曾參與上海營改增試點可行性方案設(shè)計工作的上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院胡怡建日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時披露，作為國內(nèi)營業(yè)稅改征增值稅的首個試點，目前上海市住房保障和房屋管理局及其主管的上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會正在調(diào)研該市的物業(yè)管理行業(yè)稅負問題，并準備將“物業(yè)管理納入營改增試點”的建議反饋給上海市的財稅部門。
　　國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，以北京這樣的大城市為例，若物業(yè)管理納入到營改增試點之列，多則將有上萬企業(yè)“入圍”。物業(yè)管理試點營改增，涉及到的不只是物業(yè)管理公司，一個企業(yè)若提供出租房屋或是出租場地的服務(wù)，都會受到該政策的影響。胡怡建則說，此舉將解決已納入上海營改增試點的6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的部分企業(yè)短期內(nèi)稅負不降反增的難題，為這6個行業(yè)減負。
　　劉桓認為，物業(yè)管理納入營改增試點是順理成章的，相較于建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理營改增的難度要遠遠低于上述行業(yè)。
　　據(jù)了解，目前已經(jīng)開展營改增試點的12個省、直轄市和計劃單列市在試點方案上均參照上海的“1+6”模式。所謂“1+6”的“1”即交通運輸業(yè)，“6”即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的6個行業(yè)，包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)和鑒證咨詢服務(wù)。
　　據(jù)胡怡建介紹，上述6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大多是輕資產(chǎn)行業(yè)，其成本主要來自人力資本和不動產(chǎn)租賃兩大方面，而不動產(chǎn)租賃成本主要包括租金、物業(yè)管理費等。物業(yè)管理費既涉及商業(yè)性房地產(chǎn)，又涉及居住性房地產(chǎn)。
　　物業(yè)管理行業(yè)納入營改增的必要性何在？包括胡怡建、劉桓在內(nèi)的多位專家告訴記者，過去物業(yè)管理需要繳納稅率為5%的營業(yè)稅，若推行營改增試點，則需要按照6%的稅率來繳納增值稅。對商業(yè)性房地產(chǎn)而言，上述6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的部分企業(yè)由于在物業(yè)管理費等方面無法實現(xiàn)進項稅的抵扣，且缺乏其他可抵扣項，推行營改增試點近一年來，面臨短期內(nèi)稅負不降反增的困難。
　　對此，胡怡建呼吁，盡早將物業(yè)管理納入營改增試點領(lǐng)域，允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票，形成上下游企業(yè)的抵扣鏈條，從而一方面解決產(chǎn)業(yè)鏈下游支付物業(yè)管理費的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進項抵扣難問題；另一方面解決承擔物業(yè)公司綠化、維修、衛(wèi)生等上游外包業(yè)務(wù)的企業(yè)普遍反映的進項稅抵扣難問題。
　　至于居住性房地產(chǎn)(如小區(qū)住房)，該類別又分為兩類：一類是商品房物業(yè)管理企業(yè)，如市場化運作的物業(yè)公司，這類公司多為盈利，推行營改增試點后問題應(yīng)該不大。
　　然而，對于另一類的非商品房物業(yè)管理機構(gòu)，如房管部門主管的物業(yè)公司，這類公司多為虧損，由政府提供財政補貼，如果一邊給補貼一邊征稅，錢從政府口袋里來，又回到政府口袋里去，不太合理。在這方面，胡怡建建議，可借鑒交通運輸業(yè)營改增試點的經(jīng)驗，類似于出租車、公交車等消費性交通運輸企業(yè)，可以對房管房(以政府為產(chǎn)權(quán)人的房屋)和近期新建的保障房等“國家的房子”免征增值稅；或改按3%的簡易計稅方法征稅，而非適用于增值稅現(xiàn)有的6%、11%兩檔稅率。“這樣就避免了非商品房物業(yè)管理機構(gòu)的現(xiàn)有虧損加大，避免將稅負轉(zhuǎn)嫁到住戶。”胡怡建說道。