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    1. “地王”頻現誘導房價上漲
      土地出讓方式亟待變革
      2013-06-21   作者:記者 方問禹 徐岳 烏夢達 魏宗凱/綜合報道  來源:經濟參考報
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        5月以來,上海、廣州等一線城市的“地王”紀錄屢被刷新,房企也一反常態,拿地異常積極。專家表示,這反映出房企對市場預期較為樂觀,但土地價格最終會傳導到房價,如果再次形成上漲預期,調控效果將前功盡棄。當前,穩定地價刻不容緩,現行土地出讓方式也亟待變革。

        開發商預期樂觀 一線城市“地王”頻現

        剛剛過去的5月,一線城市的土地成交市場非常活躍。在廣州,一個月之內就拍出三塊“地王”。5月6日,佳兆業以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價,拍得廣州白云區總面積14萬平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分,折合樓面地價2.6萬元/平方米,而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元/平方米。
        5月23日,在廣州白云區沙太路梅花園宅地的拍賣中,又是佳兆業地產,以約8億元、配建19600平方米保障房的價格競得。同日,在擊敗恒大等知名開發商后,越秀地產旗下的廣州城建開發南沙房地產有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價格,競得海珠區一臨江地塊,剔除保證房后的樓面地價,達到3.5萬元/平方米。 
        在上海,5月29日,北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的總價競得上海長寧區一地塊,折合樓板價29229元/平方米,溢價率56.96%。僅5月份,上海即出現了多達7次年內溢價率、區域、樓板價等各類“地王”,其中世博A片區6幅商辦地塊于5月初出讓時,更是出現了單日兩度刷新單價“地王”的現象。
        其他一二線城市也不同程度地出現了土地市場成交活躍的情況。中原地產研究中心統計,截至5月30日,全國主要的13個一二線城市合計土地出讓金高達3067.66億元,相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。
        在分析原因時,新城控股副總裁譚為民認為,5月開發商頻頻出手拿地,主要是對未來市場的預期較為樂觀,尤其是看到各地“國五條”調控地方細則避重就輕后,更堅定了對市場的信心。
        上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,近半年來,樓市熱銷使得房企手中資金寬裕,同時庫存的快速下降也使得房企有購地補充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地,而且部分是優質地塊,也引起了開發商的激烈拼搶。

        “地王”傳導效應有所顯現 業內擔心房價大幅上漲

        業內人士普遍擔心,“面粉”價格漲了,“面包”的價格自然也會漲,地價與房價的關系也是如此。記者采訪發現,雖然近期“地王”的傳導作用尚未全面顯現,但一些地區的房價已經重新“抬頭”,且“地王”對市場預期和購房心態造成了較大影響,進一步增加了房價上漲的壓力。
        今年前4個月,廣州房價漲幅領跑一線城市,廣州市國土房管局公布的4月房價同比去年上漲18.6%。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤,這些樓盤都存在不同程度的提價。
        目前上海世博A片區地塊最高樓板價達4萬元/平方米。據21世紀不動產上海區域市場研究部對位于浦東世博,三林等板塊的各家門店調查顯示,5月該區域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑,下降幅度在10%-20%間,但是二手房價格相對穩定,仍然保持著三月份以來的高位,“有價無市”現象有進一步擴大的趨勢。
        21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,性價比高的優質房源極度稀缺,是促使世博板塊5月二手房市場出現“有價無市”的主要因素,“地王”的短期拉動效應也被削弱。但長期來看,一旦市場購買需求釋放,房價仍有可能被大幅拉升。
        采訪中,上海一些購房者擔心,如果今后出讓的土地價格仍然保持上漲,房價上漲的預期將無法改變,那么目前執行的限房價政策,最終可能只是使房價在統計數字上保持不漲,而實際上房價依然在漲。

        專家呼吁調控土地價格和出讓方式迫在眉睫

        針對“地王”頻現的情況,專家學者提出兩方面的建議。第一,警惕土地財政“抬頭”,調控土地出讓價格迫在眉睫。中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家呼吁,中央政府應該加強對地方土地出讓的監管,合理制定價格,防止普通購房者成為天價土地的最終受害者。
        不少學者指出,地方政府對土地財政的依賴,成為土地價格上漲的內在動力,更為房價上漲提供動能。據統計,今年前五個月,北京與上海的土地出讓金均已超過了500億元,其中北京為617.9億元,上海為515億元,而在2012年同期,兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。
        暨南大學管理學院教授胡剛認為,比起部分地區的房價泡沫,地價泡沫可能更大。如果開發商通過一兩個地塊的高溢價,增加市場緊張氣氛,提升周邊區域商品房價格,政府作為賣方則樂見“地王”,并從中賺得巨額利潤。因此,要加強監督,防止土地拍賣演變成開發商和政府合演的托市戲碼。
        第二,增加土地供應,改革土地出讓方式。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為,在中國快速城鎮化、大量農業人口進入城市的條件下,對城市住宅用地的需求,將長期處于比較緊張的狀態,需要對城市土地出讓制度進行改革和完善。
        一些學者還建議,由“限房價、競地價”向“限地價、競房價”轉變,即限定土地的價格后,讓開發商來競房價,最終以價低者得地。2011年8月,北京推出了全國首個“限地價、競房價”的土地“北京市門頭溝永定鎮居住用地”。最終由中鐵房地產集團有限公司競得,中國鐵建梧桐苑開盤后,房價一直穩定在13600元/平方米。

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