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    1. 二三線樓市庫存壓力增大
      “價廉”和“服務”并重贏市場
      2012-10-12   作者:記者 魏飚/太原報道  來源:經濟參考報
       
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          國慶八天長假與樓市傳統銷售旺季“金九銀十”交匯。以“剛需”為主的二三線城市的購房者觀望持續,加上開發商對二三樓市前景的樂觀判斷并加速布局,一些中小城市房地產市場已經面臨高庫存風險。業內人士表示,開發商未來還需要“以價換量”,同時提早做好規劃和后續的服務。

        “銀十”開局:促銷多觀望依舊

        “十一”長假是房地產市場傳統的銷售和看房旺季,連日來,記者在太原市多家售樓中心了解到,不少市民利用假期看房、選房,開發商們也在十月推出了不少優惠促銷吸引人氣。
        位于太原市太榆路一處在建樓盤,記者看到9棟七層住宅樓已經初具規模,置業顧問張先生告訴記者,該樓盤“十一長假”期間不論戶型、樓層每套住房每平方米售價均為3850元,由于住宅即將封頂而且假期優惠力度增大,售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業顧問楊琴告訴記者,國慶長假期間,從購房者交定金當天至7日假期結束,購房總價每天優惠1000元,節后至10月20日開盤還有較大的折扣優惠。
        盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多,售樓部人氣也日漸旺盛,但是多數購房者的觀望情緒未能讓“高人氣”轉為“高成交”。在山西財經大學附近的一家售樓部,記者了解到這里每天登記的咨詢顧客均達到50位以上,但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中,不少置業顧問表示,太原樓市“金九”平淡收場,而“銀十”開局觀望情緒依舊較濃。
        事實上,購房者的觀望在不少二三線城市普遍存在。武漢市房管局數據顯示,從10月1日到10月4日,武漢新建商品住房日成交量分別為227、229、208、175套。日均成交量不足210套,不及7月份日均450套成交量的一半,為半年來日均成交量最低點。青島樓市十月慘淡開局,數據顯示,截止10月5日,該市國慶假期住宅總成交361套,不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長期間,住宅的成交量總體下降趨勢,除了首天中秋成交過50套,其他幾天成交一直低位徘徊,最低的一天成交量僅12套。

        “剪刀差”致二三線樓市庫存壓力增大

        業內人士表示,不少房地產企業加快布局二三線城市,而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響,住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”,二三線城市將面臨更大高庫存風險。
        山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強表示,太原市為例,今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源,說明開發商對“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主,而開發商一味地推盤會導致市場供大于求,房地產將面臨高庫存壓力,不利于房地產健康發展。
        上海易居房地產研究院研究報告顯示,今年9月份,該機構監測的20大典型城市中,有14個城市庫存量出現環比增長,其中丹東的庫存環比增長最快,為15.3%。截至9月28日,一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米,與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。
        上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響,住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”。
        具體來說,一方面從房地產企業來看,房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統的營銷旺季,一些房企采取了“以價換量”的營銷策略,推盤力度加大,以期提高銷售量。同時,部分房企受困于趨緊的資金面,也希望在本期加大推盤力度,從而提高銷售水平、加快資金回籠。 
        另一方面,購房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國家樓市持續調控的影響,很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹慎與理性。盲目入市的動機削弱,購房者以觀望的心態來對待本輪樓市。“旺季不旺”的市場特征得到了體現,住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。
        此外,也有業內人士表示,部分房企布局中小城市對當地市場判斷過于樂觀,加上地方政府的賣地沖動也將進一步加重庫存。

        “以價換量”和“品質制勝”搶占市場

        業內人士表示,往年被開發商寄予厚望的“金九”平淡收場,開發商在“銀十”會通過各種促銷手段吸引人氣。業內人士預計,目前已經開始的開發商大肆拿地,會促其加大回籠資金的力度以保持優良的現金流,未來可能仍會采取快速“跑量”的方式,對短期樓市的成交將起一個助推作用,但開發商還需要通過價格優勢提升銷量。 
        在耿曄強看來,今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業的剛需刺激,樓市“紅五月”“紅六月”的出現是部分剛需的恐慌性購房需求,而這種局面今年難以再現。他認為,目前二三線城市庫存高企、樓市調控嚴厲,房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。開發商不要對二三線樓市盲目樂觀,后市還需要“低價跑量”,10月份二三線樓市的成交量能否走高,仍要看“剛需”出手與否。
        從購房者方面來看,業內人士分析認為樓市經過了幾輪調控,加上當前調控不放松,讓購房者看到房價還有下降空間,所以不少“剛需”會持幣觀望。未來開發商還需拿出“真金白銀”讓利購房者,否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當地一家房地產商表示,二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖,開發商仍應堅持“以價換量”策略,盡快回籠資金,堅持去庫存以降低自身資金風險。
        此外,部分開發商認為,做房地產單靠土地增值創造價值的道路已經遇到發展瓶頸,未來房地產企業需要靠產品質量、服務不斷提升來贏得市場,除了住宅本身質量外,改變地產“重建設、輕服務”格局,開發商提早做好規劃和后續的服務,這對未來搶占市場非常重要。

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