新聞緣起
證監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清日前撰文稱(chēng)，證監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同研究改進(jìn)住房公積金的管理和投資運(yùn)營(yíng)，目前取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
而有消息人士稱(chēng)，證監(jiān)會(huì)此前已經(jīng)委托一些證券公司和基金公司對(duì)住房公積金投資A股的方案進(jìn)行研究，集中管理或者分散管理都有過(guò)探討，主題內(nèi)容是在控制風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上獲取較為穩(wěn)定的收益。
住房公積金投資擬投資A股的消息傳出后，引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。這一舉措如果付諸實(shí)施，將對(duì)開(kāi)發(fā)商、樓市和購(gòu)房人產(chǎn)生怎樣的影響？本報(bào)記者展開(kāi)了調(diào)查。
觀察
住房公積金是否面臨“縮水”
截至去年年底，全國(guó)住房公積金余額已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億元。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金可以通過(guò)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款、國(guó)債投資、銀行存款三種方式實(shí)現(xiàn)增值收益。
然而，金融和地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)專(zhuān)家、機(jī)構(gòu)提出，盡管住房公積金基數(shù)龐大，但由于實(shí)踐的局限，住房公積金現(xiàn)有的增值方式、增值效果都未臻完善，存在個(gè)人住房貸款資金運(yùn)作效率不高，國(guó)債投資品種單一，銀行儲(chǔ)蓄利率過(guò)低等問(wèn)題。
全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，目前的住房公積金雖然看似基數(shù)龐大，但是保值和增值手段單一，從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)出現(xiàn)公積金“越存越少”的問(wèn)題。一旦出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，目前已經(jīng)受到詬病的住房公積金貸款申請(qǐng)難、開(kāi)放提取難等問(wèn)題會(huì)更加嚴(yán)重。
因此，聶梅生認(rèn)為，打通走向資本市場(chǎng)的渠道，拓展公積金的增值途徑，從總體上來(lái)講是好事一件。她說(shuō)：“從西方國(guó)家對(duì)于社會(huì)公共基金的管理辦法來(lái)看，普遍有多渠道的增值辦法，因此在目前探討公積金的入市問(wèn)題，本身具有相當(dāng)積極的意義。”
購(gòu)房人
住房公積金為何好事多磨
購(gòu)房人孫先生今年第一次面對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款的問(wèn)題。2012年9月，他準(zhǔn)備在市內(nèi)買(mǎi)一套總價(jià)450萬(wàn)元人民幣的婚房。在設(shè)計(jì)貸款計(jì)劃時(shí)，孫先生聽(tīng)朋友說(shuō)，住房公積金的貸款利率更低，而且可以和商業(yè)貸款“組合貸”。
然而，在售樓處咨詢(xún)時(shí)，孫先生卻遇到了未曾想象的困難——開(kāi)發(fā)商以各種理由拒絕了“組合貸”。
“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果單獨(dú)申請(qǐng)商業(yè)貸款，可以享受利率8.5折的優(yōu)惠，還可以享受總房款9.7折的優(yōu)惠；但如果和公積金‘組合貸’，不但沒(méi)有利率優(yōu)惠，而且也沒(méi)有房款優(yōu)惠。實(shí)際上就是拒絕接受‘組合貸’”，孫先生告訴記者。
到最后，孫先生只好放棄公積金貸款。
究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款？對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，公積金貸款的低利率是最大的吸引力。但記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員會(huì)很“直接”地告訴購(gòu)房人：“公積金從申請(qǐng)到最終放款一般都要半年或更久，這樣放款的時(shí)間太長(zhǎng)了，不利于開(kāi)發(fā)商資金的回籠。
對(duì)于這種現(xiàn)象，聶梅生表示，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，公積金貸款很多時(shí)候“可望而不可及”。因?yàn)楣e金貸款利率較商業(yè)貸款為低，可以省下大量的購(gòu)房成本。因此，申領(lǐng)公積金貸款排期之長(zhǎng)，令人望而卻步。更重要的是，住房公積金的貸款額度有限。
申領(lǐng)住房公積金為何如此好事多磨？有專(zhuān)家認(rèn)為，根本原因還是因?yàn)樽》抗e金總體有限，增值有限，因此出現(xiàn)了過(guò)度使用的情況，資金壓力和缺口都在增大。
一組數(shù)據(jù)顯示，2011年底，各大城市公積金貸款平均使用率為65%，部分省會(huì)城市的一般使用率已高達(dá)80%，而據(jù)報(bào)道稱(chēng)：山東某市的公積金的貸款使用率已接近90%，大大超出了全國(guó)65%的平均使用率。如果不及時(shí)加以補(bǔ)充，部分城市的公積金將現(xiàn)無(wú)錢(qián)可放的風(fēng)險(xiǎn)。
“從根本上來(lái)說(shuō)，還是因?yàn)槲覈?guó)住房公積金的增值中存在著增值渠道、增值能力不足的問(wèn)題，才導(dǎo)致了公積金貸款申請(qǐng)及使用中的種種困難和限制條件，在北京這種情況也很明顯，這才導(dǎo)致部分購(gòu)房人對(duì)申請(qǐng)公積金貸款失去耐心。”聶梅生說(shuō)。
房企
期待住房公積金把餅做大
就住房公積金擬進(jìn)入A股市場(chǎng)的問(wèn)題，記者采訪了一位知名的開(kāi)發(fā)商高層，他告訴記者，盡管這個(gè)消息目前還是停留在傳聞階段，但很多開(kāi)發(fā)商都表示了高度關(guān)注，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商希望公積金能夠積極增值，積極入市。
“我們不否認(rèn)我們是最終的受益者之一，”這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，“長(zhǎng)期以來(lái)，有些人對(duì)住房公積金貸款有些誤解，甚至有人認(rèn)為公積金貸款只能用來(lái)買(mǎi)保障房。事實(shí)上，如果公積金貸款占公積金綜述的比例不變，而住房公積金總體數(shù)量增值，那么市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)增加。”
為此，這位開(kāi)發(fā)商高層告訴記者，自己一直都在關(guān)注住房公積金進(jìn)入流通領(lǐng)域的問(wèn)題，在今年中，傳出了住房公積金擬積極進(jìn)入債市、拓寬除購(gòu)買(mǎi)國(guó)債外其他債券產(chǎn)品的消息，現(xiàn)在又有公積金擬進(jìn)入A股市場(chǎng)的消息，從總體意義上來(lái)看，無(wú)論公積金以哪種方式運(yùn)營(yíng)獲得增值，企業(yè)和市場(chǎng)都將是受益者。
“這是一個(gè)把餅做大的機(jī)會(huì)，”另一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，“目前，公積金對(duì)于開(kāi)發(fā)商有兩方面價(jià)值，一方面，是公積金貸款可以用于住房消費(fèi)，這個(gè)在今年公積金貸款利率下調(diào)，帶動(dòng)了二、三季度的樓市回暖就可以看得很明顯；另一方面，住房公積金還有一部分是以直接投資的方式進(jìn)入保障房建設(shè)的，保障房雖然利潤(rùn)較低，但規(guī)模較大。如果住房公積金的基數(shù)得到大的增長(zhǎng)，就會(huì)有更多的資金用于房屋建設(shè)，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，也為開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓了市場(chǎng)。”
觀點(diǎn)
公積金入市風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)
“難道住房公積金在A股賺錢(qián)以后，一個(gè)人領(lǐng)取本屬于他的20萬(wàn)公積金，就可以給他30萬(wàn)嗎？或者在向公積金申請(qǐng)房貸時(shí)，就可以免息么？”這是一位網(wǎng)民在聽(tīng)說(shuō)住房公積金擬進(jìn)入A股后撰寫(xiě)的博客。
的確，同社保基金理事會(huì)不是社保基金的主人一樣，住建部也不是住房公積金的主人，它只有對(duì)這塊基金的保管職能而沒(méi)有使用權(quán)利。
更重要是，為了管控風(fēng)險(xiǎn)，住房公積金的投資增值方面一直受到嚴(yán)格的限制。反對(duì)住房公積金進(jìn)入A股市場(chǎng)的人認(rèn)為，目前中國(guó)的A股市場(chǎng)不樂(lè)觀，指出在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，住房公積金不應(yīng)進(jìn)入這一領(lǐng)域。此外，另一種反對(duì)的聲音則認(rèn)為，住房公積金入市的受益者不明確，從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，并不能因?yàn)樽》抗e金運(yùn)營(yíng)增值而獲得更多的直接好處，因此也不該相應(yīng)承受更高的進(jìn)入A股市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
然而也有截然相反的觀點(diǎn)存在，支持公積金入市的人認(rèn)為，如果真的出現(xiàn)公積金賬戶(hù)充盈的情況，直接給個(gè)人派發(fā)更多的公積金或者免息或許很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但的確可以解決目前公積金使用率高、公積金貸款申請(qǐng)周期過(guò)長(zhǎng)、額度低，以及投資保障房建設(shè)的資金限制等問(wèn)題，從本質(zhì)上還是對(duì)購(gòu)房人有益。
但聶梅生同時(shí)也告訴記者，公積金進(jìn)入A股市場(chǎng)，還面臨著法律程序、風(fēng)險(xiǎn)控制等具體問(wèn)題。
“目前的公積金管理機(jī)構(gòu)并不是公積金的所有者，因此如果進(jìn)入資本市場(chǎng)，從某種程度上成為了為廣大公積金持有人的“代客理財(cái)”。這種“代客理財(cái)”雖然從動(dòng)機(jī)上是好的，但是需要從法制的角度完善受托制度，通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的制定和聽(tīng)證會(huì)等程序，為公積金入市運(yùn)作提供法理上的依據(jù)。”聶梅生告訴記者，另外，住房公積金一旦進(jìn)入股市運(yùn)作，就面臨一個(gè)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，如果盈利了固然是好事，但如果賠損了，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失？在進(jìn)入股市前，這個(gè)問(wèn)題一定要找到答案。
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