海口在建某小區。資料照片

    蛇年春節前后，關于海南樓市開始再現泡沫的傳言盛行網絡，引起市場高度關注。海南樓市屬于外向型樓市標桿，其樓市“再現泡沫”究竟是政策威力所致還是以訛傳訛？再現泡沫是否具有風向標意義？樓市投資鏈條的崩斷是否會引發當地投資環境的惡化？《經濟參考報》記者對此進行了調查。

　　市場：“情況沒那么糟”成交量穩中有升

　　“海南房子賣不動了”、“海南樓市降價勢在必行”、“海南省樓市潛在供應量可消化10年”……有關海南樓市的消息在春節前后不斷沖擊著消費者的神經，海南樓市泡沫破滅，炒房客被套牢的消息不脛而走。
　　然而，事實并非如此，記者在春節前后連續走訪海口多個樓盤發現，傳聞夸大其詞。海口西海岸榮域公園置業顧問魏景連表示，榮域公園屬于高端樓盤，從2012年至今均價一直保持在12000元左右。2013年出現低價開市，是多方原因造成。“海南房價打折從去年就開始了，打折的房子多在離海岸線比較遠的地方，品質一般，和去年比房價變化其實并不大。”魏景連說。
　　“再現泡沫和拋售潮目前肯定是沒有的。”海島國際名城置業顧問李祝琳告訴記者，樓市出現低迷從去年下半年開始，一直平穩過渡。
　　而在海口市海甸島國瑞花園、海口市白水塘錦地翰城等多個樓盤，并未出現價格狂跌的現象，“目前價格狂跌的傳言也是針對一些尾樓，隨著旅游旺季的到來，價格時刻都在牽動著購房者的神經。”錦地翰城置業顧問張依娜說。
　　公開數據顯示，1月海南省成交7945套，環比多簽約2091套；成交面積為72.17萬平方米，環比上漲22.82%；成交均價為12579元/平方米，環比上漲3.25%。1月海南樓市的簽約量高于2012年任何月份的簽約量。
　　據搜房網數據監控中心數據顯示，春節黃金周期間全國樓市冷熱不均，而三亞卻獨撐海南全省春節樓市，7天內成交350套，值得一提的是黃金周7天中的最后一天，成交套數、均價、面積均上演登高，尤其是成交均價高達五萬多元每平方米。
　　記者發現，業內人士對市場仍抱有信心，隨著國際旅游島建設的穩步推進和新建西環線高速鐵路等基礎設施的不斷完善，海南房地產市場將持續向好。
　　有開發商表示，當前海南樓市已經不是數據引領趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定很難通過供需關系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業分化趨勢日益明顯。

　　政府：海南商品房存量合理可控

　　海南樓市泡沫說來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告，其顯示海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積800多萬平方米計算，未來十年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
　　針對這些數據，海南省海口市住建局市場管理處處長戴開權表示，市場機構統計數據存在一定的重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。潛在供應量是一個動態的數據，并不能反應實際需求情況。
　　“部分媒體曲解數字，目前就海口樓市而言，開工量逐步減少，銷量有所回升，價格波動控制10%以內，海口房地產市場運行良好，并不存在崩盤及泡沫危機。”戴開權說。
　　據海口市住建局提供數據，2012年海口市商品房批準預售面積379.4萬平方米，同比下降10.2%，銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%，商品房價格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫存量為463萬平方米。
　　海南省住建廳廳長王志宏對此表示，海南省商品房存量合理，在可控范圍內。王志宏介紹，截至2013年1月10日，海南省商品房可售面積為1860萬平方米。而去年海南省商品房銷售面積為931.84萬平方米，存量是合理的，在可控范圍內。
　　針對媒體近期報道“海南商品房存量多，開發商低價拋盤”的情況，王志宏表示，確實存在有些開發商低價促銷，主要因為“海南省冬季是商品房銷售的傳統旺季，歷年都存在有些開發商以打折或降價促銷的方式爭取多一些銷售商品房的做法，今年有些樓盤也不例外”。
　　其次，海南省近兩年來房地產產品品質不斷提高。原先已開工建設的一些樓盤由于產品品質、環境建設及配套設施比起一些高檔樓盤，存在一定差距，個別項目打折銷售的幅度相對較大。年關將近，有些企業為了資金回籠，拿部分房源低價銷售。但是海南省房地產開發項目整體上品質在不斷提高，絕大部分項目的價格是比較穩定的。
　　王志宏認為，海南省房地產市場整體運行情況良好，可以從以下幾個方面看：一是從投資看，2012年全省房地產開發投資完成886.64億元，同比增長33.7%，繼續保持增長勢頭，說明企業對海南的房地產市場有信心。二是從企業到位資金看，去年房地產開發企業到位資金1340億元，是開發投資額的1.5倍，說明企業資金供給狀況總體良好。三是從在建面積看，本年新開工面積1661萬平方米，同比增長0.7%，在建商品房面積處于合理區間。四是從供求方面看，2012年房地產銷售面積931.84萬平方米，比上年增長4.9%，海南省商品房供求關系是基本平衡的。五是從價格看，去年商品房銷售均價7894元/平方米，同比下降11.3%，價格有所回落，已經非常理性。

　　趨勢：大打環保牌旅游地產比重將上升

　　海南省財經委指出，海南省城鄉建設工作仍然存在不少薄弱環節。例如，城鄉基礎設施建設仍然比較薄弱，城鎮建設風貌缺乏特色，城鎮化質量和水平不高，促進經濟發展和改善民生的能力仍然不強；房地產開發結構比較單一，促銷壓力仍然較大，需要進一步優化和加快轉型升級；保障性住房的結構、類型和分配還不盡合理，基礎設施配套、后續管理等方面有待進一步完善；城鄉規劃管理實施力度亟待加強，打擊違法違章建筑任重道遠；住房城鄉建設系統高技術人才短缺問題仍然很突出。
　　王志宏表示，面對調控，要積極探索房地產持續快速發展的出路，及時調整開發結構，促進轉型升級。在不減少投資總量的情況下，減少商品住房開發比重，加大開發與旅游等產業相關聯的經營性房地產，促進“旅居型房地產”、“就業型房地產”同時發展，實現供求關系的基本平衡。
　　海南地產人士紛紛表達了積極向上的態度。中信地產海南投資有限公司營銷總監索穎表示，國家進行調控并不是說要打壓房地產行業，而是把房地產高速運轉中的泡沫去掉，讓很多房地產商踏踏實實來做房地產，開發商要做好持續過艱難日子的準備，練好內功，注重產品品質，共同做好海南房地產市場。
　　業內專家稱，從長遠看，海南應切實加強對土地供應和房地產項目開發管理，大力推動房地產轉型，開發以經營性旅游地產為主導、度假旅居型地產為特色、商業及其他地產為補充，以促進海南房地產業健康有序發展。
　　近來，在各大房地產網站，海南地產紛紛以“遠離空氣污染”、“擺脫內地霧霾毒氣”、“好空氣樓盤”等口號作為廣告賣點，欲以“環保牌”打出樓市一片天。
　　金源世紀房地產開發有限公司譚紅斌說，以往的單純蓋樓賣方已經不合時宜，必須找到適合的模式方向，快速適應變化，以便化被動為主動。“對海南來說，旅游地產、城市綜合體、養老養生地產、教育地產等都是機會”。
　　譚紅斌稱，海南房地產協會要有所動作，把海南房地產企業組織起來一起拓展島外市場，建立國際旅游島房地產推廣渠道；其次，要充分利用海南島養老養生的優勢條件，聯合各地老齡協會建立聯盟，既可以拓展銷售渠道，又可以提升經營型地產的附加值。
　　王志宏在全省住房城鄉建設工作會議上稱，要調整優化開發結構，進一步減少純商品住房比例，實現供求關系的基本平衡。海南應立足自身優勢特色，打造一批特色風情村鎮，以產業轉型促進“美麗中國”的建設步伐。