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    1. 日本的“房產稅”
      2013-06-13   作者:記者 藍建中/東京報道  來源:經濟參考報
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        在日本,房產與土地一起都屬于固定資產稅的內容。日本從1950年就開始征收固定資產稅,有著比較成熟的管理制度。固定資產稅是一種地方稅,即繳納給市町村政府的稅金。
        日中創(chuàng)職協(xié)會久永事務所代表澤田篤志指出,日本的不動產是由土地和建筑物構成的,所以都要交稅。農村的住宅、農田和山林也要交稅。不動產的主要稅金是固定資產稅,即擁有土地和建筑物的稅,每年都會征收。其次是不動產取得稅,也就是購買土地和建筑時繳納的稅,這兩個稅都是地方稅(繳納給市町村政府的稅)。
        他指出,所有的不動產都要交稅,但是根據(jù)地區(qū)的不同,稅率有很大差異,例如土地分為住宅地、農田、工業(yè)用地等,非常復雜。農田的稅非常低,這是為了保護農業(yè)和農田。但是,農田只能用于種植,如果變?yōu)榻ㄔO住宅的宅基地,需要履行非常復雜的手術。
        他指出,日本的不動產的稅金計算方法非常復雜,是為了保護農田,確保城市建設的財源、保護綠地和培育產業(yè)等,例如通過下調稅率支持企業(yè)的活動。作為投資目的,也有人購買不動產,如果是優(yōu)良不動產,可以通過出租獲得租金,或者轉賣獲得利益。高級住宅區(qū)和東京都中心地區(qū),比如惠比壽和白金臺等,由于土地非常昂貴,所以在這里擁有不動產是一個很大的負擔,如果收入足夠交稅還沒問題,但是沒有收入,就無法納稅,因此也有失業(yè)者不得不出售不動產的情況。
        在日本,獲得不動產伴隨著各種費用。由華僑創(chuàng)辦的中國通訊社營業(yè)部長姜德春指出,對土地、房屋等固定資產,不僅在取得時要交稅,占有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。此外,有的市町村還要征收城市計劃稅,為固定資產市值的0.3%;與固定資產稅不同,城市計劃稅不針對正在償還的資產。屬于城區(qū)的地方政府都可以征收城市計劃稅,不過有的市町村雖然符合條件但是也沒有征收,情況各不相同。
        記者的朋友今村敏子居住在東京都墨田區(qū),10年前買了套使用面積82平方米的公寓,這里屬于東京中等程度的地區(qū)。當時市價3880萬日元,加上稅費達到約4200萬日元。2012年年度,她繳納了約11.2萬日元的固定資產稅,約2.4萬日元的城市計劃稅,固定資產稅和城市計劃稅的課稅標注額都是800.34萬日元。由于當?shù)氐臉鞘袃r格比較平穩(wěn),所以10年來一直差不多這個數(shù)額。如果當?shù)氐貎r下跌,固定資產稅和城市計劃稅也會隨之降低。固定資產稅包括套內面積和分攤的樓房占地面積,每家分攤的面積根據(jù)套內面積大小有所不同。此外,她每個月還要繳納相當于物業(yè)費的管理費和用于大修的維修費,合計達到4.7萬日元,金額也是根據(jù)面積大小計算。所以有的人不愿意買房而租房住,因為可以省掉管理費和維修費等各種費用。房東把這些費用轉嫁給房客也不現(xiàn)實,因為當?shù)氐姆孔庥袀市場行情,過高的話就沒有人來租了。她介紹說,一些人購買房子后,由于失業(yè)等原因而養(yǎng)不起房時,會不得不出售,或者由于沒有能力還貸而被銀行拍賣。
        姜德春介紹說,一般說來,土地面積越大,金額越高,稅金就越高;同理,房屋建筑面積大、造價高的,稅金也高。另外,各種和固定資產有關的稅金,凡是自用住房和小戶型的,基本上都能夠享有一定程度的優(yōu)惠。上述中固定資產取得稅、固定資產稅、城市計劃稅和居民稅屬于地方稅,其余的都是國稅。
        姜德春指出,不僅公寓樓,東京等獨門獨院的住房同樣要交稅,沒有區(qū)別,而且,從面積和造價來說,各種稅金負擔更高。他認為,日本不像現(xiàn)在國內那么炒房,因素是多方面的。一是現(xiàn)在的日本人,基本上都經歷過了房產泡沫破滅帶來的沖擊,刻骨銘心,輕易不會再次在不動產上過于瘋狂;二是金融機構和政府相關部門接受教訓,也輕易不會在容易引發(fā)不動產熱的政策方面開閘放水;三是日本人口老齡化,出生率又不斷降低,剛性需求弱,客觀上不具備再次掀起不動產熱;四是長期以來日本經濟低迷,人工成本又高,致使不少日本企業(yè)將生產轉移到國外,也是日本土地、建筑不振的原因之一。
        他指出,日本近期交通方便的地塊開發(fā)比較熱,而一街之隔卻冷冷清清;對泡沫破滅前購入的房產再過一段時間就要采取措施,翻建或出手都不好辦,進退兩難;開發(fā)資金過于向大城市集中,地方城市萎縮等問題,隨著時間的推移,會逐漸暴露出來。
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