編者按：股權(quán)賣了，項目賣了，資產(chǎn)負債率降下來了，股價升上去了，綠城顯然正度過困局。另外，有接近綠城的消息人士透露，2012年綠城銷售業(yè)績可能會創(chuàng)下公司的另一個高點，預(yù)計將突破500億元，看來，綠城又走上了“牛途”。在土地市場上，綠城也是毫不含糊，加入了搶地潮，綠城的“大干快上”，會不會存在潛在危機，值得關(guān)注。

　　拿地三年仍在挖坑；

　　綠城北京通州“地王”明年樓價或突破3萬元；

　　記者在項目現(xiàn)場看到，一個約30米深的大坑正在施工，而工地人員告訴記者，這個坑已經(jīng)挖了一年半有余。

　　“項目具體開盤日期尚未確定”，近日，一位京杭廣場售樓中心的銷售人員向記者表示，“預(yù)計明年能夠開盤”。

　　實際上，上述京杭廣場位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，項目所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王，而該地塊摘得者正是曾在“生死”邊緣徘徊的綠城集團。

　　值得注意的是，三年有余的時間過去后，京杭廣場項目仍舊處在挖坑階段，何時入市尚未有準確預(yù)期。

　　“京杭廣場住宅擬售價約3萬元/平方米，都是180平方米以上的大戶型”，上述銷售人員向記者介紹。

　　對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒有出現(xiàn)單價3萬元/平方米的豪宅價格，如果京杭廣場入市時該區(qū)域內(nèi)的市場情況與現(xiàn)在持平，其以3萬元/平方米的價格入市，銷售將面臨一定壓力。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶則向記者表示，如果以這一價格入市，明顯高出周邊房價很多，銷售情況將不如預(yù)期。

　　昔日地王拿地三年在挖抗

　　11月25日，在京杭廣場項目施工現(xiàn)場，記者透過圍擋向下俯視發(fā)現(xiàn)，一個30米深的大坑里有一些工人正在施工，北面位置已經(jīng)貼坑壁蓋了三層左右的建筑。

　　“這個大坑有30米深，一共四層，主要是地下停車場”，工地上一位保安人員向記者表示，“預(yù)計要蓋36層的高樓，工地已經(jīng)施工很長時間了”。

　　“2011年4月這個項目就開工了，一直在挖這個坑”，另一位工地上的工人向記者表示，“也說不好什么時候地基才能完工”。

　　實際上，據(jù)記者了解，上述項目用地占地面積39651平方米，規(guī)劃建筑面積178431平方米，規(guī)劃用途為辦公、商業(yè)，兼容實用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價為6961元/平方米，溢價率為292.21%。

　　由此來看，綠城拿下通州地王已經(jīng)三年有余，該項目不但入市時間無法確定，而且光挖地基就已經(jīng)挖了一年半有余。

　　“即使是地下四層，挖坑加護披階段一般情況下半年時間基本可以完成，”一位建筑工程師向記者表示，“如果涉及地下停車場，而樓層高達36層的話，時間可能稍微長一些，不過也不至于用上一年半時間”。

　　更值得注意的是，記者曾多次路過該地，2011年京杭廣場的宣傳條幅布滿了項目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　今年年初的時候，其銷售人員曾告訴記者，項目戶型有所變動，已經(jīng)沒有商住項目了，目前這個樓盤只有寫字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶型住宅。

　　那么，該項目是產(chǎn)品設(shè)計更改導(dǎo)致項目遲遲不開盤嗎？

　　對此，一位消息人士向記者表示，京杭廣場是綠城和葛洲壩地產(chǎn)的合作項目，雙方各占一半的股份，而綠城去年曾一度陷入生存危機，債務(wù)壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對項目的進程也起到了一定的阻礙作用。不過，現(xiàn)在來看，綠城通過賣股權(quán)、賣項目的方式不斷自救，現(xiàn)金流惡化得到緩解，項目的進展才加快一些。

　　盡管如此，該項目的入市時間仍未確定。隨后，記者沿著工地的大幅宣傳條幅圍擋來到京杭廣場的售樓中心。售樓處的銷售人員告訴記者，“連售樓處也是新建的，具體開盤時間還不能確定”。

　　而當記者26日再次致電項目的銷售中心時，其銷售人員稱，“估計要等到明年下半年才能開盤”。

　　每平米利潤將近1萬元？

　　“項目開盤價格還沒有定，但住宅擬售價要600萬元一套起價，主要戶型為180平方米—260平方米”，一位銷售人員向記者推介到，“單價預(yù)計3萬元/平方米，精裝修成本約5000元/平方米”。

　　“通州目前還沒有單價3萬元/平方米的住宅”，張大偉向本報記者表示，以目前的市場情況來看，通州房價單價超過2.5萬元/平方米就很難賣得動，如果項目入市時市場與目前市場相比漲幅變動不大的話，3萬元/平方米的售價將不會被市場接受。

　　值得一提的是，該項目盡管是2009年的通州地王，甚至溢價率達到292.21%，但與通州現(xiàn)在8000元/平方米左右的樓面地價來比，其6961元/平方米的樓面地價顯然升值不少，況且該項目所處區(qū)域還是通州新城的成熟核心地段。

　　據(jù)此，張大偉給記者算了一筆賬，根據(jù)該項目的樓面地價、建安成本、精裝修成本、稅費和財務(wù)成本來看，預(yù)計該項目的成本價約為1.8-2萬元/平方米。

　　由此來看，如果項目能夠按照預(yù)計的3萬元/平方米成功售出，該項目不但引領(lǐng)通州房價邁入3萬元/平方米的時代，而且綠城集團也將獲利不小，單本項目的住宅產(chǎn)品每平米利潤就接近1萬元。

　　值得注意的是，與京杭廣場僅一條馬路之隔的北京ONE項目目前住宅售價為2.2萬元/平方米，其銷售情況并不樂觀。據(jù)相關(guān)成交數(shù)據(jù)顯示，2011年7月至2012年7月一年中，該項目僅成交50多套。

　　無獨有偶，張大偉向記者強調(diào)，京杭廣場3萬元/平方米的入市價格，市場不接受的可能性更大，因此項目最終成交價格可能要比預(yù)計的低，其利潤空間也不會非常高。

　　對此，宋延慶也向記者表示，這一售價突破了購買者的心里價位，銷售壓力可能很大。

　　針對上述情況，記者聯(lián)系到綠城中國首席財務(wù)官兼董秘馮征予以核實。不過，馮征向記者表示，“具體項目的情況并不清楚”。

　　令人遺憾的是，截至到截稿時間，記者多次撥通綠城多位相關(guān)負責人士電話，均未得到相關(guān)回復(fù)。