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    1. 房地產市場復蘇形勢確立 開發商陣形分化
      2012-10-26   作者:記者 梁倩 王政/北京 杭州報道  來源:經濟參考報
       
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          截至10月25日,已有41家上市房企發布三季報。根據wind數據統計顯示,41家房企前三季度實現收合計1185.16億元,同比增長27.4%;合計實現利潤231.5億元,同比上漲18.6%;歸屬母公司的凈利潤合計為149.5億元,同比上漲4.2個百分點。業內人士表示,房地產市場復蘇形勢已經確立,但是隨著市場好轉,資金壓力減小,房企分化將越明顯。

        小部分中小型房企依然深陷虧損泥潭

        值得注意的是,已披露三季報的41家房企中,營業收入同比增長有22家,凈利潤同比增長且為正的僅有16家,房企的財務狀況呈現明顯兩極分化。萬科、招商等企業整體上漲,小部分中小型房企依然深陷虧損泥潭。
        23日,房地產龍頭企業萬科發布三季報。報告顯示,1至9月,萬科營業總收入461.28億元,同比增57.39%,實現現凈利潤50.8億元,同比增41.74%,其中第三季度凈利潤13.55億元,同比增123.54%,營業收入154.05億元,同比增65.3%。同屬大佬的招商地產,前三季度累計實現營業收入161.46億元,同比增長29.45%,三季度凈利潤達24.18億元,同比增長16.03%。
        但湖南地方企業嘉凱城在房地產市場形勢一片向好的背景下,三季報卻顯示1-9月累計營業收入35.57億元,同比降低30.26%,利潤則虧損1.56億元,同比下降36.4%。津濱發展也爆出利潤虧損0.36億元,同比降低83.13%。

        開發商陣型出現明顯分化

        “成交量上漲,開發商積極儲備資金,購入土地,房地產市場復蘇形勢已經確立。”中原地產市場研究部總監張大偉表示。的確,日前京、滬、廣州統計局發布第三季度房地產市場數據。數據顯示,房地產開發投資、銷售面積等關鍵指標均有上漲,回暖趨勢明顯。
        “隨著資金鏈緩解程度的差異,開發商陣型出現明顯分化。”美聯物業全國研究中心指出,從近期土地市場表現就能看出,大型開發商表現亢奮,在土地市場上開展爭奪戰攻城略地,而中小開發商仍然在資金短缺的泥潭中掙扎求存。
        以杭州為例,近兩月來,杭州土地市場上演了一波又一波熱潮,僅上周杭州就出讓18幅地塊,總建面積達到121萬方,土地出讓總金額高達96.6億元,引來諸多大型房企上演“搶地”熱潮。
        值得注意的是,曾經由浙系房企主導的杭州土地市場近期卻頻被外地房企“搶食”。萬科、龍湖、中海、嘉里建設等房企紛紛駐足,僅10月17日中海地產就以總價56億收入三幅地塊,其配建保障房面積達到總建面的32%。而港資企業嘉里建設已多年未在杭州拿地,此次出手不凡,10月19日以25.36億的總價拿下5幅地塊。
        大型品牌房企與外地房企頻頻在杭州“摘地”,從某種程度上反襯出地方房企的生存面貌。據北京中原地產研究部統計,9月標桿房企拿地規模延續上月的強勢,總金額達171億元,環比上升40%,連續三個月保持相對高位,并創出2011年調控以來新高。9月,拿地前兩名的企業分別為華潤、萬科,分別為48億和44億元,占總拿地金額的53.8%。

        中小企業仍在資金“饑渴”中掙扎

        分析指出地方房企數量眾多,但多規模較小,即便目前銀根放松、房企融資重啟,但“僧多粥少”,因此本土企業拿地的資金支持匱乏。也更表現出中小的本地企業仍在資金“饑渴”中掙扎,甚至“無米下鍋”。
        一位具有國資背景的PE高管對《經濟參考報》記者表示,“現階段,房地產企業資金鏈狀況分化非常嚴重。”象招保萬金等大型房地產企業,由于項目一般都比較好,所以資金鏈狀況一直不錯,反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是,三四線城市的中小型房企,融資成本卻在不斷提升。
        “之前分化都沒這么大,現在越來越大了。”上述人士坦言,對房地產企業來說,銀行貸款越多,其資金成本越低,但是,由于銀行對房地產企業信貸的嚴控,更多的房地產商只能選擇其他融資方式,這也就產生了分化。從資金成本來說,由于大型地產商底氣較足,多能將融資成本降至7%-8%。而小型地產商恰恰相反,他們多得承擔30%-40%,甚至高達50%的融資成本。
        對此,張大偉認為,房地產企業未來表現或將繼續明顯分化。標桿房企由于整體業績良好,資金鏈緩解,存庫下降,在未來的拿地高潮中仍將成為主力。而一些中小開發商整體來看資金鏈依然緊張,未來賣地求生的趨勢仍將持續。

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