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    1. 地方版國五條細則密集出臺 一線城市樓市或率先降溫
      北京版最嚴
      2013-04-01   作者:記者 高偉 梁倩 魏宗凱/北京 上海報道  來源:經濟參考報
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        3月31日,是地方政府公布“國五條”調控細則大限之日。
        截至發稿,北京、上海、廣州、深圳等一線城市及重慶、廈門、合肥、大連、濟南、貴陽、天津等城市已公布房價控制目標及具體調控細則。接受《經濟參考報》記者采訪的人士指出,隨著這些細則的落實,此前一路上漲的樓市有望進入調整期,而一線城市可能率先降溫。
        記者注意到,在房價控制目標方面,各地標準不盡相同。其中,北京版細則被認為最嚴厲,2013年房價控制目標是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房價格”;上海將房價控制目標設在“基本穩定”;深圳、天津、重慶、大連、廈門等城市則規定房價上漲幅度低于收入漲幅。
        值得一提的是,北京是目前唯一明確提出“進一步降低自住型、改善型商品住房價格”的城市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉解讀說:“相比2012年房價控制目標,此次明顯剔除了保障房對價格的影響,使得調控目標更加明確和嚴格。”
        中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則認為,各地公布的房價控制目標大致與其樓市熱度相呼應,北京、上海等一線城市偏緊,而重慶、合肥、廈門、大連等城市較為溫和。
        在限購、限貸方面,同樣是北京版細則更為嚴格,對原有限購政策進一步收緊,提出“本地戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,限購1套住房;同時對二套房的首付比例進一步提高。”而其他城市的表述則以“繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施”為主。
        此前業界最為關注的“計征20%個稅”方面,除深圳未明確表述以外,北京、上海、天津等地均提出,在能核實房屋原值的基礎上,嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。
        值得一提的是,北京地稅局3月31日率先公布“個人住房轉讓所得征收個人所得稅”具體規定,針對不同房源對房屋原值作了具體劃分。鏈家地產副總裁林倩認為此舉無疑是“國五條”中最具力度的一項政策,將可能改變投資性購房者的長期預期。同時,由于存在稅費轉嫁的可能,剛需及改善性需求也會受到較大影響。
        林倩表示,北京版細則是在樓市持續回暖、量價齊升的背景下出臺的,通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例等措施限制投資性需求,尤其是個稅調整及單身限購的新政策將明顯影響市場需求。預計二手房市場將有60%左右的需求受到稅費調整影響,而且不同類型房屋的稅費差距進一步擴大。新政執行后,成交量會明顯回落。
        事實上,由于細則出臺前的“搶搭末班車”效應,多地二手房市場一度出現交易高峰,在短時間內透支了樓市需求,隨后交易量開始迅速下降。鏈家地產數據顯示,3月下半月北京二手房市場新增客源量較上半月下降35.3%。上海中原分行數據也顯示,二手房交易量在3月中旬達到峰值后出現遞減之勢。
        “交易成本會大幅增加。”21世紀不動產分析師黃河滔說:“比如100萬元購房后,以200萬元售出,按原先1%征稅只需2萬元,而按差額部分20%征稅則要20萬元”。如果賣方將稅費轉嫁買方,則相當于房價漲了18萬元,交易成本上升必然會影響未來的成交量。
        中原地產市場研究部總監張大偉認為,地方版細則中,一線城市力度最大。“本輪市場反彈的主要表現就是一線城市房價上漲迅速,所以調控明顯體現了差別化,而一線城市的力度也代表了全國的調控方向”。
        “此前市場主要關注二手房個稅政策。目前來看,北京等城市的細則中針對新建住宅的力度甚至超過二手房,其他城市的細則也明顯對新建住宅預售加強監管”。張大偉稱,地方版細則出臺及后續執行可能造成樓市量價齊跌,再加上產權登記等疊加政策,這次樓市調控力度不亞于2011年。“其中,一線城市一季度過熱的二手房市場將很快陷入調整期,房價很可能率先下調。”
        顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示,“一二線城市政策力度之大超出預期。”他預測,今年房價總體將表現為一季度偏高,二季度停滯,三四季度逐步穩定。分類來看,二手房成交二季度將遇冷并呈直線下降趨勢,三四季度逐步穩定;新房價格波動將相對較小,但也沒有大幅上漲的可能。
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