.5萬/平方米。”

        濱江集團董事會秘書李淵則坦言,“萬家花城的地我們拿得很早,價格與現在沒有可比性。我們開盤才賣(每平方米)8000元多,尾盤也才(每平方米)13000元左右。”

        記者在走訪中,綠城集團開發的慧園緊挨著雅戈爾兩個地塊,數棟高層住宅已建成正在預售中。

        作為目前申花板塊最高端的樓盤,慧園售樓處銷售人員說,“我們均價3萬元/平方米,明年下半年交房。”

        杭州一位房地產資深人士則坦言,“當時我們公司沒去拍,但知道雅戈爾差不多1萬8左右的單價拿下申花兩塊地。此后根本沒辦法開發,現在該地塊房子均價只有兩萬多。”

        另一位地產分析人士指出,“雅戈爾拿地太高了,現在開盤起碼4萬才有錢賺,與綠城慧園比沒有競爭力,沒有拿地成本優勢,也沒有本土品牌優勢。”

        據記者計算,雅戈爾前述申花53號地塊和56號地塊折算成樓板價各為17750元/平方米和18113元/平方米。若不計巨額的財務成本,僅算上建安成本,其開發成本已接近目前市場均價。

        前述房地產資深人士表示,“雅戈爾肯定有相關土地開發評估程序,測算了開發申花地塊的損失大于現在直接違約的成本。”

        “退地”是保全資金鏈?

        雅戈爾折戟杭州申花板塊,也讓2013年其向好的地產業務大打折扣。

        據雅戈爾公告,截至5月31日,已累計實現預售面積24.98萬平方米(訂單口徑,含合作項目),預售金額60.10億元,同比增長92.44%。但因“退地”造成定金損失將被全額計提資產減持準備,將影響上市公司凈利潤高達4.84億元。

        雅戈爾稱,其預計房地產板塊2013年度將結轉營業收入80億元以上(同比增長53%以上),扣除本次計提資產減值準備后,預計房產板塊全年凈利比去年略有下降。

        市場關心的是,申花板塊項目夭折,雅戈爾地產格局將如何演繹?

        劉新宇告訴本報記者,“公司地域戰略堅持長三角戰略,我們在寧波、蘇州、杭州和上海的市場開發的戰略沒有改變。”

        記者發現,雅戈爾在杭州的地產項目,除申花地塊外,尚有西溪晴雪和杭州隱寓。

        據雅戈爾2012年年報,西溪晴雪預計已于2012年9月交付并結轉收入,杭州隱寓竣工時間在2013年底。兩個項目雅戈爾預計投資總額為13.42億元和24.93億元。

        截至2012年底,西溪晴雪和隱寓的預售比例分別為67.85%和31.19%。

        實際上,去年底以來,雅戈爾地產項目或已上演變局,丟棄申花板塊只是一環。

        紹興華清投資本系雅戈爾全資子公司,2012年12月27日,雅戈爾向啟迪置業轉讓華清投資65%的股權,作價1.51億元。

        華清投資下屬原本有雅戈爾的紹興清楓華景園(香山別墅),預計總投資10億元,開工時間為2009年7月,原預計2013年6月即可竣工。

        雅戈爾沒有公告說明華清投資蹊蹺轉讓的原因,劉新宇及雅戈爾置業控股辦公室對記者均三緘其口,截至發稿,尚未得到明確回復。

        前述杭州房地產資深人士表示,“雅戈爾放棄申花兩塊地,一定程度是‘丟車保帥’;申花地塊一旦開發,肯定影響到集團資金鏈,拿其他地產項目的機會也會變少。”

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