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    1. 樓市庫存危機真相:存量房亟待入市
      2012-09-20   作者:張曉玲  來源:21世紀經濟報道
       
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        北京等地樓市最近陷入“庫存危機”。這究竟是未雨綢繆的警示,還是嘩眾取寵的噪音?
        開發商往往故意模糊這個答案,往往樂于制造供不應求的假象。而在一些研究人士看來,房地產的庫存不僅指新房,還包括海量的二手房;并且,庫存并不是一個靜態的數字,而是動態的隨時變化的,隨著新房更多地進入預售,庫存的數字也將發生變化。
        從整體來看,開發商的庫存和二手房市場的存量并沒有發生根本性的變化。尤其在當前“金九”失色、滯脹隱現的趨勢下,開發商的去庫存壓力仍然很大。

        開發商存貨高企

        在日漸分化的區域樓市,北京的漲價熱情高漲。
        截至8月末,北京市住建委網站上顯示,全市商品住房庫存7.7萬套。華遠地產董事長任志強認為,從這幾個月的情況看,北京商品房庫存消耗速度比較快。北京年初時有13萬到15萬套,現在已經不到8萬套,僅可供消化5個月左右。他估計,不用到明年3月份,房價就因供應短缺而出現暴漲。
        北京市房協相關人士認為,該說法一方面沒有考慮之前已經清理了無效庫存的因素,另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進行推算,使得消化周期看起來相差過于懸殊。該人士指出,按正常消費量算,北京商品房“庫存4萬至8萬套屬正!。
        鏈家地產市場研究部常清認為,從年庫存消化量來看,3月份后北京房地產市場逐漸進入深度去庫存階段,從歷史數據來看,目前的庫存波動依然處在相對平穩狀態,并未出現2008年和2009年的極冷極熱的情況,庫存并沒有出現明顯不足,部分區域如通州仍是庫存的高壓區。
        我愛我家副總裁胡景暉表示,樓市庫存量并不是一個靜態數字,而是一個動態數字。7.7萬套這個數字并不能說明開發商的銷售壓力在變小。在市場不斷簽約成交的同時,新開盤待售的樓盤也在不斷增加。
        “3月份住建委清理后,北京樓市庫存為9.1萬套,現在的庫存數據是7.7萬套,也就是說,在5個月的時間里,北京樓市庫存的消耗量并不大。照這個速度計算,再加上新開盤的住宅不斷涌現,今年后四個月開發商的銷售壓力依然很大!焙皶熣f。
        開發商的高庫存也仍然存在。2012年中報顯示,上市公司存貨總量創近5年新高。從2010年至2012年中期,房地產的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產庫存一直都在增加。

        二手房存量待釋放

        有業內人士指出,任志強上述觀點的謬誤之處,在于故意忽略了一個問題,即庫存不應僅僅是新房,而是社會化的庫存,包括巨大的存量房市場。
        以北京為例,2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米,過去10多年,北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米,這累積了大量的二手房房源。
        全國最大的二手房網站安居客數據顯示,北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復的部分,這個存量依然驚人。
        房地產全社會化去庫存的難點在于,如何“驅動”天量的二手房進入流通領域。當前,許多城市的二手房陷入僵局:業主不愿降價,購房人不愿出手。
        仍以北京為例,8月份,北京二手房住宅網簽總量為13690套,環比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續兩周成交量低于3000套,買賣雙方陷入僵持。
        21世紀不動產集團分析師張磊認為,3-8月的集中交易是市場的非常態表現,在政策壓力保持不變的情況下,新增需求有限,市場必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現,預示著今年的反彈行情已漸趨尾聲,金九銀十很難達到期望的高峰。
        鏈家地產市場研究部常清表示,金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現下降的趨勢,金九低成交基調確定,9月份成交量環比上月降幅將超過10%。
        有市場分析人士認為,如果開征較高稅率的房產稅,將促進手持多套住房的業主進入流通領域,總庫存量也將隨之大增。

        去庫存乏力

        除了存貨高企的實質外,去庫存的市場表現也很平淡。
        中原地產數據顯示,截至9月16日,全國主要的54個城市新房成交環比8月下滑達到11.6%,這是近4個月來同期成交量的最低點。
        第一創業分析師王皓宇監測數據顯示,四個一線城市的去化周期止降回升,均值為35.72周,環比增長1.17%,顯示剛性需求釋放乏力。
        高盛高華證券報告顯示,截至9 月9 日,其所監測的13 個城市的總庫存環比上升0.6%,從過去12 個月滾動銷售面積計算,這13 個城市的庫存平均消化時間從14.2 個月略微降至14.1 個月。其中,南京、東莞、寧波和福州的庫存下降;廣州、廈門和長春的庫存企穩;北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫存繼續上升。
        與此同時,房地產開發投資在8月份首次出現環比上升。1~8月廣東房地產開發企業共完成開發投資3143億元,增幅年內首次回升,同比增長11.3%。
        萬科總裁郁亮對本報記者表示,新房庫存降至低點這個事實的確存在,而到明年,因為去年投資的下滑導致的新房供不應求會在很多城市出現。但他指出,屆時政府會祭出相應的調控手段進行對沖,比如控制預售證發放節奏抑制高端住宅入市,比如令更多的保障房進入分配環節,增加供給端的總量,總之不會令房價大漲。
        張磊認為,從8月以來的房地產投資情況看,新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢,呈現正增長,由于高周轉已成為主流房企的共同選擇,這種趨勢若保持3個月,少數專家預測的明年上半年的“房荒”就不會出現。

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