今年以來,武漢寫字樓市場火爆,租金直線上升,建設大道等高檔商務區幾乎無樓可租。專家認為,武漢寫字樓火爆或為結構性行情,投資者要注意未來幾年來大量寫字樓集中上市的風險。
甲級樓一房難求租售雙旺價格直線上漲
連日來,記者以中小企業主身份走訪西北湖建設大道、武漢天地中心、解放大道武廣商圈等寫字樓項目,發現多數甲級寫字樓已經滿租,個別只剩下少數大面積單位。
記者日前到漢口新世界中心寫字樓,這是外來企業在武漢首選的甲級辦公地之一。在物業租賃中心,記者以租賃150平方米左右辦公場所為由咨詢租賃事宜。物業顧問介紹,目前寫字樓已滿租,老租戶退出后才有新的空間。
浦發銀行大廈是一幢落成僅三年的甲級寫字樓。物業部的服務人員介紹,浦發銀行大廈常年滿租,如需租賃寫字樓,可關注業主們的出租信息。原來,這個項目是“開發方持有加少量散售模式”,開發方和大客戶自用了主要樓層,入駐只能等散戶業主出租。
近年來,武漢寫字樓市場吸納量穩步增加。數據顯示,2012年武漢辦公樓整體吸納量超過27萬平方米,超過去兩年吸納總量的總和。甲級寫字樓吸納量也超此前三年總和,為11.09萬平方米,創歷史之最。
伴隨寫字樓市場火爆,租金也節節攀升。目前武漢是除北京外租金增長最快的寫字樓市場。漢口濱江區開業不久的武漢天地企業中心,去年上市至今已租出80%,已吸引法國航空、東京三菱銀行等眾多世界500強及知名企業進駐,租價打破現有寫字樓租價紀錄,最高接近每月140元。
房地產顧問機構世邦魏理仕數據顯示,2010年至2012年,北京寫字樓租金漲幅為98%,而武漢達61%,遠高于全國33%的水平。今年第1季度,武漢寫字樓租金繼續上漲,環比漲幅達3.5%。
房地產投資管理服務機構仲量聯行數據顯示,武漢甲級寫字樓租金已連續10個季度上漲,截至今年一季度,甲級寫字樓月租均價達108.9元/平方米。
銷售市場繼續保持旺盛。今年4月泛海國際SOHO城再次開盤,主推208平方米的寫字樓產品,單價2萬元,總價416萬,當天銷售超八成。武漢市房管局數據顯示,寫字樓均價每平方米從2009年三季度的5944元,上漲到今年一季度的9418.55元/平方米,上漲58%。
空置率上升市場潛力仍被看好
在成熟商圈甲級寫字樓供不應求的同時,一些新開發商圈或寫字樓項目供應較多的老商圈,寫字樓空置率也在創新高。但面對未來數倍于歷史供應量的寫字樓集中入市,專家仍對武漢寫字樓市場有信心,其前景仍被看好。
世邦魏理仕發布的數據顯示,2009年至2012年武漢年均供應量14.9萬平方米。預計今年到2016年,年均供應量近60萬平方米,這意味著未來幾年寫字樓供應量會增長3倍。
大量寫字樓集中上市,在需求增長有限的情況下,必然造成空置率上升。目前,雖然武漢寫字樓租金仍保持上漲,但漲幅已趨緩。數據顯示,今年一季度漢口建設大道商圈、武廣商圈寫字樓空置率在10%左右,而中南商務圈空置率創下了新高達39.7%,一季度武漢寫字樓整體空置率達20.1%,環比上漲2.7%。
但中國指數院(華中)市場研究總監李國政認為,寫字樓市場需求是動態的,會隨經濟發展、企業實力壯大而快速增加。長遠來看,武漢市第三產業尤其是高端服務業發展,將會帶來較大需求,市場潛力仍被看好。
機構看好武漢寫字樓市場,緣于對武漢經濟發展的信心。近年來,武漢外資企業入駐武漢勢頭強勁,全市世界五百強企業已超過100家。外資企業加速入駐,帶動了高端寫字樓需求;國內大企業加快在武漢布點,促進寫字樓市場持續升溫。
仲量聯行認為,武漢在城市基礎設施建設、經濟總量和房地產發展速度等方面,正快速向一線城市靠攏。作為中部特大城市,武漢出現了大量基礎設施投資和外商直接投資,吸引大量國內和跨國企業進駐,寫字樓市場大有潛力。
結構性機會與風險并存投資者須注意風險
專家認為,武漢寫字樓市場結構性機會與風險并存,投資者須認真考察其地理位置、商務配套等因素,注意防范風險。地方政府和企業也應注意分階段開發項目,以避開供應高峰帶來的激烈競爭。
對個人投資者來說,購買寫字樓門檻比商鋪略低,仍是住宅限購后不錯的投資選擇。但仲量聯行認為,散售項目獲得優質租戶的可能性較小,回報不高。而且,散售辦公樓難以長期維護品質,實現增值保值難。
為此,專家建議,個人投資者應關注地理位置、開發商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商務區、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環境的區域。
值得注意的是,武漢是多中心城市,城市規模大,商業區域分散,城市基礎建設不夠完善,寫字樓良莠不齊。據統計,到2016年,武漢新增寫字樓將有64%位于傳統核心商務區外的次中心區域,預計會成為中小企業和個人投資者最關注的區域,但要注意其中潛藏的風險,防范一味概念炒作。
當前,乙級寫字樓尤其是散售型項目,存在硬件無法滿足租戶需要、物業管理水準無法和國際企業接軌、租戶檔次較低等。地產開發商也應從硬件、軟件和租戶三個方面入手,為投資者創造良好投資環境。
世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示,隨著未來供應量大幅增加,寫字樓市場整體租金增速將放緩。在交通和配套設施不完善的區域,寫字樓市場整體空置率會繼續攀高。企業應分階段開發項目,以避開供應高峰所帶來的競爭。
陳仲偉認為,“藍籌”寫字樓空置率明顯低于平均水平,有實力的投資者應選擇寫字樓中的“藍籌股”,即位于城市核心區域、高規格建設,并由知名開發商開發管理的寫字樓。2010年至2012年,武漢寫字樓市場平均空置率是12.3%,而“藍籌”寫字樓空置率僅為1.8%。
世邦魏理仕建議,地方政府應根據未來市場對寫字樓的實際需求,調整甚至暫緩寫字樓土地供應,同時加緊完善各項基礎配套設施,并出臺相關政策吸引企業進駐。開發商應走差異化路線,以優惠租金吸引優質企業進駐,提升寫字樓檔次和知名度。