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    1. 上海海門路地塊56.8億成交 加冕全國總價地王
      2012-12-27   作者:柳九邦  來源:第一財經日報
       
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        隨著年底樓市加速回暖,土地盛宴又迎來高潮。
        昨日,上海國際港務(集團)股份有限公司(下稱“上港集團”)聯合威旺置業有限公司以56.8億元的價格拿下海門路55號商辦地塊,折合樓板價23330元/平方米,溢價率21%。56.8億的成交總價不僅是上海今年的總價地王,也超過南京下關濱江地塊,一舉刷新了今年全國最貴地塊紀錄。
        海門路55號地塊2011年7月曾以46.67億元總價掛牌,后因故停止出讓,時隔一年后重新掛牌,起拍樓板價下調了約16%。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,與2011年市場不佳、企業預期悲觀不同,如今隨著市場成交明顯反彈,房企拿地積極性大增。“對比周邊辦公物業3萬~5萬元/平方米的售價,該地塊的樓板價未來仍具有一定的盈利空間!

        56.8億成交

        2012年11月9日,上海市規劃和國土資源管理局的一則公告,將去年終止出讓的虹口區海門路55號地塊再度搬上“柜臺”。
        公開資料顯示,該地塊東至海門路,南至東大名路,西至公平路,北至東長治路。地塊四至并未發生變化,不過,出讓方將容積率由5大幅上調為6,出讓面積為4.06萬平方米,起始總價為46.9億元,起拍樓板價約為19264元/平方米。相比去年約23000元/平方米的起拍價,此次的起拍價下降了約16%。
        相比此前的出讓條件,該地塊已“折價”,并吸引了16家房企“圍觀”,但最終只有兩個競買人出價。
        根據上海規土局網站公布的消息,上港集團聯合威旺置業以56.8億元的價格拿下海門路55號地塊,一舉刷新今年上海及全國的總價地王紀錄。
        此前,上海今年總價地王為徐匯區南站商務區地塊,成交價格為54.31億元,由萬科、綠地、九龍倉聯合拿下。而上一任的今年全國總價地王為央企中冶56.2億拿下的南京下關濱江地塊。
        一位滬籍開發商透露,上港集團是老國企,作為行業龍頭,公司此次在北外灘拿地也是勢在必得。
        同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從合作背景來看,兩家企業聯合拿地可以使市場資源優化配置,規避市場風險。上港集團或發揮其航運服務領域的資源以及公司品牌優勢,威旺置業或在房地產市場開發方面與其進行合作。
        記者了解到,海門路55號地塊隸屬于北外灘板塊,毗鄰北外灘航運服務集聚區,加上是商辦地塊,可能會吸引一些和航運服務相關的國內外企業。

        土地市場回暖

        就在一周前,國土部剛 “喊話”調控繼續、嚴治地王。重拳還沒落下,全國各地地王的消息仍是此起彼伏。據相關機構統計,11月27日到12月26日之間的一個月里,有8個城市的地王紀錄被刷新。
        上海易居研究院發布的報告顯示,11月,包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元,環比增長23%,創下16個月新高。1~11月,十大典型城市土地出讓金收入為3574億元,與2011年同期相比下降37%。雖然土地出讓金仍處于歷史低位,但同比降幅已連續9個月收窄。
        據漢宇地產統計,截至26日,12月份上海土地市場共成交14幅經營性用地地塊,由于期間先后產生兩大“地王”,支撐本月總出讓金額創下年內新高,達149.62億元。
        不過,市場分析人士認為:“2009年、2010年出現的地王,樓面價動輒超過在售物業價格。而截至目前的地王價格,疊加合理的開發成本很少有超過在售物業價格的。也就是說,實際溢價并沒有失去理性。”
        張宏偉表示,盡管地王頻出,但當前土地市場溢價率并不高,這說明土地市場并非火爆。此外,今年以來高溢價和地王地塊區位確實比較好,但這些地塊不代表整個市場的趨勢。

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