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青海省西寧市住房保障和房產管理局提供的信息顯示，2013年一季度，西寧市商品房銷售平均價格為5177元，同比上漲24%。圖為青海省西寧市一處新建的商品房小區。記者
張宏祥 攝 |
“國五條”正式執行雖還未滿兩個月，但多地樓市成交量已出現小幅下滑。但值得注意的是，下滑的成交量卻難擋投資者對房地產行業的投資熱情。
對房地產行業投資預期明顯向好
“近期房地產行業形勢著實令人激動�！币晃煌缎腥藛T向《經濟參考報》記者表示，雖然房地產行業仍處調控期，但與2012年相比，對房地產行業的投資預期已經明顯向好，甚至燃起多方對房地產感興趣的人的激情。
從日前中國信托行業協會發布的數據顯示，2013年一季度房地產信托新增1532億元，同比增長247%，接近2012年全年新增的50%，超過2011年與2012年兩年第一季度總和。甚至在最近的一周內，房地產信托規模增速繼續攀升。萬得數據顯示，5月13日至19日的一周內，信托業共發行信托產品45只，規模合計87.7億元，其中房地產信托產品發行規模為22.68億元，占全行業比重也由前一周的15.07%繼續大幅攀升至25.9%。
而造成這樣的原因，便是房地產業好轉帶來的房地產信托收益率大大高出其他信托產品。在5月13日到19日的一周內到期清算的75只集合信托產品中，房地產信托到期規模位居前列為25.27億元，平均年收益率達9.42%，大大高于其他信托類產品。數據顯示，基礎設施信托、其他領域信托收益分別為8.8%、8.15%，金融信托收益則僅為5.99%。
投資者熱情促進地產業投資增長
房地產行業向好帶動投資者投資熱情，而投資者的熱情反過來繼續促進房地產行業投資的增長。
的確，從房地產投資數據來看，房地產開發投資近月來也多項指標出現不同程度增長。國家統計局數據顯示，2013年前4個月，全國房地產開發投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比1-3月提高0.9個百分點。其中，住宅投資13121億元，增長21.3%，增速提高0.2個百分點。
此外，作為房地產行業先行指標的房屋新開工面積等指標也呈現增長態勢。1-4月，房屋新開工面積55506萬平方米，增長1.9%，增速較1-3月提高4.6個百分點；其中，住宅新開工面積41330萬平方米，增長1.8%。
土地購置面積降幅大幅收窄。1-4月，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月收窄13.4個百分點；土地成交價款2020億元，增長10.6%，而1-3月為下降10.2%。
“現階段與2012年同期相比房地產市場表現出現了極大的反差。”住建部政策研究中心主任秦虹在日前召開的“2013年SAIF中美房地產金融高峰論壇”上表示，2012年第一季度的房地產市場表現是，開發企業集體悲觀，購房者集體觀望，造成當年一季度成交額、成交面積全部負增長，促使開發企業不得不以價換量，打折促銷。但是到了今天僅僅是一年時間，我們看到的卻是全國銷售面積和銷售增長額的增速達到房地產行業近10年以來的歷史高位。
而對出現這樣的原因，秦虹認為，一方面是中國住房需求總量仍然處于較大的發展階段，另一方面，當前的房地產所面臨的外部環境，尤其是貨幣環境對房地產市場發展較為有利，房地產企業資金充足。
秦虹介紹到，雖然中國房地產市場發現迅速，但與美國相比，美國住房需求已接近負荷，93%住房靠二手房市場經營滿足，而我國卻遠遠達不到這個程度�！爸档米⒁獾氖牵覈F階段中小城市人口向大城市集聚的速度較為明顯，因此，一線城市、部分二線城市以及部分小城市總需求量仍然較大。這也意味著，未來在推進城鎮化的大背景下，對于住房的需求也會進一步增加�！�
貨幣環境對市場發展十分有利
從房地產行業外部環境來看，房地產所面臨的外部環境，特別是貨幣環境對房地產市場發展十分有利�！�2012年，中國貨幣政策取向為穩健的貨幣政策，實際執行中為穩中偏松的貨幣政策，兩次降息，兩次降準都對房地產市場產生有利影響。”秦虹說。
她指出，從房地產開發企業的投資額與融資額兩個數據比較可以發現，現階段房企資金可以說是近10年來最好水平，從定金增長速度和個人按揭貸款的增長速度來看，67%的按揭增長速度，也是除了2009年初之外的第二歷史新高。
的確，從上海易居房地產研究院發布的“2013第一季度全國房企資金報告”顯示，2013年一季度，全國房地產開發企業資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來，房地產開發企業資金首次告別緊張狀態(其中2010年三四季度為偏緊狀態，2011年至2012年八個季度均為緊張狀態)步入“偏松”區間。
上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，多項指標利好一季度房企資金改善。“雖然第一季度房地產開發投資增速明顯復蘇，但是企業資金來源增速超過開發投資增速，這也使房企資金鏈緊張的狀況逐步改善。
與此同時，企業資金來源結構也在發生變化，其被動自籌資金的狀況也有所改善。數據顯示，2013年一季度，企業自籌資金在本年資金來源中所占比重為37.5%，比去年同期下降5.2個百分點，比去年全年下降3個百分點，而企業自籌資金比重自去年二季度開始呈現逐季下降趨勢。這也意味著，在成交使房企資金大量回籠外，房企融資能力也在增強。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至22日，10大標桿房企國內外融資額已經超過88億人民幣，較2012年平均水平上漲了160%。這意味著，2013年以來，10大標桿房企融資額度也已經達到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。
此外，非標桿房企融資量也明顯上漲，接近30家房企年內總融資額度已經接近800億，融資總額已經超過2012年的全年融資30%左右。
“現在房地產業已經結束了一個低迷期，從今年開始已經進入了新的發展期，恰恰走出了五年增長兩年低落，走完了第四個周期進入了第五個周期�！眳R力基金董事長、原中房集團及幸福人壽董事長孟曉蘇就對后期房地產行業走勢極為看好，他認為在城鎮化的大背景下，房地產行業將迎來新一輪發展。
但值得注意的是，新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，有投資就意味著有風險，而回報越高，風險就越高�！艾F階段雖有調控新政但房地產市場仍向好的主要原因是地方對于新政執行不到位，因此，若房地產市場出現過度反彈，中央政府必然會加大對地方執行政策的力度。所以，對于房地產行業投資仍應慎重，以免造成不可挽回的損失�！�