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    1. 濟(jì)南樓市觀望情緒仍重
      2012-09-07   作者:記者 張志龍 高潔/濟(jì)南報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
      【字號(hào)

          記者日前在濟(jì)南采訪了解到,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和濟(jì)南市相關(guān)部門發(fā)布的數(shù)據(jù),濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)7月呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”態(tài)勢(shì),而8月份的數(shù)據(jù)顯示有“維持”之態(tài)。專家分析,“微漲”主要原因在于貨幣政策調(diào)整、剛需釋放以及開發(fā)商“以價(jià)換量”措施,不能就此否定調(diào)控成效。購(gòu)房者普遍認(rèn)為濟(jì)南房?jī)r(jià)未來走向并不明朗,市場(chǎng)上觀望情緒仍舊較重。專家建議購(gòu)房者擺正心態(tài),剛需購(gòu)房者購(gòu)房要量力而行。

        市場(chǎng)觀望情緒仍重

        濟(jì)南市住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,自今年3月份以來到7月份濟(jì)南商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量一直在上漲。7月份,濟(jì)南商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量為4221套,同比上漲17.8%,環(huán)比上漲9.09%。8月份,商品房網(wǎng)簽實(shí)際成交4176套,數(shù)據(jù)呈“維持”狀態(tài)。
        地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理王亞莉分析,“微漲”主要原因在于濟(jì)南市購(gòu)房者剛性需求在釋放,去年以來房地產(chǎn)調(diào)控成效還是比較明顯的,并不能因此否定調(diào)控。
        “房?jī)r(jià)從去年調(diào)控開始經(jīng)歷了一定比例下降后,今年房?jī)r(jià)整體上變化不大。我個(gè)人并不十分認(rèn)同房?jī)r(jià)‘微漲’說法,因?yàn)榉績(jī)r(jià)的變化和一段時(shí)間的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。”王亞莉說。
        山東高速文化傳媒公司27歲的員工孫慶偉參加工作三年,因?yàn)槊髂暧薪Y(jié)婚打算,所以剛有買房計(jì)劃,但他坦言對(duì)房?jī)r(jià)走向“看不清楚”。
        “有人說去年、前年房企拿地少,到明年上半年,市場(chǎng)上的房子基本會(huì)清倉(cāng),所以明年房?jī)r(jià)肯定大漲;也有人說,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,政府堅(jiān)定調(diào)控,肯定會(huì)跌。房?jī)r(jià)到底如何,實(shí)在像霧里看花。”孫慶偉無奈地表示。
        記者采訪了解到,持此觀點(diǎn)的購(gòu)房者并不在少數(shù)。在濟(jì)南一家報(bào)社工作的鄭心茹接受記者采訪時(shí)說,“從去年開始到現(xiàn)在一直在降價(jià),國(guó)家宏觀調(diào)控的政策是見效的,但也說不準(zhǔn)會(huì)漲價(jià)。所以我還在慢慢挑選,繼續(xù)觀望。”
        據(jù)濟(jì)南市解放東路一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹,最近兩個(gè)月以來,過來詢問二手房和新房的顧客明顯增多,但大多也只是詢?cè)儍r(jià),并不急于出手,所以銷售量并沒有發(fā)生明顯變化,購(gòu)房者觀望情緒依舊較重。

        一套房子“綁架”雙方父母

        山東大學(xué)28歲的年輕教師袁凱去年在濟(jì)南保利海德公館買了一套120平方米的房子,首付了38萬元,從銀行貸款78萬元,每個(gè)月按揭還款4600元。
        袁凱介紹,首付38萬元也是雙方父母湊的,還向親戚借了一些錢。因?yàn)楝F(xiàn)在正處于事業(yè)上升期,每天一睜眼就是房貸,自己壓力特別大。
        “我現(xiàn)在每個(gè)月工資只有3000多塊錢,還貸款根本不夠。我等于在未來10年到15年的時(shí)間里綁架了自己、妻子以及雙方的父母一起還貸款。一人買房,全家變房奴。”袁凱說。
        盡管購(gòu)買婚房已經(jīng)成為很多“結(jié)婚族”的沉重負(fù)擔(dān),但從近期商業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)對(duì)婚房市場(chǎng)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示,仍有近7成網(wǎng)友認(rèn)為結(jié)婚需要先買房。
        今年兩會(huì)期間,國(guó)務(wù)院總理溫家寶談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)表示,合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng),房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配,目前的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。
        記者了解到,按照國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式,一般認(rèn)為,合理的房?jī)r(jià)收入比范圍應(yīng)該在4-6之間,即一個(gè)家庭4年-6年的收入總和,可以購(gòu)買一套住房。
        根據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年度統(tǒng)計(jì)公報(bào),2011年濟(jì)南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28892元。根據(jù)上述房?jī)r(jià)收入比計(jì)算的話,濟(jì)南“合理”房?jī)r(jià)約為4000元/平方米。而濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011年濟(jì)南新建商品住宅銷售均價(jià)為7450元/平方米。一些購(gòu)房者在采訪中表示,盡管經(jīng)過兩年多的調(diào)控,濟(jì)南的房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì),但尚未降到“合理”水平。
        而山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗此前接受媒體采訪時(shí)表示,濟(jì)南房?jī)r(jià)在6000元左右,是比較合理的。

        專家建議購(gòu)房要量力而為

        一邊是房?jī)r(jià)尚未降到“合理”區(qū)間,一邊是剛需購(gòu)房者需求在釋放。“沒辦法,不買房女朋友家人不同意結(jié)婚,只能硬著頭皮往上沖。”在濟(jì)南一家事業(yè)單位工作的魏小亮跟記者抱怨。
        據(jù)山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2012年7月,濟(jì)南待銷售存量住宅為6049套,約為71.9萬平方米,7月份新增供應(yīng)量為2769套。王亞莉分析稱,雖然相比今年年初存量住宅數(shù)量在下滑,但存量依舊在高位運(yùn)行,而剛剛公布的8月份的數(shù)據(jù)也依然不樂觀。
        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前整個(gè)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于庫(kù)存消化、穩(wěn)步回調(diào)階段,只要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施調(diào)控政策,房?jī)r(jià)不具備大幅反彈的條件。李鐵崗、王亞莉等專家認(rèn)為,濟(jì)南樓市一直以剛需為主,房?jī)r(jià)虛高成分并不多,調(diào)控將投資投機(jī)成分?jǐn)D出市場(chǎng)后,房?jī)r(jià)穩(wěn)中略有下降,目前除部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)仍然偏高外,總體房?jī)r(jià)已接近合理水平。
        專家建議,如果要考慮買房,因?yàn)殚_發(fā)商有走量、促銷的動(dòng)力,馬上到來的9、10月是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間段。專家同時(shí)提醒,購(gòu)房者要對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力進(jìn)行分析,從而綜合考量房子面積、位置、價(jià)位,一定要量力而為。
        “買房一定要衡量自己的實(shí)際需求,只有適合自己的,才是最好的房子。如果買房實(shí)在有壓力,暫時(shí)租房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”王亞莉說。
        專家建議,一般來說,買房按揭的月還款數(shù)不能超過月收入的50%,最為合理的收入使用分配應(yīng)該是30%用于每月的房貸還款。
        “買房貸款影響最大的還是家庭現(xiàn)金使用量,如果壓力過大,就會(huì)給家庭資金周轉(zhuǎn)造成困難。”王亞莉說。

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