近日，“二套房停貸”傳言頻出。究其根源，房地產市場普遍回暖，市場看漲預期與調控預期同時加強是調控傳言的主因。

　　房價上漲加重調控預期

　　近日，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網上不脛而走，引發廣泛關注。
　　記者在北京、上海、廣州等地采訪了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基準利率的１．１倍。各地銀行工作人員均對記者表示，沒有接到關于“二套房停貸”的通知。
　　業內人士普遍認為，“二套房停貸”傳言并不靠譜。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講，銀行可能會更傾向于利息更高的經營性貸款，但絕不會主動對二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加，且年初貸款額度高，銀行基本上不會惜貸；另一方面，房貸相比企業貸款風險更低，屬于優質資產，銀行不可能放棄。
　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制，貸款用于投機、投資的可能性較低；且二套房屬于改善性需求，停貸并不符合國家保障住房改善需求的方針。
　　盡管如此，“二套房停貸”傳言并非空穴來風。去年下半年以來，我國樓市明顯回暖：國家統計局數據顯示，２０１２年１２月，７０個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的有５４個，持平的有８個；二手住宅價格上漲的城市有４０個，持平的有９個，延續了２０１２年６月以來漲多跌少態勢。市場普遍認為，若房價上漲過快，樓市調控可能將進一步加碼。

　　新年樓市看漲預期普遍增強

　　事實上，進入２０１３年以來，相較去年同期，一些城市的樓市已經量價齊升。一組組對比鮮明的數據，使市場的神經不斷繃緊。
　　以北京為例，據鏈家地產統計，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均價環比上漲達９．３％，純商品住宅成交量達１００３２套，環比上漲２．６％，同比上漲達５．７倍。另有數據顯示，今年１月上半月，北京二手住宅網簽量為７９４０套，環比上漲６．６％，同比則大幅上漲３６０％。
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，去年１月是樓市谷底，且是春節月份，成交少，基數小，今年１月不是春節，且延續了去年的上漲勢頭，單純比較這組數據意義不大。但盡管如此，從去年二季度起，住宅成交量已開始回升，帶動房價止跌反彈，去年下半年已經明確了復蘇態勢，目前樓市確實在加速回暖。
　　中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，不排除一些開發商推波助瀾，有意引導甚至操控輿論，制造房價大幅上漲的氛圍，加強市場的看漲預期，進而推高房價。
　　盡管如此，無論是一線城市還是二、三線城市，無論是開發商還是購房者，看漲預期已經形成：今年１月北京土地交易額達到２０５．７億元，成為近１１年以來北京土地市場最好的開局；作為鐵桿剛需，天津某事業單位的李先生告訴記者，他已經觀望半年了，預計房價還是會漲，他需要“該出手時就出手”了。

　　看漲預期、調控預期糾結同行

　　看漲預期普遍形成，政府調控這只“靴子”卻遲遲沒有落地，看漲預期與調控預期仍在反復博弈，糾結同行。專家普遍認為，如果房價上漲過快，信貸調控將進一步加碼。
　　央行數據顯示，截至去年年末，我國金融機構人民幣各項貸款余額６２．９９萬億元，其中房地產貸款余額為１２．１１萬億元，占比接近２０％。２０１２年末，我國房產開發貸款余額３萬億元，同比增長１０．７％，個人購房貸款余額８．１萬億元，同比增長１３．５％。
　　趙錫軍認為，２０１２年貨幣供應充足，資金大量流入房地產領域，是房價回暖的重要原因。如果房價上漲過快，不排除政府通過嚴格區分二套房投資、改善屬性，將二套房調控差異化，進一步限制投資需求。
　　天津市房地產協會副會長徐保滿認為，在限購、限貸的背景下，一線城市的投資和投機需求已被極大弱化。本輪調控初期，很多剛需都處于觀望狀態，由于去年樓市調控并加碼，看漲預期回升，被長期壓抑的剛需集中出手，助推房價上漲。
　　徐保滿認為，即使是剛需，也有很多不合理需求。“現在的年輕人，如果手中的現金夠買４０平方米，肯定會貸款買８０平方米。年輕人盲目追求一步到位，也是助推房價上漲的一個因素，這些都可以通過更細化的信貸措施來調控。”
　　陳晟表示，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大，但仍有調整空間。如果未來房價上漲過快，國家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進一步提高，以達到調控目的。