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    1. 二手房稅收新政窗口漸近 剛需或迎房價“小谷底”
      2013-03-17   作者:張敏  來源:中國證券報
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        涉及到買房的問題,最近王偉(化名)與女友的意見有些不一致。因為擔心稅費成本提高,王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買房,然后安心籌備兩人的婚事。隨著政策細則落地日期漸近,兩人急需盡快做出決定。
        按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,盡管有爭議,二手房交易個稅新政仍將執行。這也意味著,二手房交易成本的提高已近在眼前,購房者的負擔無疑將會增加。但與此同時,近期部分二手房業主因急于出手而降低報價,價格“小谷底”隱現。在樓市調控最后一只“靴子”懸而未決之時,越來越多的購房者正面臨兩難選擇:買,還是不買?

        “3·20”或是最后期限

        今年3月以來,王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯、常營等多個區域陸續看房。由于春節后新盤供應量較小,且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房,因此交通便利、配套齊全的二手房成為他們的主要目標。
        近期北京的二手房源釋放量較大,并不乏優質房源。但王偉發現,好房源的報價不僅高于區域平均水平,而且經常遭遇搶購。幾番猶豫之下,王偉錯過了一些選擇,加之二手房交易稅收新政的臨近,他產生了暫緩買房的想法。
        看到王偉猶豫不決,不僅女友著急,中介也頻頻催促,建議他在政策落地前盡快出手。其中一家中介機構甚至明確地指出最后的大限——3月20日。在該日期之后簽約的購房者,將可能承受高額的稅賦。
        中介的邏輯簡單明了:按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,從3月底開始,“地方版”樓市調控細則將陸續出臺。買賣雙方只有在這個期限前完成網簽,才有可能避開高額的交易成本。
        按照正常的交易流程,如果購房者選擇商業貸款,從雙方簽訂購房合同,到完成資質審核,再到完成網簽,大約需要7、8個工作日。算上周末,二手房的平均交易周期約為10天。按照這個周期計算,簽訂購房合同的時間必須提前至本月中旬。
        業內人士向記者表示,做完網簽通常意味著交易的完成。盡管此后還需經歷批貸、交稅、過戶等流程,但只要在政策落地前完成網簽,交易雙方就不必再承受高額的稅收成本,除非新政有特殊規定。

        “時間差”下的小算盤

        考慮到房屋是生活中的大宗消費品,所以王偉并不想在剩余的幾天中倉促出手。但此時,他的女友算的卻是另外一筆賬。
        按照王偉要買一套價值200萬元的房屋計算,若5年前這套房屋的價值為120萬元,根據“差價20%”的個稅新政,這筆交易需要交納的個人所得稅為16萬元。但按照“總價1%-3%”的現有政策,雙方需要交納的個稅最多為6萬元,最少僅為2萬元。兩者相比,相差了十幾萬之多。
        對于多數支付能力不強的剛需購房者來說,為了十幾萬的交易成本,來追趕不到一周的時間差,顯然是筆劃得來的買賣。
        與此同時,隨著細則出臺時間的臨近,另一個利好消息出現。不少中介機構告訴王偉,一些房主為急于出手,近期開始降低報價,部分房源的報價下降了十幾萬之多。中介還額外提示,降價現象不會持久,一旦政策細則落地,價格將迅速回升。
        鏈家地產的一份報告證實了這種現象。報告稱此前看漲樓市、高價掛牌的業主紛紛調低價格,以便順利出售。雖然價格并非低于市場價,但也能夠看出市場預期有所轉變。
        在近期中介機構新推出的房源中,很多被掛上“急售”標簽。鏈家地產劉家窯門店的業務員小李表示,這類房源的報價通常比前期有所下調,且還有議價余地。他還強調,樓市調控細則出臺后,議價范圍已逐漸從此前的3萬元以內,逐漸提高到接近10萬元。
        按照王偉女友的想法,最好的機會就在近幾天內,如果能趕在細則落地前買下一套大小合適、價位不太高的房子,也算是抄了一個小小的底。

        轉瞬即逝的決策機會

        事實上,梳理近期以來北京二手房價格的變動情況,會發現上述想法不無道理。
        一位資深從業人員向記者表示,春節前夕,隨著交易量的增加,二手房價格已有小幅上漲。春節過后,樓市新政出臺預期強烈,不少業主大幅提高報價。但隨著“新國五條”及細則的出臺,市場成交量迅速擴大,房價并未明顯上漲。直到近期,政策落地時間漸近,部分業主才開始降低報價。
        上述人士稱,這期間的房價走向,呈現出一個缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現象是:房價維持平穩或微降,但仍處于高位。統計數據顯示,除大興區的部分區域外,當前北京五環內二手房的單價,已經突破3萬元大關。
        在大多數業內人士看來,即便將來樓市調控細則落地,恐怕也難以改變房價上漲的預期。鏈家地產的觀點認為,一方面,剛性需求規模大,且缺乏疏導渠道;另一方面,房屋持有成本低,無法促使房源釋放。因此長期看,決定價格的市場供需矛盾問題仍未解決。
        雖然即將出臺的政策細則可能會有“差別化”考量,如保護剛需等因素。但基于上述判斷,看漲房價的觀點仍占大多數。其中,細則出臺后引致的交易成本增加,也將成為推動房價上漲的重要原因。
        多數機構建議購房者,在綜合對價格、質量、付款方式、升級置業空間等多因素的考察后,遇有合適時機需迅速出手。對于剛性需求來說,置業選擇更需果斷。
        對于業主而言,房價上漲也并不全屬利好。隨著調控細則的落地,未來的二手房市場或迅速降溫,屆時,不少房源可能面臨有價無市的尷尬局面。偉業我愛我家的建議是,業主要審慎衡量出售房產的價值,避免因一味追求高價而錯失出售最佳時機。尤其是著急出售的業主,不妨通過適當降價的方法,換取快速成交。

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