3月30日，北京落實(shí)“國(guó)五條”的細(xì)則“京十九條”出臺(tái)。諸如繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、本市戶籍單身限購(gòu)1套、嚴(yán)格差別化住房信貸政策、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用等規(guī)定，將北京細(xì)則的嚴(yán)厲程度推向“全國(guó)之最”。
在經(jīng)歷了細(xì)則落地前的瘋狂窗口期后，北京街面上的不少中介門店，已經(jīng)是看得見的“門前冷落”。按照新政，能查到原值的房源需按差額征收20%個(gè)稅，受此影響，二手房買家轉(zhuǎn)買新房的情況也不在少數(shù)。
與此同時(shí)，新房市場(chǎng)將朝著哪個(gè)方向變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)總體平衡，也都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。從目前的情況來看，剛需、改善型市場(chǎng)在新政落地后的反應(yīng)有所差異，前者目前仍是風(fēng)平浪靜，而后者現(xiàn)在已經(jīng)波濤暗涌。特別是一些需要“先賣后買”的改善型需求，很可能會(huì)受到新政的影響。
管中窺豹，可見一斑。日前，針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則可能產(chǎn)生的影響，新京報(bào)記者進(jìn)行了分頭走訪，當(dāng)然，動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)最終還需要時(shí)間來說話。
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北京“國(guó)五條”細(xì)則要點(diǎn)
1、限購(gòu)
本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
2、信貸
繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放；根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
3、個(gè)稅
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
- 二手房市場(chǎng)
盛宴散場(chǎng) 買家觀望成交冷清
由于3月需求提前透支，再加上北京網(wǎng)簽系統(tǒng)升級(jí)，暫停8天資格審核和網(wǎng)簽，北京新政細(xì)則落地后，北京二手房市場(chǎng)迅速陷入冰凍期。
看房人成“香餑餑”
據(jù)了解，3月北京二手房網(wǎng)簽量超過4萬套，也造成交稅、過戶爆棚的現(xiàn)象。而市場(chǎng)轉(zhuǎn)入4月，買賣雙方陷入觀望，看房人也成為中介競(jìng)相爭(zhēng)搶的“香餑餑”。
4月2日下午，記者來到惠新里一家中介門店，發(fā)現(xiàn)門店里只有經(jīng)紀(jì)人，沒有客戶。這家門店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“新政落地后，店里偶爾有咨詢的人，但聽說個(gè)稅要交差額的20%，好多買房人都選擇觀望，繼續(xù)看房的買房人太少了”。
朝青板塊一位經(jīng)紀(jì)人小趙也直觀地感受到了市場(chǎng)的劇烈變化。“3月初店里每天能成交一套房，市場(chǎng)十分火熱。該買的都趕在新政細(xì)則落地前完成交易，到了現(xiàn)在，一天都約不上一個(gè)看房人，店里已經(jīng)連續(xù)好幾天沒有能談的單子了，偶爾有一個(gè)在談的單子，也是幾家中介在爭(zhēng)取這一個(gè)客戶”。
中介主推免稅房源
新政落地后，二手房中有個(gè)稅的房源成為“燙手山芋”，而為了招攬客戶，中介也將手中的房源進(jìn)行分類，免稅房作為主力房源被放在了重要的展示位置。
記者走訪惠新里、崇文門等多個(gè)區(qū)域中介門店發(fā)現(xiàn)，中介均將滿五年唯一住房的房源放在顯著位置�！斑@類房源受新政影響小，交易成本低，也最容易促成成交”，一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
此外，年代較新的房源，由于過戶指導(dǎo)價(jià)這兩年沒怎么變化，即使有個(gè)稅，其差額也不大，也成為中介推薦的重點(diǎn)。
二手房買家轉(zhuǎn)買新房
由于有個(gè)稅房源，能查到原值的首先按差額征收20%，這也嚇跑了不少想買二手房的買房人。
李女士一直在亞奧板塊看房，當(dāng)初是想買新一點(diǎn)的二手房，但關(guān)于個(gè)稅的新政出臺(tái)后，她便打消了這個(gè)念頭，轉(zhuǎn)買新房。她給記者算了一筆賬，之前一套房子，所有稅費(fèi)加起來才9.5個(gè)點(diǎn)，如果以300萬計(jì)算，也就是28.5萬，但如果個(gè)稅按照差額20%來征收，可能光稅費(fèi)就要四五十萬，而買新房，最大稅費(fèi)就是契稅，最多也就3個(gè)點(diǎn)，不到10萬元。這么算下來，還是買新房劃算。
- 新房市場(chǎng)
1 剛需盤 波瀾不驚
距離北京細(xì)則出臺(tái)已近一周，記者采訪發(fā)現(xiàn)，受到年輕人尤其是單身人士“青睞”的中小戶型剛需市場(chǎng)，目前仍沒有出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。
需求保持平穩(wěn)
“我們的項(xiàng)目主推60-80平米的一居和兩居，總價(jià)低首付少，選擇在這里看房、購(gòu)房的客戶基本上都是首置剛需性人群，新政細(xì)則公布后，蓄客和看房的人數(shù)基本上沒有受到影響�！蓖ㄖ菀恢鞔蛑行粜晚�(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹。
記者從通州、大興、亦莊等區(qū)域了解到的情況顯示，目前北京主推中小戶型的剛需樓盤，基本上沒有受到北京新政細(xì)則的影響。
大興天宮院地區(qū)金融街·融匯的銷售人員介紹，項(xiàng)目計(jì)劃推出600套房源，目前蓄客排號(hào)已達(dá)3000余號(hào)。目前排號(hào)的客戶主要是剛需人群，投資性的顧客數(shù)量少，即使由于新政限制不能購(gòu)房，對(duì)項(xiàng)目銷售的影響也不大。
業(yè)內(nèi)稱影響不大
“這次新政細(xì)則限制單身人士購(gòu)買二套房，主要目的是抑制投機(jī)需求，以防部分人利用假離婚等手段投機(jī)購(gòu)房。對(duì)整個(gè)以中小戶型為主的剛需市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過多影響�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)單身人士購(gòu)買二套房的限制政策也有可能對(duì)商住項(xiàng)目產(chǎn)生一定利好，部分購(gòu)房需求將會(huì)轉(zhuǎn)入商住市場(chǎng)。
2 中高端盤 新政影響初現(xiàn)
根據(jù)3月30日出臺(tái)的細(xì)則，北京將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)，包括北京戶籍單身限購(gòu)1套房，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款，都將影響到樓市的改善型需求。然而，針對(duì)改善型客群的中高端樓盤，究竟將受到多大影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚需一段時(shí)間才能看清。
“先賣后買”需求或受影響
4月6日，望京某項(xiàng)目將推出96套精裝大戶型房源，報(bào)價(jià)將在5萬元/平米以上，目前參與搖號(hào)組數(shù)為330組。
據(jù)該樓盤有關(guān)人士介紹，項(xiàng)目購(gòu)房群體中已有買房人受到調(diào)控影響。部分需要“先賣后買”的改善型需求，現(xiàn)在都在受影響行列。至于最終影響程度，則需要選房、資格審核后才能判斷。
不過在記者采訪到的買房人中，仍有堅(jiān)定的購(gòu)買者。買房人劉先生告訴記者，雖然首付比例面臨提高，但他并不準(zhǔn)備放棄買二套房的計(jì)劃，問題只是設(shè)法多湊一些首付。
未來市場(chǎng)或產(chǎn)生分化
思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理任莉表示，在供求關(guān)系沒有根本轉(zhuǎn)變的情況下，改善型樓盤不至于受到政策的明顯沖擊。例如，前幾年購(gòu)房的剛需買房人，隨著孩子長(zhǎng)大要上學(xué)等，都將進(jìn)入改善型購(gòu)房階段。
在北京一家房企營(yíng)銷總經(jīng)理看來，由于首次改善的需求偏于剛性，許多首改型樓盤受到調(diào)控的影響可能較��；但偏于高端的房源，對(duì)接再次改善的這部分需求，可能受到比較大的影響。