從去年年底到現在，多地房價特別是一、二線城市的房價開始看漲，一月份有53個城市的新建商品住宅價格環(huán)比和同比都出現了上漲，占比超過了7成。20號，國務院出臺了新的房地產調控的所謂國五條，這樣的舉措讓A股市場地產板塊連續(xù)幾天雪崩。這兩天，網上一則盤點十年房價的微博引起了各方熱議，十年間，全國的城鎮(zhèn)平均房價從2381元上漲到了5791元。那么當下的樓市呈現出了哪些新的變化?房地產再次調控，房價會 降嗎?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國人民學院經濟學院副院長劉元春、著名財經評論員劉戈共同評論。

　　一線城市房價升溫，70個大中城市超七成房價上漲。國五條新政調控再出手，樓市呈現哪些新變化?房價會降嗎?樓市調控如何與經濟增長共贏?

　　今年春節(jié)前后，房地產市場打破了慣例，不但呈現出淡季不淡的景象，而且涌現出交易火爆場面。記者在北京一家房地產中介機構門店看到,來店里咨詢房產信息的人很多，咨詢電話響個不停，業(yè)務員根本顧不上接受記者的采訪。最近一段時間，房地產市場旺的不僅是人氣，隨著成交量的增加，房價也水漲船高。

　　張旭(鏈家地產市場研究部分析師)：去年的四季度以來，市場的成交量連續(xù)的上漲。從各月的走勢圖上可以看出，去年的10月份開市成交量連續(xù)三個月上漲，同時價格也出現了緩慢上升趨勢，目前1月份的成交均價是25000(元)左右。

　　在江蘇昆山，年后房價看漲的預期也非常強烈，不少樓盤年前和年后已經上漲了近一成,昆山是江蘇省蘇州市下轄的一個縣級市，距虹橋機場約20公里，浦東機場80公里，由于毗鄰上海的地理優(yōu)勢，不少上海人選擇在這里安家置業(yè)。

　　昆山某樓盤售樓人員：這棟樓7200起，7650起，7950起，1月3號開的那棟樓8250，你自己算，要是買到這里的，我現在都30%都漲了，回過頭來我等開這邊的時候，我買這邊的30%也漲好了。

　　昆山某樓盤售樓人員：我也想它降，問題是整整十年它沒降。我跟你這么說，02年我炒樓花的時候，我拿到一張定單，我第二天就二十萬掙了，04年那時候，我買一套房子，我付個首付，一百萬的房子，我三十萬首付付掉，等過幾個月交房的時候，我三十萬變成八十萬，可能變成一百三十萬。

　　2月22號，國家統(tǒng)計局發(fā)布數據，1月份全國70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲。其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市環(huán)比漲幅有所擴大。1月份，北京新建商品住宅價格漲幅為2.1%、廣州漲幅為2%。這兩個城市的新建商品住宅價格從2012年6月開始止跌反彈，到今年1月，已連續(xù)8個月環(huán)比上漲。

　　中國樓市可謂異常冷暖不均，一線大城市的房價與唐山、常州、溫州等地相反，上漲預期愈演愈烈。為此，今年2月20日國務院常務會議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。國五條出臺后，一年一度的全國住房用地供應計劃，也正在加速制訂，有望近期出爐。

　　劉戈：暴漲源于一線城市房價只漲不跌的信心再一次被強化

　　(《央視財經評論》評論員)

　　最近一月份創(chuàng)造的北、上、廣、深環(huán)比領漲的這樣一個狀態(tài)，最近幾年沒有出現過，而且幅度很大，深圳的超過了2%，上海、廣州也都是1%點多，雖然這段時間有漲有跌，但是這樣一個態(tài)勢在最近一段時間里是第一次出現。去年有房地產大佬說“今年三月份以后會有一個房地產的暴漲”，那么依據是什么?一個是最近幾年供應量不夠，同時緊接著我們可能會有一個城鎮(zhèn)化的高潮，那么很多人相信這樣的一種判斷，所以在去年年底出現了這種有一點恐慌性的預期。最后從這個市面上，從二手房地交易上，原來甚至已經撤掉的一些門店又開了，然后電話也頻繁起來，然后再一看數據，的確是一線城市發(fā)生了這樣一個變化。也就是說，長久以來一直在大家心目當中，就是認為一線城市的房價只會漲不會跌這樣一個信心又一次被強化，所以就發(fā)生了這樣一個小小的竄升。

　　劉元春：一二線城市和三四線城市出現了分化現象

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　通過我們研究來講，目前整個市場出現了五大特征。第一個，從總體來講，特別從70個大中型城市和100個城市的指數變化來看。全國的確出現了量價齊升的態(tài)勢。第二個，我們發(fā)現大部分的城市的庫存目前處于一個持續(xù)回落的過程當中，供應在減少。第三個，開發(fā)投資貸款并沒有暴發(fā)式的增長。那么特別是前年和去年，開發(fā)投資這一塊的增速都出現了同步下滑，那么按照類推，未來推盤的速度可能并不是很高。也就是說，未來得供給也不會太大。

　　第四個，在很多的市場人士和專家的引導下，以及人們對于城鎮(zhèn)化的預期下，大家整個預期發(fā)生了一些逆轉，這個逆轉起了一個很重要的信號，就是連續(xù)八個月的環(huán)比在上揚。那么這個變化導致大家認為，未來要漲。我們整個房地產市場買漲不買落的心態(tài)又重新的出現。第五個，一二線城市呈現出的這種特點很明顯，但是三四線城市由于庫存的中高企和一些局部房地產商資金鏈的問題，它的供求實際上比較疲軟的，所以說全國出現了一些分化的現象。

　　劉戈：民間有非常強烈固定的房價上漲的預期

　　(《央視財經評論》評論員)

　　最近一輪也就是從2010年開始的這三年多的調控，效果非常的明顯，就是以限購為核心政策的調控。現在我們綜合統(tǒng)計來說，這幾年上漲的幅度要比從2005年到2009年那段時間上漲的要慢得多。怎么取得這樣一個結果?就是不斷的重申政策的連續(xù)性。其實從2010年1月份的國十一條開始，緊接著4月份有一個國十條，然后第二年有一個新國八條等等，除了這樣一些國務院的文件，一些重申以外，中間還會有比如說建設部、國土資源部的文件，或者一些高層領導人每隔幾個月必須進行一次表態(tài)。如果過了一段時間，沒有這樣的一種聲音表態(tài)，房價就又起來了。現在總體來說，對于房價上漲的預期在民間是非常強烈固定的思維模式。

　　新的國五條從內容來說，跟過去沒有太大的差別，但是一定要過一段時間重申一次，因為每過一段時間，外界的經濟環(huán)境會發(fā)生變化，政策的走向會發(fā)生變化，人們的預期也會發(fā)生變化。那么在這個時候，有需要有一個動作，這個動作可能是一次會議，可能是領導人的一次講話，可能是一個文件，那么就起到了一個穩(wěn)定作用。其實就是房價像彈簧，你軟它就強，就是這么一個道理。

　　劉元春：我們以前的幾輪樓市調控有一些缺陷

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　在目前的階段里，重申我們房產調控的連續(xù)性，它是有新意的。第一個新意就是，這一次對于整個市場供求的關注，特別是對于供給的關注，把它上升到一個非常明確的位置上，特別是對于土地供給，這是非常重要的。我們以前幾輪調控出現了一些缺陷，很核心的一個原因就在于我們在打需求的時候，把供給也打掉了。房地產市場要健康發(fā)展，土地市場的改革是核心的，這是第二個。因為目前的國五條是要為下一輪的城鎮(zhèn)化改革做鋪墊，所以說他的新意在于為下一步政策的出臺做一些鋪墊。我們對于這一次調控的目標要有一些新的認識。對于中國房價的戰(zhàn)略性發(fā)展和調整的模式也要有一個清醒認識，不能簡單認為調控了，它成功的標志就是房價回落了。

　　尹中立：房價下跌會引起其他一系列的后遺癥

　　(中國社科院金融研究所研究員 《央視財經評論》特約評論員)

　　現在的整個經濟運行，尤其是財政與金融，應該說與房地產的整個形勢完全融為一體了，所以說讓房價下跌，其實是很容易做到的一個目標。但問題是房價下跌了會引起其他的一系列的后遺癥，整個經濟運行怎么辦?我們財政如何確保不出現大的問題，金融運行不出現大的問題?最好的結局就是維護房價小幅度波動，也就是不出現大起大落。然后讓居民收入在未來幾年有所增長。收入的增加填平整個房地產市場，已經形成泡沫，讓時間來換空間可能是最好的一個結局。

　　劉元春：新一輪的城鎮(zhèn)化要依賴房地產行業(yè)的健康發(fā)展

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　首先，必須對于房地產行業(yè)的戰(zhàn)略性地位要有一個清醒的認識，特別是在未來的增長中間來講，新一輪的城鎮(zhèn)化在很大程度上，要依賴我們整個房地產業(yè)的健康發(fā)展，依賴于整個社會保障體系的改革，依賴于整個社會體系的均衡性發(fā)展。因此從戰(zhàn)略角度來看，對于房地產價格之謎，它不是單純的某一項調控政策能夠達到，而是一個社會綜合發(fā)展、綜合治理的產物。比如說第一個，核心的土地資源，特別是城市建設用地的整個管理體系的改革，但是這背后又牽扯著我們整個土地財政體系的改革。第二個，我們會發(fā)現，除了改革以外，我們還有整個的公共服務、公共資源、文化供給等等方面的均衡化布局，這也很重要。

　　劉戈：樓市調控不是一個政策能夠解決的

　　(《央視財經評論》評論員)

　　我覺得很重要的一個因素就是目前的這種房價上漲，是和在民間有大量的錢往哪去的問題有關系。現在你去看一些數字，比如新浪房產頻道搞了一個老家房價的調查，號召城市里的白領調查一下老家的房價和當地的收入比，房價的收入比，最后比較出來，有一些城市來說，房價收入表現來說已經低于大家所說的六七倍的這樣一個水平。比如最低是湖南株洲、然后內蒙古、烏蘭浩特、安徽的馬鞍山、湖南的衡陽，這些地方基本上的房價收入比在4點幾和5點幾。反過來我們再看，上海、北京、深圳、杭州是最高的，都是16點幾、15點幾。那么這些大城市的錢在哪?是全中國的錢最后向這些大城市涌?所以對于房地產價格的治理來說，可能它不是一個政策能夠解決的。

　　劉戈：要把外來務工人員納入當地的住房保障范圍

　　(《央視財經評論》評論員)

　　因為城市最后的人口是以到這個地方居住的人口為準，你的供求關系是在這個地方居住的人和房子之間的關系，而不是你的戶籍人口計算出來的。所以把符合條件的外來務工人員納入到當地的住房保障范圍這樣一個政策，你不實施的話，那么你在這上邊做出來的政策肯定是失真的。

　　劉元春：未來城鎮(zhèn)化的核心實際上就是農民工的市民

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　這個問題實際上是一個很復雜的問題。第一個就是我們未來的城鎮(zhèn)化的核心實際上是農民工的市民，而市民化里很重要的一個就是居、住、行、教育、醫(yī)療這幾大塊。那么住是非常重要的一塊。