“‘國五條’出臺之后，確實使房地產(chǎn)市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實，政策效應有待觀察�！痹〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對此，多位專家認為，由于多地地方政府落實“國五條”有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房價大幅反彈，應盡快擴大房產(chǎn)稅試點，增加持有環(huán)節(jié)稅費。
樓市調(diào)控博弈升級多地細則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎上進一步升級，進一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎上，不是平穩(wěn)的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版、標題版細則。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。
3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細則與調(diào)控目標集中落地。但值得注意的是，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細則較細、力度較強外，多個城市落實細則內(nèi)容并不“實在”，甚至杭州、南京等多個地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細則。
截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即“新國五條”)，并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實辦法，也使新政落地難度加大。
除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征�！钡刂聊壳�，除北京有實施實例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為，地方政府對于“國五條”落實并不積極，其原因在于地方政府對于當?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大�！胺康禺a(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實際是對土地財政的挑戰(zhàn)，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力�！�
的確，財政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增長明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。
“這些年地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。
國務院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2.9萬億，占地方財政收入83.3%�！叭澜鐩]有一個國家說賣地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉(zhuǎn)型�！�
房地產(chǎn)市場矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺已滿月，經(jīng)過3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長的集中釋放，4月的房地產(chǎn)市場的確顯得較為平靜。
以天津為例，4月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%，成交面積66.3萬平方米，環(huán)比下降64.6%，成交均價8850元/平方米，環(huán)比上漲3.2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場仍處于較熱階段。
“從4月來看，房地產(chǎn)市場指標多處于平靜、穩(wěn)定，甚至下降。新政對穩(wěn)定過熱區(qū)域發(fā)揮了較大作用�！蓖醌k林同時指出，細則實施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著時間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風吹草動，市場又會出現(xiàn)新的波動�！�
趙松也認為，2012年年底樓市的快速反彈實際上給我們提醒，單靠行政措施來推進短期內(nèi)雖然能見效，但是長期內(nèi)的效果實際較難定論。
趙松表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策多為限價、限購，是抑制購買力。對需求起到的是一種積累的作用，并沒有疏導到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會肆機釋放。
事實上，上述專家擔憂并不是沒有依據(jù)。在新政執(zhí)行首月，由于各地對新房審批等加強限制，多地商品房供應大量減少，供需矛盾繼續(xù)加大。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京4月新增商品住宅期房項目10個，總供應量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。僅4月25至27日三天，集中供應5項目，占到全月供應的一半。4月新增項目中除了別墅項目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶型項目望京茂家園外，大部分項目價位集中在2萬以下的剛需樓盤。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項目34個，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，受新政影響，北京4月商品住宅供應一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應量達到2011年限購同期的最低值。一方面，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1.8萬套，4月份消化庫存700余套。
張旭表示，供應一直處于低位，導致庫存不斷下降。商品住宅市場的供需矛盾較為突出。一方面，由于前兩年土地成交量大幅減少，供應上游受阻，另一方面，政策上應引導房企的加大推盤，而不是抑制項目的入市。
后期政策，應盡快推出長效機制
對于房地產(chǎn)后期政策，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，應盡快推出長效機制，落實持有環(huán)節(jié)稅費征收。
社科院此前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》指出，中國房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)極不合理，而這種“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅費結(jié)構(gòu)抑制了交易環(huán)節(jié)而助長多套房的持有現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，2011年房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占地方收入的5.7%，而僅土地增值稅和營業(yè)稅(按商品房銷售額估算)兩個開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種就占地方稅收收入的12.1%。
中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平認為，“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅制模式，一方面增加房地產(chǎn)交易成本，抑制相對一部分二手住房的交易。另一方面助長了持有多套房產(chǎn)坐收增值收益的投機投資行為，不利于閑置土地資源與房產(chǎn)資源的有效利用。
對于已試點房產(chǎn)稅的上海、重慶，上海社科院房地產(chǎn)研究院中心教授顧建發(fā)指出，從上海和重慶兩地實施“房產(chǎn)稅”兩年的經(jīng)驗來看，對抑制房價上漲作用有限，建議開征存量房“房產(chǎn)稅”和提高“房產(chǎn)稅”稅率雙管齊下�！氨M早開征存量房“房產(chǎn)稅”，對完善房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常積極的作用。
此外，李恩平還建議，應建立面向城市層面甚至項目層面的房地產(chǎn)風險評估平臺，避免“鬼城”的出現(xiàn)。而對于官員的GDP政績考核，應剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻。
在土地供給方面，因地制宜制定土地供給計劃，一線城市、熱點城市、區(qū)域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進房地產(chǎn)開發(fā)進程，在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市，應該科學規(guī)劃土地供應，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩(wěn)定。