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    1. 美國(guó)樓市無(wú)近憂有遠(yuǎn)慮
      個(gè)人收入和利率水平將影響未來(lái)走勢(shì)
      2013-05-30   作者:記者 周武英/綜合報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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          5月28日,標(biāo)準(zhǔn)普爾公司標(biāo)普/凱斯希勒房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示,今年第一季度,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯,全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲幅度達(dá)10.2%。市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的擔(dān)憂。不過(guò),大部分人士認(rèn)為,年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬無(wú)憂,目前拉響警報(bào)為時(shí)尚早。

        房?jī)r(jià)回升至2003年水平

        數(shù)據(jù)顯示,3月份,美國(guó)大城市房?jī)r(jià)漲速加快,同比漲幅創(chuàng)2006年房地產(chǎn)泡沫破滅以來(lái)的最高水平。當(dāng)月,10大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲10.3%,20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲10.9%。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)一季度環(huán)比上漲1.2%。由于投資者繼續(xù)進(jìn)入市場(chǎng),而住房供應(yīng)仍然十分有限,因此,一季度房屋價(jià)格的漲幅幾乎是七年來(lái)的最高。
        據(jù)統(tǒng)計(jì),鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯?jié)q幅居前,這些地區(qū)的房屋價(jià)格同比漲幅超過(guò)20%,其中鳳凰城的漲幅達(dá)到22.5%,華盛頓地區(qū)的房?jī)r(jià)也上漲了7.7%,而2月份漲幅僅為1.7%。美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi),房?jī)r(jià)已經(jīng)回升到2003年的水平,但仍低于2006年高峰時(shí)的價(jià)格。
        最近幾周,其他房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁回升的趨勢(shì)。無(wú)論是新屋開(kāi)工許可、存量房銷售以及房屋價(jià)格指數(shù),還是“兩房”的持續(xù)盈利,主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn),都表明從2008年次貸危機(jī)中掙扎已久的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始逐漸走上正軌。
        同一天,美國(guó)諮商會(huì)的報(bào)告顯示,5月份消費(fèi)者信心指數(shù)繼續(xù)回升,并創(chuàng)下五年來(lái)最高水平。當(dāng)月,消費(fèi)者信心指數(shù)從前一個(gè)月的69上升到76.2,好于市場(chǎng)預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件的評(píng)估指數(shù)從4月份的61上升到66.7,對(duì)未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)期指數(shù)由前一個(gè)月的74.3上升到82.4。5月份的消費(fèi)者信心指數(shù)已經(jīng)上升到五年來(lái)最高水平。

        房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)快引擔(dān)憂

        住房市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒升溫也開(kāi)始引發(fā)擔(dān)憂,擔(dān)憂主要在于利率的變動(dòng)。受住房市場(chǎng)復(fù)蘇和美國(guó)消費(fèi)者信心回升影響,市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步猜想美聯(lián)儲(chǔ)退出QE進(jìn)程。
        美國(guó)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)房地美最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日一周,美國(guó)30年期定息抵押貸款平均利率為3.59%,15年期定息抵押貸款平均利率升至2.77%。根據(jù)金融出版商HSH的數(shù)據(jù),28日,30年期住房抵押貸款的平均利率上升到3.9%,為一年來(lái)最高。
        一家金融咨詢企業(yè)的執(zhí)行官表示,在目前的利率水平下,房?jī)r(jià)上漲20%也還能承受。但是,一旦抵押貸款利率上漲到一定水平,平衡就會(huì)被打破,因?yàn)榈屠收呤官I房人的購(gòu)買力增加了三分之一。
        Zillow的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,房屋價(jià)格看上去仍然較為便宜,這主要是低抵押貸款利率的影響。
        評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也對(duì)美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)感到擔(dān)憂。惠譽(yù)認(rèn)為,近期美國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)上漲步伐快于基本面改善速度,其漲勢(shì)可能停滯或扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)水平的快速上升可能會(huì)帶來(lái)問(wèn)題,尤其是對(duì)于那些尚未完全消除2005年前后房?jī)r(jià)泡沫的城市。
        惠譽(yù)稱,幾項(xiàng)因素共同造就了支持房?jī)r(jià)快速上漲的環(huán)境,但幾乎沒(méi)有因素能提供長(zhǎng)期的支持,以維持房?jī)r(jià)近期的漲勢(shì)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,供應(yīng)緊張以及需求增加是推動(dòng)房?jī)r(jià)走高的最主要因素;需求被人為推高,貸款購(gòu)房者仍在場(chǎng)外等待房?jī)r(jià)企穩(wěn);房屋供應(yīng)被人為拉低,近期的監(jiān)管規(guī)定制約了止贖房產(chǎn)的銷售速度,另外在仍未擺脫房產(chǎn)資不抵債境地的貸款購(gòu)房者里面,有相當(dāng)一部分購(gòu)房者仍希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,以便能在出售房產(chǎn)時(shí)獲利。

        拉響警報(bào)為時(shí)過(guò)早

        不過(guò),也有人認(rèn)為,目前就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉響警報(bào)為時(shí)過(guò)早。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)泡沫,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平距離2006年最高水平還有28%的上漲空間。
        由于標(biāo)普的凱斯希勒指數(shù)包含了止贖房屋的價(jià)格走勢(shì),且一季度止贖房屋的比例出現(xiàn)回調(diào),因而一季度的數(shù)字有可能偏高。同一天,另一家貸款處理服務(wù)公司的數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)的住房?jī)r(jià)格3月份同比上漲了7.6%,這一幅度并不太高。
        未來(lái),勞動(dòng)力市場(chǎng)是否能夠持續(xù)改善、個(gè)人收入是否能同步上漲,利率水平是否能維持在低水平都是影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。有觀點(diǎn)認(rèn)為,面對(duì)復(fù)蘇的市場(chǎng),美國(guó)金融監(jiān)管當(dāng)局所要做的就是保持足夠的警惕,通過(guò)嚴(yán)格的資格審核增強(qiáng)貸款信用,防止出現(xiàn)次貸危機(jī)式的信用崩盤。
        樓市持續(xù)上漲吸引了大筆資金的進(jìn)入。事實(shí)上,目前美國(guó)租賃市場(chǎng)上的房源,不少都是投資者大批買入后出租的,在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,這些房屋既可享受穩(wěn)定的租金,又可坐等房?jī)r(jià)的上漲。
        據(jù)英國(guó)市場(chǎng)調(diào)查公司Dealogic數(shù)據(jù),中國(guó)企業(yè)或個(gè)人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。中國(guó)投資有限公司也在2010年進(jìn)入了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),并獲取了回報(bào)。
        房?jī)r(jià)上漲仍有空間,這并不一定意味著現(xiàn)在就是進(jìn)行房產(chǎn)投資的最好時(shí)機(jī)。據(jù)CNBC報(bào)道,美國(guó)耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒認(rèn)為,目前投資股市比投資房地產(chǎn)更為明智。

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