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    1. 北上廣深釋放嚴(yán)厲信號 一線樓市調(diào)控料加碼
      2013-01-31   作者:張敏 萬晶 張昊  來源:中國證券報(bào)
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        樓市調(diào)控不放松

        調(diào)控加碼預(yù)期最強(qiáng)烈的是北京。北京市副市長陳剛在兩會(huì)期間表示,不要被開發(fā)商“忽悠”了,對于房地產(chǎn)調(diào)控,政府還有手段。他警告說,政府還有加大“工作力度的空間”。對于房價(jià)上漲過快的項(xiàng)目,租金上漲過快的區(qū)域,可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。
        北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示,今年北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。加大保障房建設(shè)力度,增加普通商品住房的供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期。他還表示,今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量穩(wěn)定、交易價(jià)格穩(wěn)定。據(jù)悉,這也是北京首次公布今年的樓市調(diào)控目標(biāo)。
        上海市委書記韓正在上海兩會(huì)期間表示,必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施,防止房價(jià)反彈。他強(qiáng)調(diào),住房問題涉及千家萬戶的切身利益,“三個(gè)為主”的方針必須長期堅(jiān)持;嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施,防止房價(jià)反彈,必須長期堅(jiān)持;舊區(qū)改造群眾翹首盼望,必須持續(xù)推進(jìn);要更加關(guān)注青年人對住房的需求,想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼。韓正所指的“三個(gè)為主”,即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主。
        廣州市市長陳建華也表示,今年將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖,保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)性,保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
        深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒則針對閑置土地作出表態(tài)。他表示,政府將依據(jù)新出臺(tái)的配套政策,進(jìn)一步簡政放權(quán),加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度,該處罰的處罰,限期開發(fā),該收回的堅(jiān)決收回,保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。
        與此同時(shí),深圳市還在兩會(huì)期間出臺(tái)《深圳市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃(草案)》提出,將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資性需求,落實(shí)差別化金融、稅收政策,支持居民首次購房需求。
        地方政府部門在兩會(huì)期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調(diào),因此其措辭頗受關(guān)注。據(jù)悉,京滬深在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中,均使用了“嚴(yán)格”字眼,廣州雖未作出上述表態(tài),但強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決”。似乎意味著今年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊。
        與其他城市兩會(huì)傳遞出的信號相比,一線城市政府部門的表態(tài)相對嚴(yán)厲。除定調(diào)調(diào)控外,深圳還針對土地管理及改革作出部署,北京、上海則對保障房建設(shè)進(jìn)行安排。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示,這與目前一線城市的市場反彈壓力大不無關(guān)系。

        供需失衡房價(jià)漲

        目前,市場加速反彈的局面已經(jīng)確立。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2012年12月,全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%,自去年6月以來,已連續(xù)7個(gè)月保持上漲。其中,廣州以1.2%的漲幅位居榜首,福州、深圳、北京的漲幅均達(dá)到或超過1%,位居2-4名。一線城市成為此輪房價(jià)上漲勢頭中的領(lǐng)漲者。
        進(jìn)入2013年以來,房價(jià)上漲勢頭仍在持續(xù)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示,上周上海市新建商品住宅成交均價(jià)約為2.55萬元/平方米,環(huán)比提升8.1%,該價(jià)格亦創(chuàng)近30周新高。
        鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示,2013年1月前28天,北京二手住宅的成交均價(jià)為24962元/平方米,環(huán)比上漲1.52%,已連續(xù)三個(gè)月保持上漲。同期,北京二手住宅成交量為16660套,比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳,“量價(jià)齊升”也已成為市場的主旋律。
        上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向中國證券報(bào)記者表示,今年以來出現(xiàn)的市場回升局面,主要是去年年底整體市場走勢的延續(xù),這一反彈態(tài)勢從去年下半年就已確立,由成交量的回升帶動(dòng)價(jià)格上漲。
        此外,近期不少地方出現(xiàn)的過戶難以及二手房“跳價(jià)”等現(xiàn)象,反映出市場需求旺盛。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,因市場預(yù)期不明引起的“恐慌性需求”入市,也是推動(dòng)本輪量價(jià)齊升的重要因素。
        與現(xiàn)時(shí)的市場上行走勢相比,一線城市長期供需失衡的局面顯得更為嚴(yán)峻。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,2006年至今的7年中,上海市商品住宅成交面積達(dá)到8910萬平方米,而同期的土地出讓建筑面積僅相當(dāng)于其一半,由此造成的住房供應(yīng)缺口超過4000萬平方米。
        德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示,僅靠近幾年土地出讓量,根本無法支撐起樓市成交,近年來的上海樓市一直在吃早期土地供應(yīng)的“老本”。
        這種情況并非個(gè)案。近幾年來,一線城市土地供應(yīng)情況不夠理想,北京已連續(xù)兩年未能完成土地供應(yīng)計(jì)劃,廣州、深圳的土地供應(yīng)總量也相對不足。
        供需失衡的態(tài)勢是開發(fā)商看好一線城市樓市,房價(jià)上漲的重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,及時(shí)增加供應(yīng)已迫在眉睫。

        政策加碼預(yù)期增強(qiáng)

        基于上述態(tài)勢,今年一線城市恐將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。國泰君安的報(bào)告就認(rèn)為,預(yù)計(jì)今年政策總體偏平穩(wěn),區(qū)域分化加大,全國一刀切可能性較低,部分漲價(jià)壓力大的城市可能出臺(tái)點(diǎn)對點(diǎn)措施。
        中國證券報(bào)記者此前獲悉,為穩(wěn)定一線城市土地市場的預(yù)期,平抑地價(jià),監(jiān)管層要求一線城市今年要加大土地供應(yīng)力度。同時(shí)鼓勵(lì)采取設(shè)定最高價(jià)等方式,避免出現(xiàn)高價(jià)地。
        在北京、深圳政府部門兩會(huì)期間的表態(tài)中,“增加供應(yīng)”的思路同樣明顯。廣東省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示,目前深圳有閑置土地152宗,占地超過421公頃,居廣東省之首。深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒表示,對于本來土地資源就高度緊缺的深圳而言,土地的閑置無疑是一種極大的浪費(fèi)。
        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,增加土地供應(yīng)、促進(jìn)已供土地開發(fā)將成為一線城市的重要政策思路。受此影響,房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進(jìn)一步強(qiáng)化。
        相比之下,對需求端的調(diào)控更為受人關(guān)注。針對北京市住建委兩會(huì)期間的表態(tài),張旭認(rèn)為,今年的住房限購政策門檻和執(zhí)行力度不會(huì)改變,可能新增對價(jià)格上漲過快的局部地區(qū)實(shí)施差異化稅收政策。
        楊紅旭認(rèn)為,當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調(diào)整空間。其中,在二手房交易個(gè)人所得稅的征收中,稅額分為差價(jià)的20%和總價(jià)的1%(非普通住宅2%)兩種,但具體的征收細(xì)節(jié)掌握在地方政府手中,可通過相關(guān)的政策予以強(qiáng)化。
        同時(shí),當(dāng)前住房交易的土地增值稅僅向單位征收,并未面向個(gè)人征收。若要達(dá)到控制交易的目的,可針對特定房屋,開征個(gè)人住房交易的土地增值稅。此外,營業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調(diào)整的空間。
        信貸政策的調(diào)整余地同樣存在。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議,為遏制投機(jī)投資需求,購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行。對于被認(rèn)定為非自住需求的二套房交易,首付比例和貸款利率等均有上調(diào)的空間。對于近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策,業(yè)界認(rèn)為不排除出臺(tái)的可能。
        在稅收政策上,北京市住建委明確提出,為避免“陰陽合同”的出現(xiàn),二手房最低計(jì)稅價(jià)格需要根據(jù)市場情況等因素及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。
        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,若信貸、稅收等政策繼續(xù)從緊,今年一線城市樓市將面臨空前嚴(yán)厲的政策環(huán)境。但即便如此,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍判斷,由于市場運(yùn)行的慣性和供求不平衡的因素存在,今年上半年一線城市樓市仍將延續(xù)上行走勢,房屋成交量和成交價(jià)格都將保持溫和上漲。若政策執(zhí)行情況不佳,不排除個(gè)別區(qū)域市場出現(xiàn)暴漲的可能。
        歲末年初,北京等一線城市房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升,推漲房價(jià)預(yù)期。與此同時(shí),地方兩會(huì)相繼召開,一些地方政府試圖通過表態(tài)穩(wěn)定市場預(yù)期。其中,京滬深三地在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中,均使用了“嚴(yán)格”字眼,廣州則強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決”。
        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2013年一線城市的樓市調(diào)控政策可能在去年基礎(chǔ)上有所加碼。其中,除加大土地供應(yīng)以緩解供需壓力外,在堅(jiān)持限購政策的同時(shí),稅費(fèi)和信貸政策可能針對不同區(qū)域、不同購房人群體現(xiàn)“差別化”。今年一線城市樓市或迎來更加嚴(yán)厲的政策環(huán)境,但由于市場運(yùn)行的慣性作用和供求不平衡的因素存在,上半年房地產(chǎn)市場仍可能出現(xiàn)溫和上行走勢。

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