盡管盈利連年下滑，華天酒店——A股唯一擁有6家自營五星級(jí)酒店的上市公司——卻頻頻涉房“重資產(chǎn)”疾進(jìn)，絲毫沒有放慢擴(kuò)張步伐的跡象。
4月20日華天酒店公告稱，公司控股子公司華天投資有限公司(下稱華天投資)擬與婁底城建投公司合資開發(fā)婁底華天城項(xiàng)目，這也是公司繼寧鄉(xiāng)灰湯華天城、張家界華天城、永州華天城之后的又一個(gè)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目。
但受房地產(chǎn)拖累，2010年-2012年，華天酒店凈利潤分別為1.36億元、1.23億元、1.02億元，業(yè)績連年下滑，且下滑幅度逐年擴(kuò)大。
而為了緩解資金困境和扮靚財(cái)報(bào)，華天酒店近年開始對(duì)瀟湘華天大酒店、益陽華天大酒店等部分自營酒店房產(chǎn)進(jìn)行售后租回，并約定數(shù)年后由大股東華天集團(tuán)等關(guān)聯(lián)方原價(jià)強(qiáng)制回購，這種類似融資租賃的資產(chǎn)運(yùn)作，盡管能將相關(guān)資產(chǎn)提前變現(xiàn)，卻難避利潤操控和向關(guān)聯(lián)方輸送利益之嫌。
“華天城”遍地開花
華天酒店披露，華天酒店將為華天投資提供1750萬元財(cái)務(wù)資助，以作后者設(shè)立婁底華天城項(xiàng)目公司之用。
此前，公司已經(jīng)先后投資灰湯華天城、張家界華天城、邵陽華天城，永州華天城也已經(jīng)啟動(dòng)。
“婁底華天城項(xiàng)目為什么要拉上婁底城建投？因?yàn)樗匀皇茄匾u低價(jià)拿地的非市場化路徑，少不了當(dāng)?shù)卣膸椭！狈治鋈耸恐敝福瑠涞兹A天城項(xiàng)目采用華天酒店慣常的“酒店+地產(chǎn)+商業(yè)”模式，其依賴的是華天酒店大股東華天集團(tuán)的政府背景以及政商人脈。
“類似華天城這樣遍地開花的重資產(chǎn)項(xiàng)目，走的都是高端酒店和地產(chǎn)路線，在目前地產(chǎn)調(diào)控和限制三公消費(fèi)的大背景下，只會(huì)帶給華天酒店越來越重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。”中信建投湖南總部研究總監(jiān)劉亞輝直言。
財(cái)報(bào)顯示，2011年、2012年、2013年1-3月，華天酒店的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.13%、73.18%、75.92%，資產(chǎn)負(fù)債率逐年大幅攀升。
盡管項(xiàng)目遍地開花，但華天酒店2012年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4.02億元，同比減少15.9%。每股現(xiàn)金流量為-0.18元，同比大降218%。
如公司投資數(shù)年、總投資40億元的灰湯華天城，2012年僅實(shí)現(xiàn)酒店和地產(chǎn)收入7732萬元，項(xiàng)目公司當(dāng)年虧損141萬元。
資產(chǎn)售后租回“貓膩”
頻頻重資產(chǎn)“跑馬圈地”，華天酒店旗下相關(guān)項(xiàng)目資金渴求日益加劇，上市公司不得不為這些子公司頻頻擔(dān)保或提供財(cái)務(wù)資助。
2012年4月、10月，華天酒店分別為張家界華天城、灰湯華天城提供9010萬元、7000萬元財(cái)務(wù)資助。此外，公司先后為瀟湘華天、紫東閣華天等子公司的貸款進(jìn)行擔(dān)保。華天酒店還在去年謀劃定向增發(fā)，擬募資15.5億元滿足張家界華天城和灰湯華天城的資金需求。
常規(guī)融資手段之外，華天酒店還祭出售后租回等財(cái)務(wù)創(chuàng)新手段。
早在2007年4月，華天酒店即對(duì)旗下湖南國際金融大廈(現(xiàn)瀟湘華天)和益陽華天總計(jì)約40000㎡產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行售后租回：房產(chǎn)銷售的同時(shí)由華天酒店租回，并由公司向業(yè)主每年支付租金，同時(shí)約定，在產(chǎn)權(quán)式酒店售出后的第十年或者第十二年，由回購方原價(jià)強(qiáng)制回購。
僅在2007年上半年，通過這種售后租回經(jīng)營，瀟湘華天和益陽華天分別實(shí)現(xiàn)銷售收入2.56億元、6713萬元，產(chǎn)生遞延收益9956萬元，相當(dāng)于為2007年后的5年里每年預(yù)留近2000萬元的遞延利潤。
嘗到甜頭后，2012年5月，華天酒店又將瀟湘華天的3萬㎡酒店公寓進(jìn)行售后租回，并計(jì)劃在瀟湘華天試點(diǎn)成功后，再將這一模式復(fù)制到華天酒店現(xiàn)有的經(jīng)營性固定資產(chǎn)中去。
劉亞輝表示，售后租回的返租金額、回報(bào)率等都是依據(jù)目前市場狀況作出的靜態(tài)估算，并不能完整反映這些資產(chǎn)的未來變化，“因此，就華天酒店來講，很難擺脫通過售后租回提前結(jié)利，進(jìn)行利潤操縱的嫌疑。”此外，由于售后租回附帶強(qiáng)制回購條款，這些產(chǎn)權(quán)式酒店10年后將由華天集團(tuán)、華天酒店管理公司等關(guān)聯(lián)方原價(jià)回購，而10年后這些房產(chǎn)增值幾無懸念，本應(yīng)屬于上市公司全體股東的預(yù)期增值收益，或?qū)⒈淮蠊蓶|等關(guān)聯(lián)方獨(dú)享。