可能有人對你說過，我這個(gè)人不喜歡失敗。
    —詹姆斯·A.約翰遜，房利美首席執(zhí)行官
    2002年5月，在一個(gè)云淡風(fēng)清的日子，位于明尼阿波利斯市鬧市區(qū)的奧格斯堡學(xué)院校園內(nèi)，有大約500名畢業(yè)生集聚一起，被授予他們來之不易的學(xué)士學(xué)位。站在他們面前的是大名鼎鼎的詹姆斯·A.約翰遜，他是這所學(xué)校的主要捐贈(zèng)人，也是明尼蘇達(dá)州土生土長的男孩兒。作為一路攀高直到凌駕于兩大血腥殘酷世界—美國企業(yè)界和華盛頓權(quán)力場—之上的男人，約翰遜此次受邀為2002屆畢業(yè)生提供指導(dǎo)和建議。約翰遜的母親阿德琳是一個(gè)小學(xué)教師，71年前也是“奧吉”①的畢業(yè)生，所以今天他等于是在明尼阿波利斯追根溯源。
    約翰遜以阿德琳、他的父親阿爾弗雷德和他從挪威移民過來的祖父為例，告誡畢業(yè)生們在從業(yè)生涯中要堅(jiān)守誠實(shí)與正直。幾個(gè)月前，一家名叫安然（Enron Corporation）的從事能源業(yè)務(wù)的流氓公司剛剛垮臺(tái)，美國企業(yè)界的信用和整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)行情正岌岌可危。約翰遜循循善誘的學(xué)者派頭在吸引人們眼球的同時(shí)，也傳遞了這樣一條令人振奮的信息：“優(yōu)秀的道德品質(zhì)成就優(yōu)秀的商業(yè)模式。”
    只有三年前還在執(zhí)掌房利美大印的人物才能給出這樣一番告誡，那可是全球規(guī)模最大而且最負(fù)盛名的金融機(jī)構(gòu)之一。那之后約翰遜一直在五家大型知名上市公司的董事會(huì)任職，其中包括神奇的投資銀行—高盛集團(tuán)（Goldman Sachs）。他對畢業(yè)生們說：“我們希望自己的朋友誠實(shí)正直、積極樂觀，為家庭和社會(huì)鞠躬盡瘁，對工作勤勤懇懇，時(shí)刻以高尚的道德為準(zhǔn)繩，同樣我們也需要美國商界具備這些品質(zhì)。”
    但在演講接近尾聲的時(shí)候，59歲的約翰遜的語氣中卻突然流露出些許惆悵。約翰遜說，就在劇作家蕭伯納去世前，他曾被問及自己最懷念的已故名人—可以是藝術(shù)家、政治家、哲學(xué)家或者作家。
    約翰遜引述蕭伯納的回答：“我最懷念的人就是我本能夠成為的那個(gè)人。”
    這段有些傷感惋惜的話出自一個(gè)財(cái)富、權(quán)力、名譽(yù)無所不有，并且通達(dá)上層建筑頂端的人之口，實(shí)在出乎意料。約翰遜不僅僅是準(zhǔn)政府級別的抵押貸款融資巨頭房利美的前任首席執(zhí)行官，而且還執(zhí)掌過位于華盛頓市的肯尼迪演藝中心和位于哥倫比亞特區(qū)的自由派權(quán)威智庫布魯金斯學(xué)會(huì)（Brookings Institution）。就在為畢業(yè)生們發(fā)表演說的當(dāng)下，他還擔(dān)任著“錢”途遠(yuǎn)大的私募公司伯休斯資本的副主席。
    作為華盛頓各個(gè)權(quán)力場所的常客，約翰遜還曾是美國副總統(tǒng)沃爾特·蒙代爾在位時(shí)的首席顧問，2000年民主黨總統(tǒng)候選人約翰·克里也曾倚賴約翰遜的指導(dǎo)建議。
    按照常人的思維，約翰遜的任何一項(xiàng)成就都足以將他推至成功的最高境界。然而，盡管被這許許多多的光環(huán)籠罩，但直到這個(gè)五月，約翰遜在華盛頓的終極志向依然未酬。了解他的人都說，“我本能夠成為的那個(gè)人”這句話指的很可能是他期望成為美國財(cái)政部部長的夙愿。
    但是這份任命始終沒來，就連一丁點(diǎn)兒要來的跡象都沒有。隨著2008年抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，約翰遜種下的禍根更加明明白白地暴露出來。誠然，他在1999年就從房利美副主席的位置上退了下來，比金融敗局實(shí)實(shí)在在到來的時(shí)間要早了差不多10年。但是約翰遜當(dāng)年以發(fā)號施令和完全操控的方式管理這個(gè)抵押貸款融資巨頭，并且在監(jiān)管呼聲日高的情況下以強(qiáng)硬手段穩(wěn)固房利美的主導(dǎo)地位，這兩點(diǎn)對于弄清這場大衰退以來最嚴(yán)重災(zāi)難的根源來說至關(guān)重要。
    據(jù)約翰遜以前的同事們回憶說，他在買通國會(huì)、操控監(jiān)管者、打擊批評者方面堪稱金融業(yè)的“領(lǐng)袖人物”，而這一點(diǎn)在華盛頓以外幾乎沒人知道。他主要是通過竭力游說議員、為競選運(yùn)動(dòng)慷慨解囊和為國會(huì)成員提供其他支持，來提升房利美的地位和捍衛(wèi)有利可圖的政府關(guān)系，而這些戰(zhàn)略在幾年之后被很多企業(yè)效仿，其中包括美國國家金融服務(wù)公司（Countrywide Financial Corp.）—急功近利的次貸出借人，以及高盛集團(tuán)和花旗集團(tuán)（Citigroup）等。
    或許更重要的是，約翰遜對公司監(jiān)管者的操控為整個(gè)金融業(yè)提供了一份藍(lán)本，讓他們知道應(yīng)該如何控制那些負(fù)責(zé)控制自己的人，并謀取自己想要的結(jié)果，包括寬松的監(jiān)管法規(guī)、無拘無束的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和私人斂財(cái)。
    在約翰遜的操縱下，房利美在向它出售貸款的銀行間帶頭助長了放寬借貸規(guī)則的風(fēng)氣。約翰遜在金融界擅開空頭支票，正是他，一路引領(lǐng)公營和私營兩大領(lǐng)域徑直走向了2008年的次貸危機(jī)。要打造一個(gè)引發(fā)購房狂潮所必需的機(jī)構(gòu)體系，沒有十幾年的時(shí)間難以成事。但是要讓一個(gè)龐然大物在瞬間坍塌，只要一兩年就夠了，同時(shí)垮掉的還有數(shù)百萬的工作崗位、退休金賬戶，以及萬劫不復(fù)的借款人。
    盡管這些年針對危機(jī)的媒體報(bào)道、政府調(diào)查和專題圖書數(shù)不勝數(shù)，但是約翰遜在這場巨大的抵押貸款旋渦中所扮演的角色卻逃過了各種監(jiān)察，他在商界和政界的行動(dòng)力與影響力幾乎完好無損，甚至在　 2008年9月納稅人被迫以數(shù)千億美元接管資不抵債的房利美后依然如此。
    而且，當(dāng)華爾街和抵押貸款業(yè)的其他人被危機(jī)折磨得傷痕累累時(shí)，約翰遜依然是人們眼中那個(gè)華盛頓哥倫比亞特區(qū)的政治掮客、萬人敬仰的公司董事和博愛的慈善家。他怡然自得地過著奢華的生活，名下有幾處房產(chǎn)供他選擇居住，每一處都風(fēng)光迷人，包括愛達(dá)荷州的太陽谷和加利福尼亞州的棕櫚沙漠；他還在華盛頓哥倫比亞特區(qū)擁有一座屋頂公寓，就在喬治敦麗思卡爾頓酒店頂層。
    約翰遜往來談笑的朋友始終都是在政界和業(yè)界位高權(quán)重的人—事實(shí)上在貝拉克·侯賽因·奧巴馬當(dāng)選美國總統(tǒng)之前，約翰遜曾在他價(jià)值560萬美元的華盛頓公寓里多次舉辦派對來表示對這位候選人的支持。
    不過，約翰遜過去的盟友中的確有些人在2008年夏天的時(shí)候回來找他麻煩。奧巴馬本來請了約翰遜幫忙篩選副總統(tǒng)候選人，但就在他開始尋查工作幾個(gè)星期后，約翰遜當(dāng)年跟美國國家金融服務(wù)公司私相授受的抵押貸款交易的細(xì)節(jié)資料被曝光了，該公司正是借貸激增期間全國有毒次貸的最大供應(yīng)方。約翰遜被迫從奧巴馬陣營中迅速退出。
    但是，約翰遜對抵押貸款危機(jī)的貢獻(xiàn)并不局限于從美國國家金融服務(wù)公司和它的首席執(zhí)行官安吉洛·R.莫茲羅手里吸收廉價(jià)貸款，而是要深遠(yuǎn)得多。他以前的同事們說，約翰遜在管理房利美期間擔(dān)當(dāng)?shù)氖悄缓笤O(shè)計(jì)師的角色，而作品就是威廉·杰斐遜·克林頓在1995年大肆宣揚(yáng)的居者有其屋計(jì)劃這一災(zāi)難性戰(zhàn)略。1991年約翰遜成為房利美首席執(zhí)行官之后，就借著居者有其屋計(jì)劃得到大力推廣的東風(fēng)，通過聯(lián)合住房建筑商、出借人、消費(fèi)者組織和國會(huì)里的朋友，將房利美打造成了全世界規(guī)模最大并且最有影響力的金融機(jī)構(gòu)。
    “克林頓跟他聯(lián)手是明擺著的事兒—他們在同一時(shí)間確立了共同的目標(biāo)。”房利美前任首席信貸官愛德華·平托如是說，他如今是一名高級顧問。每當(dāng)有人試圖抑制房利美的經(jīng)營計(jì)劃或者成長計(jì)劃時(shí)，約翰遜和同一陣營的其他民主黨高層人士就會(huì)將他們?nèi)�線擊退。
    以前的同事們說，盡管約翰遜在1999年離開了房利美執(zhí)行官的職位，但他在這家公司的統(tǒng)治不僅為抵押貸款崩盤打開了方便之門，而且實(shí)際上一手促成了它的發(fā)生。
    在房利美的許多金融業(yè)和住房建筑業(yè)同行的密切關(guān)注下，約翰遜把政府一手創(chuàng)辦并且大力支持的房利美由一個(gè)住房政策的政治寵物狗再塑成了一個(gè)高度政治化的好斗軍犬。與此同時(shí)，他為自己和他的執(zhí)行官們創(chuàng)造了大量財(cái)富，就連公司承擔(dān)特大風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候也不例外。
    房利美還為國會(huì)里的支持者們捐贈(zèng)了大筆競選經(jīng)費(fèi)。據(jù)互動(dòng)政治研究中心透露，1989—2009年，房利美為游說議員和政治捐款共花費(fèi)了大約1億美元。
    約翰遜最具決定性的一次勝利是確保由國會(huì)，而不是美國聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室來對自己實(shí)施監(jiān)管，后者是1992年為監(jiān)管該公司而設(shè)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。有了國會(huì)作為他的實(shí)際監(jiān)管者，又有數(shù)百萬美元分發(fā)給立法者，約翰遜就能夠確信他的公司將源源不斷地從國會(huì)得到所需的支持。
    “房利美的形象是和藹可親的，”一位國會(huì)幕僚如是說，“但是面對反對者，他們就會(huì)廢了你，砍了你，捆了你，然后把你扔進(jìn)波托馬克河。他們絕對不會(huì)手軟。”
    就像約翰遜離職后，房利美以前的一位執(zhí)行官丹尼爾·馬德在一封電子郵件里寫的那樣：“由來已久的政治現(xiàn)實(shí)就是我們向來只贏不輸，我們橫掃一切對手，我們很少遇到組織有序的政治異議。”
    房利美最初的全名叫聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)，它并不是一直冷血無情，也不是一直無所不能。跟許多金融機(jī)構(gòu)一樣，它在20世紀(jì)80年代也有過一次瀕死的經(jīng)歷，起因是當(dāng)時(shí)的利率急速上升至13%～19%的高位。鑒于抵押貸款池的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行利率，所以這家抵押貸款融資公司在那個(gè)年代早期就已經(jīng)資不抵債了，而將它從懸崖邊拉回來的是一位叫做戴維·O.麥克斯韋爾的執(zhí)行官。
    美國政府早在1938年就成立了房利美，用于收購銀行給購房者提供的抵押貸款。房利美雖然不直接向借款人放貸，但是通過從銀行手里購買抵押貸款，使得個(gè)人客戶不再像以前那樣依賴難以委信的出借人發(fā)放的那些周期短又難以再融資的抵押貸款。房利美是應(yīng)對大衰退時(shí)代的發(fā)明，目的是為還沒從20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)浩劫中恢復(fù)元?dú)獾慕杩钊藴p輕融資成本負(fù)擔(dān)。
    1968年，美國總統(tǒng)林登·貝恩斯·約翰遜將這家公司由一個(gè)政府部門轉(zhuǎn)型為部分私有的企業(yè)實(shí)體，并向公眾投資者發(fā)行普通股。當(dāng)時(shí)越南戰(zhàn)爭耗費(fèi)激增，所以總統(tǒng)想用這個(gè)辦法讓政府的資產(chǎn)負(fù)債表擺脫掉這家公司的債務(wù)。雖然這之后它跟政府的關(guān)系依然密切，并且享有其他金融公司望塵莫及的財(cái)政補(bǔ)貼，但是到了20世紀(jì)80年代末，房利美成了一個(gè)不得不同時(shí)討好股東和政府的金融巨頭。1989年，房利美首次正式公開發(fā)行股票。
    麥克斯韋爾在1981年成為房利美領(lǐng)導(dǎo)人之前，他的職業(yè)生涯橫跨私有行業(yè)和公共服務(wù)兩大領(lǐng)域。他先是在一家抵押貸款保險(xiǎn)公司當(dāng)總裁，然后到了1970年，他又在住房和城市發(fā)展部—負(fù)責(zé)監(jiān)督聯(lián)邦住房管理局的貸款項(xiàng)目的聯(lián)邦政府部門—擔(dān)任總顧問，同時(shí)他還兼任房利美和其同胞企業(yè)房地美（Freddie Mac）的監(jiān)管者。
    據(jù)曾在他手下工作過的人說，麥克斯韋爾是卓越的經(jīng)理人和天生的領(lǐng)導(dǎo)人。引述他以前一位雇員的話：“他有著婆羅門一樣的良好教養(yǎng)。”跟他親自挑選的繼任者約翰遜不同，麥克斯韋爾是個(gè)商人，而不是政客。
    房利美蹣跚前行的這段期間，詹姆斯·A.約翰遜正負(fù)責(zé)監(jiān)督1984年沃爾特·蒙代爾的總統(tǒng)競選活動(dòng)。蒙代爾是個(gè)來自明尼蘇達(dá)州的小伙子，以前擔(dān)任過吉米·卡特的副總統(tǒng)。
    約翰遜是在1942年圣誕節(jié)前夕出生的，父親是阿爾弗雷德·拉斯馬森·約翰遜，母親是阿德琳·拉斯馬森·約翰遜，他們居住在明尼蘇達(dá)州一個(gè)只有4000人居住的名叫本森的小鎮(zhèn)上。阿爾弗雷德·約翰遜是20世紀(jì)50年代明尼蘇達(dá)州眾議院的議長，家里信奉的是民主政治。阿德琳的職業(yè)是小學(xué)教師。
    約翰遜接受的是典型的20世紀(jì)50年代斯堪的納維亞家庭式教育。在這種環(huán)境下成長的孩子往往沉默寡言，而情感流露就更是少之又少。有一次在接受《華盛頓郵報(bào)》訪問的時(shí)候，他這樣描述他和父母以及姐姐瑪麗琳的家庭生活—
    “在我們家沒有撫摸，沒有親吻，沒有‘我愛你’，”他說，“但是換個(gè)角度來說，沒有哪個(gè)無言的地方能像那里一樣，給人那么多的溫暖、保護(hù)和支持。如果你能領(lǐng)悟到無言的最高境界，你就能理解我們的感覺。如果你能充分利用不接觸也不言語的益處，我想你就會(huì)明白我們的世界。”
    約翰遜很早就對政治產(chǎn)生了興趣，甚至在他還沒有投票權(quán)的時(shí)候就已經(jīng)以工作人員的身份活躍在當(dāng)?shù)氐母傔x活動(dòng)中。在明尼蘇達(dá)大學(xué)讀大二的時(shí)候，他成功競選為學(xué)生會(huì)主席。畢業(yè)后他進(jìn)入普林斯頓大學(xué)，并于1968年在伍德羅·威爾遜公共與國際事務(wù)學(xué)院獲得碩士學(xué)位。他參與了反戰(zhàn)運(yùn)動(dòng)，并通過延期畢業(yè)逃過越戰(zhàn)服役。1968年他在參議員尤金·麥卡錫的競選活動(dòng)中擔(dān)任職務(wù)，然后在1972年毛遂自薦投入喬治·麥戈文的麾下。
    1969年，約翰遜在馬撒葡萄園島參加了一個(gè)由反戰(zhàn)積極分子組織的戰(zhàn)略會(huì)議。跟他住在同一個(gè)房間的威廉·杰斐遜·克林頓當(dāng)時(shí)還只是個(gè)22歲的無名小卒，剛從喬治敦大學(xué)畢業(yè)。
    在沒有競選工作的時(shí)候，他就在明尼阿波利斯百貨公司和代頓-哈德森零售公司打工，并在普林斯頓大學(xué)任教。
    約翰遜身材高大勻稱，喜歡戴一副角質(zhì)架的眼鏡，他的父親在明尼蘇達(dá)州政界結(jié)識(shí)了蒙代爾，于是引見了自己的兒子。蒙代爾在一次接受《明州郵報(bào)》訪問的時(shí)候回憶他們的那次會(huì)面。“我記得，”蒙代爾說，“當(dāng)時(shí)他來拜訪。我看他頭腦聰明，又志趣在此，就雇用了他。”
    蒙代爾擔(dān)任參議員和后來在1977年成為吉米·卡特的副總統(tǒng)期間，約翰遜一直是他的左右手。
    雖然蒙代爾沒有參加1980年的競選，但之后他決定在1984年角逐總統(tǒng)職位，并希望通過向人們灌輸羅納德·里根自由散漫的形象來把這位人氣旺盛的候選人拉下馬。蒙代爾選中了當(dāng)時(shí)年僅40歲的約翰遜來擔(dān)任競選主席。約翰遜領(lǐng)導(dǎo)下的競選體系是高度集中制的，作決定的永遠(yuǎn)都是那一小撮心腹要員。杰出的民主黨人士將這個(gè)競選體系描述為偏執(zhí)的、傲慢的、“讓局外人坐立不安的”。《紐約時(shí)報(bào)》這樣引述一位頗有影響力的政黨要員的話：“所有可能威脅到他們的組織架構(gòu)的人都會(huì)被千方百計(jì)地排除在外。”
    這樣的架構(gòu)是約翰遜的經(jīng)典之作。在總統(tǒng)大選期間，蒙代爾競選團(tuán)隊(duì)從來不向政黨領(lǐng)袖征求建議，就算收到了建議也會(huì)置之不理。正如一位中層幕僚所說，這種天衣無縫的競選運(yùn)作更像是一間鴉雀無聲的公司會(huì)議室，而不是熱火朝天的總統(tǒng)爭位賽，它是一座排外的封閉式工廠。他說：“只有極少一部分人知道當(dāng)前發(fā)生的事及其動(dòng)因，他們拉山頭、搞宗派，有些神秘兮兮，而這很可能會(huì)后患無窮。”
    那些試圖最大深度地探察約翰遜的人發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)工作“特別像明尼蘇達(dá)州特有的冰釣休閑活動(dòng)”。這個(gè)男人無論何時(shí)都是一副十足的政治派頭。在蒙代爾競選期間，這位候選人的家人和朋友為支持者們編寫過一本菜譜。據(jù)《明州郵報(bào)》上刊載的蒙代爾的回憶內(nèi)容所述，當(dāng)時(shí)每個(gè)人都提供了自己最喜歡的幾種菜式。
    蒙代爾回憶說：“在吉姆的菜譜里，他寫道，你蒸好一根熱狗，然后把它放進(jìn)小面包里，接著打開一聽可樂，再把電視頻道調(diào)到六點(diǎn)鐘新聞。”
    約翰遜有野心，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。作為一個(gè)政治迷，他“足足用了15年的時(shí)間來為自己鋪就通向白宮參謀長的道路”，有一位幕僚說。
    不幸的是，天不遂人愿。蒙代爾從來不懂得如何收買選民的心。這個(gè)來自美國中西部的呆板守舊的人以一面倒的劣勢輸?shù)袅舜筮x，只贏得了一個(gè)州的選票—他的家鄉(xiāng)明尼蘇達(dá)州。
    這次挫敗后，約翰遜回到位于華盛頓的政治咨詢公司，那是他和理查德·霍爾布魯克共同創(chuàng)辦的，后者是個(gè)投資銀行家，之前擔(dān)任過負(fù)責(zé)亞洲事務(wù)的助理國務(wù)卿。1985年，這家叫做公共戰(zhàn)略的公司被華爾街的投資銀行希爾森-雷曼兄弟（Shearson Lehman Brothers）買下。約翰遜和霍爾布魯克都成了公司的常務(wù)董事，并繼續(xù)留在華盛頓。
    大概就在這時(shí)候，約翰遜在華盛頓的一次晚宴上遇見了房利美的領(lǐng)導(dǎo)人戴維·O.麥克斯韋爾。這場相識(shí)具有重大意義，它不但為約翰遜個(gè)人帶來了巨額財(cái)富和無上權(quán)力，而且還為幾年之后的房地產(chǎn)泡沫埋下了伏筆。
    雖然他們的會(huì)面嚴(yán)格說來屬于社交范疇，但是麥克斯韋爾已經(jīng)把約翰遜當(dāng)成了有可能幫他保護(hù)房利美的人。政治風(fēng)向說變就變，由于里根內(nèi)閣行事保守，主張精簡政府機(jī)構(gòu)，于是房利美這個(gè)與聯(lián)邦政府唇齒相依的賺錢機(jī)器就岌岌可危了。
    這時(shí)候的房利美還是一家股份制的私營公司，但同時(shí)也是準(zhǔn)政府式的企業(yè)，與聯(lián)邦政府的密切關(guān)系讓它可以享受到大量的財(cái)政補(bǔ)貼。在投資者的印象中，房利美背后有美國政府的完全信任和信用做支撐，這就是與政府關(guān)聯(lián)的最大好處。說得具體些，房利美可以享受比其他公司便宜得多的貸款，全部成本只有0.5%。
    當(dāng)時(shí)政府正在討論將房利美完全私有化，取消給它的所有好處。除了較低的貸款成本，這些好處還包括美國財(cái)政部25億美元的授信額度、國稅和地稅的免稅待遇以及免向美國證券交易委員會(huì)提交財(cái)務(wù)報(bào)告的自由。
    麥克斯韋爾心知肚明，沒有了這些額外福利，房利美就會(huì)少了很多利潤，商業(yè)模式也會(huì)被顛覆。或許約翰遜這個(gè)對華盛頓有敏銳嗅覺的投資銀行家能夠提供一些指示，幫忙對付主張私有化的那些人。
    “我們需要對房利美做些分析，借此勾勒我們的未來路線。” 麥克斯韋爾在《明州郵報(bào)》的一次訪問中說起他和約翰遜的會(huì)面，“里根內(nèi)閣施加了很多壓力，想切斷我們跟聯(lián)邦政府的聯(lián)系，將公司私有化。戴維·斯托克曼①之類的人態(tài)度非常堅(jiān)決。我們只是想看看這件事意味著什么，還有，是否可能發(fā)生。”
    希爾森-雷曼兄弟公司受雇指揮私有化分析工作，而約翰遜則負(fù)責(zé)監(jiān)督。1989年他們作了一份報(bào)告，結(jié)論是私有化不具備可行性。“若是換個(gè)角度，”麥克斯韋爾說，“就現(xiàn)在來看，那份提案實(shí)在荒謬。”
    無論荒謬與否，懸在房利美頭上的危機(jī)依然未除。20世紀(jì)80年代早期，全國的儲(chǔ)貸行業(yè)都在大規(guī)模虧損，房利美也沒能幸免，償付能力告急，后來美國抽調(diào)了5000億美元的財(cái)政稅收才將危機(jī)化解，引得國會(huì)開始關(guān)注房利美和房地美的賬冊中是否隱藏著壞賬。1989年，立法者命令對這兩家政府特許機(jī)構(gòu)展開調(diào)查。
    當(dāng)這份分析報(bào)告還在制作中時(shí)，麥克斯韋爾開始為退休做準(zhǔn)備。1990年，他聘用約翰遜為房利美的副主席和董事會(huì)成員。其預(yù)示作用很明顯，約翰遜將會(huì)成為麥克斯韋爾的繼任者，接管房利美。
    “戴維·麥克斯韋爾造就出一個(gè)非常優(yōu)秀的公司，并帶動(dòng)它順利運(yùn)轉(zhuǎn)，”在他手下工作過的一個(gè)人回憶道，“麥克斯韋爾能夠認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在。但是在約翰遜的問題上，他顯然選錯(cuò)了繼承人。”
    在麥克斯韋爾和約翰遜交接期間，一個(gè)就要開啟職業(yè)生涯的年輕人回憶他與新任首席執(zhí)行官在華盛頓的都市俱樂部吃午餐的場景。他說，約翰遜滿腦子想的都是如何利用公司的政府關(guān)系牟利，其意圖再明顯不過。他對房利美的社會(huì)作用只字不提，說的全都是如果他來公司工作會(huì)賺多少錢。
    約翰遜從接手房利美的那一刻起，就開始施展他政治捐款和平民標(biāo)榜的熟練技巧。1991年，麥克斯韋爾總額2700萬美元現(xiàn)金的退休金曝光后，曾激起一場論戰(zhàn)。為了息事寧人，房利美宣布麥克斯韋爾已經(jīng)同意將最后一筆價(jià)值550萬美元的紅利捐給房利美基金會(huì)。基金會(huì)負(fù)責(zé)將這550萬美元轉(zhuǎn)用于低收入保障性住房項(xiàng)目。
    約翰遜接管后，房利美高層的論調(diào)就開始轉(zhuǎn)變。內(nèi)部人士稱，有一部分原因是當(dāng)時(shí)政治焦點(diǎn)正對準(zhǔn)這家公司，另一部分原因則是新的首席執(zhí)行官是個(gè)不折不扣的政治動(dòng)物。在麥克斯韋爾的經(jīng)營下，這家公司就像特許經(jīng)營權(quán)所要求的那樣，是以抵押貸款為對象的輔助性事業(yè)單位，給人感覺不溫不火。但是在約翰遜手下，房利美的首要目標(biāo)變成了不惜任何代價(jià)捍衛(wèi)公司的政府關(guān)系和以此為源泉的巨額財(cái)富。
    內(nèi)部人士稱，捍衛(wèi)聯(lián)邦政府對公司的支持是公司運(yùn)營的重中之重，因?yàn)榧s翰遜想要擴(kuò)大房利美的資產(chǎn)和負(fù)債。這樣一來，他和他的手下就能利用政府的錢來中飽私囊。
    盡管房利美在儲(chǔ)貸危機(jī)期間遭受了巨額損失，但在1991年1月麥克斯韋爾退休之時(shí)，公司的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)還很健全。麥克斯韋爾對《明州郵報(bào)》記者說：“要弄垮這家公司，除非是發(fā)生足以導(dǎo)致政體變更的大規(guī)模災(zāi)難性事件。”
    事實(shí)上，當(dāng)時(shí)距離這樣的大災(zāi)難只有15年之遙。
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