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    1. [時評]樓市局部上漲不改整體去庫存走勢
      2012-12-11   作者:項崢 鄒建民  來源:經濟參考報
       
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          臨近歲末,樓市“淡季不淡”,成交量回升,熱點城市房價重現同比上漲。據中國指數研究院監測數據,包括北京、上海在內的十大城市住宅均價同比上漲0.15%,為今年以來首次出現。應該看到,雖然樓市供求關系出現局部調整,但區域分化較大,去庫存仍將主導樓市整體運行態勢。
        目前看,房地產開發企業資金緊張狀況出現緩解,宏觀經濟觸底回升改善房地產市場發展外部環境,政策調控效應隨時間推移有所減弱,加上前期房地產開發策略變化影響,熱點城市樓市供求關系出現了局部調整。
        一是“以價換量”策略有力緩解了房地產開發企業資金緊張狀況。為應對新國八條實施后市場需求急劇萎縮所引發的資金周轉下降,部分房地產開發企業采取了降價跑量的銷售策略,實現了銷售快速增長。以中海地產為例,前10個月實現銷售額同比增長28.9%,提前完成全年銷售目標。2012年1至10月,全國住宅銷售面積同比下降1.2%,降幅較上半年大幅縮小10個百分點。
        二是宏觀經濟觸底回升改善了房地產發展外部環境。雖然第三季度我國地區生產總值增長7.4%,仍繼續回落,但回落速度已經明顯減慢。隨著固定資產投資項目落地的加快以及新一輪再庫存的啟動,9月份以來,我國多項經濟運行指標出現回暖,11月中國制造業PMI為50.6%,連續三個月上升。雖然微觀層面經營生態仍未實質改善,應收賬款規模繼續增加,但宏觀經濟回暖已經很大程度上改善了房地產市場發展的外部環境。樓市預期存在路徑依賴,2009年我國經濟在全球率先企穩回升,房價也迎來較快上漲。因此,當前宏觀經濟運行回暖,也會明顯增大市場的房價上漲預期。
        三是房地產調控政策效應有所減弱。限購政策效應是時間的減函數,隨時間推移政策效應有所減弱。今年4至8月期間出現樓市剛性需求集中釋放,表明符合購買條件人群已經明顯增多,限購政策約束人群范圍相對縮小。限貸政策對杠桿購房需求抑制作用很大,但對全額付款購房人無絲毫影響,今年以來全額付款購房人也較以往年度明顯增多。
        四是前期房地產開發策略變化影響到時下熱點城市樓市供求關系。為應對政策調控,房地產開發企業主動收縮了熱點城市的開發力度,加大對二線、三線乃至四線城市的投入。2011年,中部地區商品房銷售面積增速高出東部地區11.2個百分點;2011年末,西部地區房地產開發投資增長32.8%,高出東部地區4.9個百分點。
        即使如此,局部熱點城市樓市供求關系調整,并不會改變全國樓市整體去庫存的運行態勢。截至2012年10月末,全國商品房待售面積3.3億平方米,超過上年末2.7億平方米,若按照前10個月均價計算,待售商品房面積所占用的資金規模近2萬億元。特別是三線、四線城市樓市供過于求的特征較為明顯。據中國房地產信息集團研究成果表明,當前房地產市場高風險城市有50個,主要是三線、四線城市。在高庫存壓力制約下,加上執行限購、限貸政策不放松,房價出現明顯上漲的可能性較小,對此,應有理性認識。
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