北京市豐臺區(qū)房屋登記大廳，幾天前，這里還是人頭攢動(dòng)、擁擠不堪，但4月2日《華夏時(shí)報(bào)》記者再次來到這里時(shí)發(fā)現(xiàn)，與北京國五條細(xì)則發(fā)布前大廳的火爆相比，已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。
近日，各地國五條細(xì)則均“輕輕落地”，沒有預(yù)期當(dāng)中那么嚴(yán)厲，南京、杭州出臺的細(xì)則僅百十個(gè)字，海南則干脆直接宣布不出臺國五條細(xì)則，只有北京、上海等一線城市的政策相對較嚴(yán)。
接受本報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，地方對中央樓市調(diào)控的主動(dòng)性和敏感性在降低，不能完全倚重行政手段，目前刻不容緩的是要建立不動(dòng)產(chǎn)登記、信息聯(lián)網(wǎng)、期房銷售、房產(chǎn)稅等樓市調(diào)控的長效機(jī)制。
北京調(diào)控升級
“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。”比對2010年以來北京出臺的樓市調(diào)控細(xì)則，社科院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛得出這樣的結(jié)論。
倪鵬飛注意到，在各地出臺的實(shí)施細(xì)則中，大多僅是維持原有的限購政策，而北京則強(qiáng)化了限購，北京籍單身人士今后將只能擁有一套住房，這彌補(bǔ)了之前限購政策的漏洞。倪鵬飛認(rèn)為，政策的要點(diǎn)在于本地單身限購一套，一般單身有一套已夠住，而且在一定程度上能抑制假離婚多購房的行為。
此外，“更嚴(yán)”還體現(xiàn)在稅收政策上。
2月底國務(wù)院出臺國五條要求賣房征收20%個(gè)稅，但很多地方出臺的細(xì)則中并未涉及20%個(gè)稅。而北京則明確提出，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。
倪鵬飛說，“征收20%個(gè)稅”的提法并不新鮮，這條規(guī)定早在20年前的個(gè)稅法中就已經(jīng)存在，只不過由于具體操作難度大，一直沒能真正執(zhí)行。但這次北京又沖在了前面。
值得一提的是，北京也是唯一提出“降價(jià)”目標(biāo)的地區(qū)。
3月31日，廣州、深圳市提出的2013年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，是新建商品住房價(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅；青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)如出一轍，均是“限漲”。唯獨(dú)北京提出了“降價(jià)”目標(biāo)：全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
“將商品房價(jià)格逐步納入限價(jià)房序列管理，是一個(gè)很大的突破，這個(gè)措施如果實(shí)施，對市場的震動(dòng)不亞于賣房收20%的個(gè)稅，而且肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)�！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對記者說。
而在此前的樓市調(diào)控政策上，北京的表述或者是“限制過快上漲”，或者干脆不提，無疑這次的目標(biāo)更明確了。有媒體援引北京市建委官員的話稱，“北京2013年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)任務(wù)將一一分解，下放至各區(qū)縣�！�
交易驟然降溫
政策落地也澆滅了房產(chǎn)交易的火熱。
4月2日，北京市豐臺區(qū)房屋登記大廳內(nèi)只有五六個(gè)繳稅者在辦理業(yè)務(wù)，很多服務(wù)窗口都空著。上個(gè)月記者來到該大廳時(shí)，這里的等候座位都坐滿，很多人站著等待。
而在剛剛過去的3月份，則出現(xiàn)了多年不見的趕搭政策“末班車”的過戶潮，這樣的事情，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問張恒只有在2009年和2011年遇見過兩次，但這次交易量似乎超過了前兩次。
“從3月國五條細(xì)則頒布后到地方細(xì)則出臺前，因?yàn)樘幱谡呖沾捌冢袌龀霈F(xiàn)了恐慌情緒，交易量猛增不少，特別是3月上半月，中介門店來訪量迅速攀升，買賣交易談判時(shí)間變短。”張恒稱。
北京市住建委官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到3月30日，北京全市3月二手房網(wǎng)簽量已高達(dá)43780套，超過此前創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的2009年12月份的39264套。如果再算上新建商品住宅的成交量，全月住宅市場總成交量很有可能突破6萬套。
但是，這樣的光景不長，進(jìn)入3月下旬后，新政的影響已逐漸出現(xiàn)，2月份曾有的價(jià)格跳漲現(xiàn)象已基本絕跡，門店的簽約量也在下滑。
記者走訪了多家中介門店，門店內(nèi)冷冷清清，“我愛我家”陶然亭門店的一位姓張的工作人員說，現(xiàn)在客戶觀望情緒很濃，經(jīng)常是打電話都請不出來，都說再看看，好像都并不著急買房。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對媒體分析稱，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，二手房交易量還會(huì)明顯下滑。
房價(jià)預(yù)期亂了
不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新的樓市調(diào)控細(xì)則出臺并沒有像以往那樣有殺傷力，二手房的價(jià)格依然堅(jiān)挺。而2010年“國十條”出臺不到半月，當(dāng)年北京許多地區(qū)的房價(jià)應(yīng)聲下落，此外2011年北京出臺調(diào)控政策也使得通州區(qū)多個(gè)樓盤的價(jià)格慘遭腰斬。
“樓市調(diào)控到了今天，回旋余地越來越小了。尤其是這次出臺的國五條，不僅沒有產(chǎn)生抑制房價(jià)的預(yù)期，而且產(chǎn)生了相反的作用�！蹦啭i飛稱。
而讓購房者更加苦惱的是，20%的個(gè)稅按理來說應(yīng)由賣方單方全部承擔(dān)，但現(xiàn)在要不是協(xié)商分?jǐn)偙壤�，要不是私下全部由買方承擔(dān)，賣方很少愿意買單，這又變相提高了買方的購房成本，進(jìn)而抬高了房價(jià)。
此外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于受二手房稅費(fèi)的影響，使很多原本購買二手房的購房者流入到一手房市場，新房市場又現(xiàn)“日光盤”。
通州區(qū)某樓盤據(jù)網(wǎng)絡(luò)搖號公示顯示，該項(xiàng)目首期開盤共推出484套房源，而搖號的參與人數(shù)達(dá)到4130人，開盤約4小時(shí)即售罄。
業(yè)內(nèi)人士對房價(jià)未來走勢也是看法不一。張大偉認(rèn)為，國五條必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場需求，從而起到降溫樓市的作用，預(yù)計(jì)4月份房價(jià)上升的趨勢會(huì)得到抑制。如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，一線城市房價(jià)在三季度可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)。
胡景暉預(yù)計(jì)，應(yīng)該會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年轉(zhuǎn)為穩(wěn)中有降，第四季度開始，市場整體會(huì)趨于穩(wěn)定。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵則對樓市持樂觀態(tài)度，他認(rèn)為樓市不會(huì)劇變，二手房短期內(nèi)交易會(huì)下降，但不是速凍，而交易短期內(nèi)的大增導(dǎo)致購房需求的透支，幾個(gè)月后就會(huì)恢復(fù)正常。
“預(yù)期亂了。”倪鵬飛說，“目前地方政府對中央樓市調(diào)控的敏感性和主動(dòng)性在降低，形勢日趨嚴(yán)峻，現(xiàn)在急需建立長效機(jī)制來穩(wěn)定市場的預(yù)期�！�