2012年12月12日，國內外200多個服裝、餐飲、百貨、休閑等領域的知名品牌匯聚南京，張近東藏在水面之下的一艘“核潛艇”正式浮出水面。這艘潛艇叫蘇寧置業，在這場大會上，張近東的意圖是將這些品牌集結在蘇寧廣場之上，從而打造一艘國內最為頂級的商業地產航母。
這個想法很大。
問題在于，這艘航母的花銷實在巨大，以當下蘇寧四面出擊的態勢看，市場普遍認為張近東面臨著巨大的資金缺口。因此，這艘航母的建造成為騎虎難下不得不下的一步大棋。
張近東打算如何來吞下如此噸位的蛋糕？《理財周報》就此問題發出采訪要求，蘇寧方面表示目前正在進行集團架構的大重組，因而不便回應。
南京金融圈知情人士告訴理財周報記者，張近東已經在啟動蘇寧置業的H股上市，以求南水北調，以解燃眉。
從“賣電器”轉型地產
很多年后，張近東或許再也不愿意人們將他定義為賣電器的人，或許現在他就很不愿意了。在張近東旗下的公司中，人們最熟悉的莫過于蘇寧電器，而另一個地產公司蘇寧置業，并不為大家所熟知。
“張近東這人藏得很深，你很多時候看不出他在干什么，但是一旦他決定做什么，一定會讓你吃一驚。他做商業地產也是這樣子，平時大家都看著萬達，其實蘇寧置業的土地儲備與萬達不相上下。”一位熟悉蘇寧電器的投行人士介紹說。
蘇寧一直未對外公布過公司實際的土地儲備總量。有媒體報道，目前蘇寧在各城市有3000萬平方米的土地儲備，而截至2012年上半年，萬達的土地儲備達到3900萬平方米，其中新增土地儲備550萬平方米。
一位蘇寧置業的高層在接受媒體采訪時表示，僅在今年蘇寧計劃開工的商業地產項目就有800萬平方米。
目前，蘇寧置業商業地產涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市，儲備開發了八十余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產品。
蘇寧廣場系列產品是涵蓋頂級購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、高端公寓、全球家電體驗中心等業態的城市綜合體，多為城市最核心地段的綜合商業、商務、生活中心。蘇寧廣場是蘇寧置業投入最大的一類產品。蘇寧電器廣場系列產品以家電零售為核心，融合時尚品牌、休閑娛樂的新型綜合購物廣場。
張近東的“核潛艇”
據2012年蘇寧廣場(論壇)商界聯盟大會上透露的消息，福州(2013年5月開業)、石家莊(2013年5月開業)、無錫(2013年10月開業)、蕪湖、汕頭、鎮江、宿遷、連云港等八個城市的蘇寧廣場將于2013年、2014年陸續開業；南京新街口蘇寧電器廣場旗艦店今年年底開業，常州蘇寧電器廣場將于2013年10月1日開業……按照這個進度，理論上2014年后，蘇寧置業將迎來一個很大的收獲期。
不過，建設蘇寧廣場和蘇寧電器廣場是一筆不小的投資。以將于2013年5月開業的福州蘇寧廣場為例，該項目總投資達50億元。
也有專家對蘇寧置業的城市綜合體模式表示懷疑。“這種綜合體有打政策擦邊球的嫌疑，它把商業地產、公共品、住宅混為一談。”中國城市商業網點建設聯合會副會長杜猛表示。
一直搞家電連鎖的蘇寧為何要進軍商業地產呢？
“張近東做蘇寧置業有方方面面的原因，租金上漲，電器那塊利潤下滑，肯定要謀求轉型。金融危機以后我們集團一直在想轉型，那個時候可能張總還沒想好到底是不是要做電商，所以去做商業地產做了很多，萬達模式也比較成熟了。”蘇寧集團內部一人士稱。
顯然，現在的張近東是既要做商業地產，又被迫上馬電商。
“現在B2C、C2C電子商務非常非常火爆，淘寶、京東商城以及其他電子商務平臺都出來了。他們就借打造平臺連鎖去圈地，一部分可能是去搞房地產，再留下來一塊去搞商業連鎖，這樣打造他們才有利可圖。掛羊頭賣狗肉，去搞房地產。”商龍資本(中國)投資基金執行總裁羅鉑知認為。
豪賭H股上市
商業地產不限購、不限貸，一度成為開發商和購房者眼中的香餑餑。然而，眾多開發商的進入使這個行業也面臨同質化競爭，而商業地產也會受到宏觀經濟持續低迷的影響。
萬達集團董事長王健林坦言：“中國的經濟困局已反映到消費環節。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢。二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降。三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。”
對于蘇寧置業來說，情況更是糟糕，因為蘇寧集團的資金鏈已經繃得很緊。今年7月，為了完成定向增發47億的目標，張近東自掏腰包35億，這是他以股權質押的形式向銀行、信托融資的。之后蘇寧電器再推出80億的發債計劃，緊接著又來一個員工持股計劃。
而且，正當蘇寧與京東等電商對手進行價格大戰的時候，它卻因為以發展實業為名，貸款大做房地產被銀監會點名，一些銀行已經收緊了對蘇寧的授信。
于是，張近東打起了推動蘇寧置業上市的主意。
然而，目前A股市場低迷，房地產調控依然嚴厲，房地產公司要在A股上市是難上加難。就連萬達都在排隊等候，上市無期，何況蘇寧置業？
南京金融圈知情人士向理財周報記者透露，蘇寧置業有意在H股上市，承銷機構為摩根大通。為此，記者多次致電摩根大通中國區董事總經理龔方雄，但未得到答復。
蘇寧如果先上市，有無可能超越萬達？“這個問題要這么來說，你能先比萬達在公開市場上獲得資金的支持，但是對萬達形不成很大的影響。上市只是解決了蘇寧的融資問題，并不能轉化為企業競爭力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通過一個手段，就改變國內商業地產的格局，那是不可能的。”
“城市綜合體”野心：蘇寧的另一條戰線很長
最近幾年，商業地產這一塊逐漸火熱，連傳統家電連鎖企業如蘇寧、國美等，都積極進軍商業地產。在商業地產迅速發展的同時，一種叫城市綜合體的業態也開始流行，如萬達廣場、寶龍廣場、蘇寧廣場等。
“毋庸置疑，城市化對土地利用的高度集約要求是‘城市綜合體’這種開發模式出現的根本驅動力，作為土地供給方的政府，希望開發商多做商業，以提升第三產業比例、提升稅收、創造就業、提升城市形象；而房地產宏觀調控的大背景則迫使大部分開發商進入商業地產領域以降低政策風險。”在21世紀中國城市綜合體高峰論壇2012年會上，有專家表示。
披“城市綜合體”外衣
所謂城市綜合體，就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
隨著我國新一輪城市發展高潮涌現，眾多開發商也開始熱衷于城市綜合體的開發與建設。截至2011年底，萬達集團已經在全國31個省、自治區和直轄市的61個重點城市投資建設了87個萬達廣場，目前已開業的萬達廣場達65個。以12月15日開業的莆田萬達廣場為例，該廣場位于城廂區核心地段，項目總建筑面積約50萬平方米，采用第三代城市綜合體的全新商業模式，集大型購物中心、娛樂中心、商務酒店、SOHO辦公、城市商業街、高檔住宅等多種業態于一體。
蘇寧置業擁有蘇寧廣場、蘇寧電器廣場兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業體量來劃分，蘇寧廣場為大型的城市綜合體，包括多種業態，比如零售業、酒店、寫字樓等等，商業體量遠遠大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場。
目前蘇寧置業儲備開發了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產品，包括400米的南京奧體蘇寧廣場、388米的新街口蘇寧廣場、338米的鎮江蘇寧廣場、328米的無錫蘇寧廣場等。
粉飾商業地產的偽命題
然而，也有房地產專家對這種業態表示否定，認為城市綜合體只是一種概念，是商人炒作出來的，并且有打政策擦邊球的嫌疑。
中國城市商業網點建設聯合會副會長杜猛指出：“商業地產，從土地性質上就是指具有50年土地產權的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是為大家服務的公共產品，完全是以盈利為目的的商業行為。為什么取個名字叫綜合體呢？就是想混淆一種概念。”
他進一步指出，汽車站、火車站、廣場、音樂廳、醫院、學校，這些都屬于社會公共產品，也可以取個名字叫公共產品地產。這種東西是為社會服務的，享受優惠政策。而以商場、酒店為表現形式的商業地產，是完全的商業行為。商業行為只擁有50年的產權，沒辦法做住宅。怎么辦？于是，開發商們把商業行為往公共產品上靠。
在政府招商引資的時候，開發商就說自己給地方政府做貢獻了，等同于做了學校、醫院，做了形象工程。于是就要求政府給他們一部分住宅用地，來彌補開發商在商業項目上的虧損。
“既然是商業行為，你只能做商業項目，不能當做公共產品。可是政府在招商工作中引進大商業項目時，為了減輕政府的壓力，就告訴老百姓，這叫城市綜合體。”杜猛表示。在商業上，開發商們把它說成是創新，但是在跟政府談判時開發商又說自己是在做公共產品，應該少收稅，還要補貼。而且他們以商業地產的名義去銀行能貸到款，規避了政策性風險。
“所以城市綜合體，是中國房地產商人創造出來的最大的偽名詞，偽商業名詞。不管是誰干，起什么名字，你都是商業行為，你都應該納稅的。”杜猛還進一步指出，“政府不僅和開發商聯手在住宅中去低價收地、高價賣地，政府吃回扣，在商業地產中政府仍然和商業地產開發商聯合吃回扣。”
相比于蘇寧，杜猛更支持紅星美凱龍的做法。“我不是城市綜合體，我就是一個大型專賣店。沒有欺騙公眾，蒙蔽大家。”