萬科、綠地等四家公司12日聯(lián)合以54.3億元的底價拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價1.1萬元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。這是自11月27日以來短短半個月內(nèi)，誕生的第8個“地王”。
歲末“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)人們對未來樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會給樓市帶來哪些影響?是否意味著樓市進入觸底反彈上行通道?“新華視點”記者就此進行了追蹤。
“地王”頻現(xiàn) 房價又要開始吹“泡泡”?
自11月27日至12月12日，半個月里，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場相繼誕生了8處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強勢回歸，讓不少正在觀望的購房者有些恐慌：平均每兩天就出一個“地王”，2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后房價穩(wěn)中有升，這是房價又要開始上漲的信號嗎?地產(chǎn)中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價，“面包”當(dāng)然也要漲價了。
一些樓市新動向則更增添了這種擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自9月以來全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市逐月小幅增加。11月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比仍繼續(xù)上漲，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調(diào)控前。
“地王”頻出，房價翹尾——樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了?
“‘地王’不具有風(fēng)向標(biāo)意義。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等專家認為，從此輪“地王”的特點看，不能就此判斷房價就要大漲。
——地塊稀缺性較強，不具備普漲條件。
“購房者對地價推動房價上漲的擔(dān)憂很自然，但市場環(huán)境與兩年前大不同。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，一部分優(yōu)質(zhì)地塊賣出高價并不能代表整體房價水平，與地塊本身的稀缺性關(guān)系更大。
據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊，且面積相對較大，一些地塊的起拍價就已經(jīng)是“地王價”。如11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計算，起始樓面價即高達3.38萬元/平方米。
——即便是地王價格創(chuàng)新高，但多是“貼底價”成交。
一般判斷“地王”的標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一是區(qū)域性土地單價破歷史最高，二是溢價率超過100%。據(jù)了解，12日誕生的上海“地王”拍賣起始總價為54.3億元，起始樓板價約為1.1萬元左右/平方米。而最終成交價也是54.3億元，屬于“貼底價”成交。
新城控股執(zhí)行董事、副總裁譚為民認為，從這一波土地成交的溢價率來看，并不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價成交，與上一輪“地王”集中出現(xiàn)時相比價格較為合理，土地市場并沒有出現(xiàn)“泡沫”。
——樓市調(diào)控力度仍然不減。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭等專家認為，當(dāng)前樓市只能算是“暖冬”，房價出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大。調(diào)控政策不會放松以及庫存壓力，都是制約房價上漲的阻力。“地王”扎堆出現(xiàn)只是開發(fā)商對市場預(yù)期較為樂觀，仍很難在短時間內(nèi)改變樓市“冬天”的現(xiàn)狀。
“地王”出爐的三大背后推手
半個月8個“地王”，背后有何推手?
——標(biāo)桿企業(yè)提前完成全年目標(biāo)，“不差錢”助推開發(fā)商制造“地王”。
雖然經(jīng)歷了將近一年的“低谷”，但11月初陸續(xù)公布的上市房企業(yè)績公報卻仍然“鮮亮”。截至11月，萬科、保利、恒大三家地產(chǎn)商的銷售額已超過去年全年，多家上市房企宣布提前完成全年銷售計劃。中原地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，幾家已公布的房企平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于預(yù)期。
“下半年以來樓市止跌回穩(wěn)，開發(fā)商資金回籠加速，是其敢于拿地的關(guān)鍵。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，“隨著業(yè)績的提升和銷售面積的增加，開發(fā)商資金回籠及時，具備拿地的資金條件。”
——開發(fā)商補充土地儲備與地方政府出讓土地意愿“一拍即合”。
由于去年底今年初一輪“走量不走價”的銷售策略，多家地產(chǎn)商去庫存化順利。來自北京的數(shù)據(jù)顯示，5月份作為去庫存化的“分水嶺”，全市商品房庫存量減少5萬套之多，開發(fā)商壓力大大減輕，新一輪土地儲備需求增強。
開發(fā)商有拿地沖動，地方政府也有著推地?zé)崆椤Ｖ性禺a(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測的13個重點城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份前29天的經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈不同程度的上升。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，同比增長0.4%，金額創(chuàng)16個月新高。
——宏觀經(jīng)濟面轉(zhuǎn)好，市場對樓市漲價預(yù)期增強。
10月份以來，北京、上海等一些一線城市再現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象，以中小戶型和五環(huán)外樓盤較為火爆的情況來看，剛需入市動力較足。
“宏觀經(jīng)濟基本面向好和城鎮(zhèn)化政策釋放出的利好信號，增加了購房者對于房價上漲的心理預(yù)期。”張大偉說，“但‘地王’出現(xiàn)只是樓市回暖的跡象，根本談不上‘大漲的信號’，一線城市房價可能以穩(wěn)為主，一些二線城市的房價還有10%的漲價空間。”
土地市場“蠢蠢欲動” 樓市調(diào)控面臨新考驗
值得關(guān)注的是，此輪“地王”扎堆效應(yīng)對開發(fā)商和購房者的心理預(yù)期影響較強，這也給下一步宏觀調(diào)控帶來了新的考驗。
“作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的‘試金石’。”一家知名地產(chǎn)企業(yè)的營銷負責(zé)人透露，今年銷售任務(wù)的超額完成和“地王”頻現(xiàn)確實讓開發(fā)商們信心大振，業(yè)內(nèi)都很看好明年的房地產(chǎn)市場。
在北京擁有兩套住房的程女士向記者坦言，人民幣貶值和股市行情走低，讓她把房地產(chǎn)當(dāng)成重要投資渠道。最近頻頻出現(xiàn)的“地王”更讓她蠢蠢欲動，還想再出手購房。
受訪多位專家提醒，應(yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動形成合力，助推“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)房價上漲預(yù)期，順勢推高房價。
日前召開的中央政治局會議仍明確提出，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。專家認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年來的調(diào)整，盡管取得了一些成績，但與最初定下的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有差距，價格與絕大多數(shù)民眾有支付能力的期望價格還有很大差距，投機炒作現(xiàn)象并未徹底杜絕。如果現(xiàn)在放松樓市調(diào)控，必然會有大量投資性購房者入市，房價地價反彈恐難避免，因此，現(xiàn)在對樓市的調(diào)控還不能放松，限購限貸政策不能退出，房產(chǎn)稅試點擴圍則應(yīng)順勢而為。
楊紅旭認為，應(yīng)該高度重視“地王”帶來的“漲價預(yù)期”，緊抓樓市調(diào)控不放松，如果投資性的住房需求能夠繼續(xù)得到有效控制，房價大幅上漲的可能性不大，而政府加強保障性住房建設(shè)，增加普通商品房供應(yīng)的政策取向，對于穩(wěn)定供給也會起到積極作用。