今年春夏兩季，美國住房市場保持了強勁的增長勢頭，房價、銷量和新房開工量等多項指標持續釋放利好信號，種種跡象表明沉寂多年的房地產市場再度迎來了一波投資熱潮。
然而，次貸危機的舊傷仍未遠去，有人擔心當前市場投資情緒高漲來得太快太猛，可能會催生新的房產泡沫。美國業界認為，現在就擔心房產泡沫還為時尚早，當前住房市場只是向次貸危機前的正常水平回歸。
房市利好消息連連
美國房地產市場近日來利好消息不斷。美國全國住宅建筑商協會17日發布的數據顯示，多數住宅建筑商今年6月份首次看好市場前景，一改過去約7年來的悲觀情緒。
該協會主席里克賈德森解釋說，住宅建筑商的樂觀情緒主要來自于當前購房需求持續增加，而待售房屋庫存量不斷減少。
美國商務部18日發布的數據顯示，5月份新房開工量環比增長6.8%。美國住房抵押貸款融資巨頭房利美預計，獨棟住宅開工量在2013年將達67.2萬套，同比增長23%。與獨棟住宅相比，公寓住宅開工量增長更為突出。美國全國住宅建筑商協會首席經濟學家大衛·克羅認為，公寓住宅開工量在2013年預計將增至33.4萬套，同比增長35%，這樣才能達到供需平衡。房地產行業增長也是整體經濟復蘇的重要推動力。去年第四季度，住宅固定投資增長了17.5%。
購房需求增加不僅推動了新房開工量，也推升了舊房銷售價格。根據美國全國房地產經紀人協會的數據，4月份美國各類舊房銷售中間價為每套19.28萬美元，同比增長了11%，也是連續第14個月同比增長。
房利美認為房價上升趨勢還將持續。房利美今年5月份關于房價走勢的一項調查顯示，認為美國房價未來12個月房價會繼續上漲的受訪者占55%，而認為房價會下降的僅占7%，為3年來的最低水平。
在房市持續回暖的推動下，美國人投資房產的熱情被再度點燃。根據美國全國房地產經紀人協會的數據，4月份美國舊房銷量按年率計算達497萬套，同比增長9.7%，為連續第22個月同比上升。
信安環球投資有限公司基金經理李曉西告訴記者，在亞利桑那州和佛羅里達州等在次貸危機中房價大幅下跌地區，為抓住房市上漲的先機，一些投資公司過去幾個月甚至整街購買待售房產。
房利美的調查報告也印證了這一觀點。報告顯示，美國人購房和售房信心在5月份急速上升，當月76%的受訪者認為當前是購房最佳時機，環比增加5個百分點。40%的受訪者認為是當前是售房最佳時機，環比增加10個百分點，同比增加24個百分點，達到3年來的最高水平。
李曉西認為，總體而言，雖然房價漲幅不及標普股指，但現階段投資房產仍是個不錯的選擇。不但出租房產可以獲得穩定的現金收入，而且房產還有穩定的升值空間。與股票投資相比，購房還可利用貸款杠桿，投資效率更高。目前房屋租金和房價比處于近20年來最高水平，買房付的月供扣除利息抵扣所得稅后往往比租金還便宜，所以經濟好轉后租房住的居民慢慢就會轉向買房。
泡沫擔憂為時尚早
本輪房市復蘇伴隨著整體經濟回暖，主要動因是剛需釋放，而不是投機主導，而且房貸機構的借貸標準并未大幅放松，多數貸款購房者償還能力沒有暴露出問題。
首先，當前房市只是復蘇而并非過熱，供需都在向危機前正常水平回歸。從供給上看，房利美認為，2013年全年美國新房開工量增加約23%，達到95萬套，盡管比2010年的低谷高出了60%，但與2005年的峰值200萬套相比依然相距甚遠。現階段的新房開工量甚至是自上世紀60年代以來的低位，而當時美國人口還不到現在的三分之二。
從需求上看，瑞銀集團美洲首席經濟學家莫里·哈里斯認為，2000年以來美國每年新組建家庭約137萬戶，在次貸危機期間新組建家庭數量降至每年50萬，未來3年內每年新組建家庭數量將增至130萬。隨著房市和經濟不斷復蘇，大量積攢下來的住房需求需要釋放。
李曉西還告訴記者，金融危機期間很多新成立的年輕家庭由于擔心經濟再次衰退，推遲了買房。現在美國經濟復蘇勢頭明確，這部分被推遲和抑制的剛性買房需求都會在近一兩年釋放出來。
其次，當前房價并非過高，消費者購房能力較強。根據美國聯邦住房金融署的數據，美國3月份房價比2007年4月的峰值還低12%，大致相當于2004年11月的水平。
美國全國住宅建筑商協會的數據顯示，今年一季度全美73.7%的住房售價對于美國中等收入家庭而言是可以接收的。
不過，近期抵押貸款利率持續上升，增加了購房成本。過去6周，美國30年期定息抵押貸款利率上升超過0.6個百分點，美國另一家抵押貸款融資巨頭房地美預計今年下半年將維持在4.0%的水平。
但李曉西認為，抵押貸款利率雖在上漲，但仍處于自1963年近50年以來的歷史低點附近，不會抑制潛在購房需求。
房地美首席經濟學家諾沙夫特也認為，按照當前房價和收入水平，抵押貸款利率要升至7%才會影響中等收入家庭的購房能力。房地美預計，今年抵押貸款簽約額將從去年的5180億美元增至6420億美元。
最后，美聯儲的一項調查顯示，自2010年以來大部分房貸機構的借貸標準略微放松，但遠非寬松。這也解釋了為什么過去幾年來盡管抵押貸款利率一直位于歷史低谷，但住房銷量增長緩慢。
房利美的數據顯示，今年一季度發放的抵押貸款平均信用評分達757分，雖然低于2010年的762分，但與660分以下的次級貸款相比，信用級別要改善許多。當季貸款價值比也僅為75%，雖然高于2010年的68%，但與往往高達125%的次級貸款相比，放貸風險也大大降低。