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    1. 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題在于高預(yù)期
      訪新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒
      2013-06-21   作者:記者 梁倩/上海報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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      【字號(hào)

        “國(guó)五條”實(shí)施已近三個(gè)月時(shí)間,但近日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況仍然顯示,房?jī)r(jià)繼續(xù)連續(xù)12個(gè)月處在上漲狀態(tài)。與此同時(shí),土地市場(chǎng)更是熱情高漲,多地頻繁刷新“地王”,房企搶地意識(shí)明顯。在此背景下,業(yè)界、學(xué)界又掀起新一輪有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論。
        針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題,新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的高預(yù)期,因此,應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂,對(duì)購(gòu)房投資人群造成的損失。

        怎樣看待此次調(diào)控

        經(jīng)濟(jì)參考報(bào):今年3月,中國(guó)發(fā)布“國(guó)五條”擬對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行再次調(diào)控,以抑制自2012年下半年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快速度的上漲。在調(diào)控新政實(shí)行數(shù)月后的今天,您怎樣看待此次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?中國(guó)房地產(chǎn)是否真的存在泡沫?
        鄧永恒:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在泡沫,因此,中國(guó)此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是正確的選擇,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有其正常的發(fā)展周期,世界上從沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)能在短短幾年間便漲幅如此之快,因此,中國(guó)必須對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)整。
        但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多次使用行政手段進(jìn)行調(diào)控后,房?jī)r(jià)漲幅雖暫時(shí)被壓制,但長(zhǎng)期的反復(fù)已使購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信任度大大降低,這也是此次調(diào)控效果較差的主要原因。
        在調(diào)控持續(xù)的背景下,與以往調(diào)控措施出臺(tái)后的急剎車不同,此次調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)僅是4月由于購(gòu)房者情緒轉(zhuǎn)為觀望造成成交量大幅下挫,但5月便呈現(xiàn)出回暖跡象,另外,價(jià)格卻一直攀升,土地市場(chǎng)呈現(xiàn)火熱。

        應(yīng)警惕非理性房?jī)r(jià)

        經(jīng)濟(jì)參考報(bào):您怎樣看現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?
        鄧永恒:從中國(guó)房?jī)r(jià)收入比與房?jī)r(jià)房租比的極不合理,也能看出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。
        先從房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)看,北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)占比都在90%以上。房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)是一家三口以30年的按揭買一套90平方米的房子所需資金除以當(dāng)?shù)厝司杖胨弥担话惴績(jī)r(jià)負(fù)擔(dān)合理區(qū)間認(rèn)定為不超過(guò)38%。但我們計(jì)算過(guò)北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),這也意味著,一家人30年攢的錢,絕大部分都用于買房還貸上。
        從比值來(lái)看,所謂房?jī)r(jià)收入比,是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2010年北京人均可支配收入29073元,2012年人均可支配收入為36469元。因此,以北京雙職工家庭為例,假設(shè)夫婦二人收入均為人均可支配收入,則2010年時(shí)家庭年收入為58146元,一套位于四惠東的60平房產(chǎn),2010年售價(jià)140萬(wàn)元,以此計(jì)算,房?jī)r(jià)收入比則為24.08。照以上方法計(jì)算,2012年時(shí)此房屋已漲至230萬(wàn)元,雖然家庭年收入較2009年有大幅提高,達(dá)72938元,但是房?jī)r(jià)收入比則升至31.53。可以想象的是,若購(gòu)買面積稍再擴(kuò)大,或再靠近中心區(qū)一些,房?jī)r(jià)收入比則會(huì)更高。而按照國(guó)際慣例,房?jī)r(jià)收入比則在三至六倍才會(huì)較為合理。
        房租房?jī)r(jià)租金比是指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。一般情況下,若要滿足5%至-6%的投資回報(bào)要求,房?jī)r(jià)租金的比值為196到-232。國(guó)際警戒線為200,這意味著,如果房?jī)r(jià)租金比超過(guò)200,說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小,房?jī)r(jià)高估,也就意味著房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重;如果低于200,說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大,房?jī)r(jià)泡沫不大。
        房租房?jī)r(jià)比來(lái)看,以北京為例,雖然房租翻番,跑贏房?jī)r(jià),但從整體來(lái)看,房租的上調(diào)速度還是追不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。有數(shù)據(jù)顯示,一個(gè)位于朝陽(yáng)旺角售價(jià)為215萬(wàn)元的70平方米住房,其住宅租售比在1:600,而塔院小區(qū)的租售比則為1:704,而一年前,塔院小區(qū)的租售比大約為1:547。
        在深圳,以2013年第一季度為例,租金環(huán)比上漲幅度是4.34%,而房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的幅度則達(dá)12%。以此計(jì)算,當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)租金比達(dá)440:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒線200:1,達(dá)不到正常的投資回報(bào)率。

        房地產(chǎn)投資并不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)

        經(jīng)濟(jì)參考報(bào):購(gòu)房者多認(rèn)為,房子是實(shí)物,既可以保值還可以獲得高額利潤(rùn),甚至買一套房幾年后便能成為千萬(wàn)富翁,對(duì)這種想法您怎樣看?
        鄧永恒:房地產(chǎn)其實(shí)也是一種投資性資產(chǎn),而所有的投資性資產(chǎn)都是有波動(dòng)性的,不是說(shuō)今天投了明天漲了20%,就可以一直保持20%的。
        因此,房?jī)r(jià)通常是波動(dòng)的,其使用價(jià)值在國(guó)外通常反映就是租金,因?yàn)槿绻袌?chǎng)健全的話,每個(gè)月愿意支付多少就代表了它帶來(lái)了多少利益,所以租金通常認(rèn)為更加穩(wěn)定。
        正是由于中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高,投資屬性過(guò)強(qiáng),造成房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比的不合理。
        由于房地產(chǎn)具有投資屬性,因此也會(huì)有波動(dòng),存在風(fēng)險(xiǎn)。
        一個(gè)項(xiàng)目只要具有投資屬性,這就意味著回報(bào)越高,風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)不是保值的項(xiàng)目,因?yàn)榫哂型顿Y屬性,就必然會(huì)有漲跌。因此,買一個(gè)自用并喜歡的房產(chǎn),不管房?jī)r(jià)漲跌均可接受,因?yàn)槠渚幼」δ懿](méi)有因價(jià)值的變化而發(fā)生改變。但如果是用于投資,則會(huì)接受度較低。
        因此,應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂,將對(duì)購(gòu)房投資人群造成不可磨滅的損失。

        高預(yù)期支撐房?jī)r(jià)上漲

        經(jīng)濟(jì)參考報(bào):您認(rèn)為是什么支撐了中國(guó)房?jī)r(jià)高企?
        鄧永恒:中國(guó)與其他地方不同的是,其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。房?jī)r(jià)波動(dòng)很大程度是受到市場(chǎng)預(yù)期的影響。因此,可以得知,房子價(jià)格與其基本價(jià)值和預(yù)期上漲相關(guān)。
        我們通過(guò)目前的價(jià)格反算大家的預(yù)期,得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話,北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%,預(yù)期維持住了才可以保持價(jià)格不跌。但是預(yù)期是很脆弱的,如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn),這意味著,要使得價(jià)格均衡的話北京房?jī)r(jià)價(jià)格將下降31%。這個(gè)模型告訴我們市場(chǎng)預(yù)期一個(gè)比較微小的波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格一個(gè)大的波動(dòng),具有十分大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
        如果整個(gè)這個(gè)市場(chǎng)是受預(yù)期過(guò)多控制的話,那這個(gè)市場(chǎng)是有非常大的危險(xiǎn)。比如韓國(guó)現(xiàn)在就是因?yàn)轭A(yù)期比較低迷,從而導(dǎo)致目前韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很低迷。

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