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    1. 三大“變種”小產(chǎn)權(quán)房曲線入市
      以租代售 私家農(nóng)場(chǎng) 旅游地產(chǎn)
      2012-09-03   作者:記者 李舒 徐楊 鄧衛(wèi)華 鄧華寧/北京 沈陽(yáng) 濟(jì)南 南京報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
      【字號(hào)

          《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),在中央14部委一片“清理整頓”聲中,小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)”“會(huì)員制農(nóng)莊”等,通過(guò)“以租代售”“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市,其形式設(shè)計(jì)精巧,旨在逃避政策法規(guī)的約束。專(zhuān)家指出,應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來(lái)新一輪農(nóng)地入市潮,建議有關(guān)部門(mén)盡早出臺(tái)清理整頓方案,明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

        “以租代售”:宅基地上興建會(huì)員制養(yǎng)老中心

        “緊鄰小湯山,40平方米四合院,售價(jià)18萬(wàn)!边@是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告!督(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房,價(jià)格從十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。“養(yǎng)老中心”只是個(gè)幌子,入住者不乏年輕人,已形成一個(gè)居民小區(qū)。

        走在“養(yǎng)老中心”里,隨處可見(jiàn)“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷(xiāo)售的養(yǎng)老中心劉經(jīng)理說(shuō),目前正在出售的為第3期,養(yǎng)老中心占地是租南莊村的,與村委會(huì)簽訂了租賃合同到2052年。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間,1、2期已經(jīng)全部賣(mài)出,三期也剩得不多了。
        記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米,包括三間北房、兩間南房,使用年限40年,售價(jià)60萬(wàn)元。
        購(gòu)買(mǎi)這里的房屋后,與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”,類(lèi)似長(zhǎng)期租賃協(xié)議。記者注意到,協(xié)議中對(duì)入住人有這樣一條約定:男60歲以上、女55歲以上,不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶(hù)孫某說(shuō):“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),買(mǎi)房后誰(shuí)住根本沒(méi)有人管。” 
        “協(xié)議規(guī)定了入住年限和價(jià)格,還有大家最關(guān)心的拆遷問(wèn)題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷,一是住戶(hù)可以參與拆遷,拆遷給多少錢(qián)你拿多少錢(qián);二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢(qián)后,將剩余的錢(qián)退還給住戶(hù)!眲⒔(jīng)理說(shuō)。
        在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”,打著“舊村改造”的旗號(hào),這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。
        銷(xiāo)售人員告訴記者,“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個(gè)舊村改造項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目將舊村拆掉,給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房,另外建設(shè)幾十棟樓房,以“入會(huì)”形式對(duì)外銷(xiāo)售,號(hào)稱(chēng)屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì),采用會(huì)員制運(yùn)作,只需一次繳納所選戶(hù)型的會(huì)員費(fèi)就可入住。如果發(fā)生拆遷,拆遷補(bǔ)償歸買(mǎi)房者。
        “伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示,這里的二手房均價(jià)已高達(dá)6500元/平方米。銷(xiāo)售人員稱(chēng),該項(xiàng)目一期已售完,約有1000多套養(yǎng)老房屋,“如果你需要,可以留下電話號(hào)碼,待二期開(kāi)盤(pán)時(shí)我們會(huì)通知你。”
        會(huì)員協(xié)議有兩種方式:一種是無(wú)期限有效,子女可以繼承;另外一種就是五年制,五年之后可以選擇退會(huì),會(huì)員費(fèi)全額退還,實(shí)際上也就是居住五年。
        一位會(huì)籍顧問(wèn)表示,房子是在村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的,產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購(gòu)房者經(jīng)認(rèn)購(gòu)后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇,給購(gòu)房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書(shū)及由村委會(huì)核發(fā)的房屋使用權(quán)證,大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。
        據(jù)知情者透露,目前“養(yǎng)老公寓”項(xiàng)目之所以興起,除了項(xiàng)目本身銷(xiāo)售收入外,一旦通過(guò)民政部門(mén)驗(yàn)收,還可以套取補(bǔ)貼。

        “私家農(nóng)場(chǎng)”:農(nóng)地里長(zhǎng)出生態(tài)大棚“50年不變”

        如果說(shuō)“養(yǎng)老公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設(shè)用地,那么一些農(nóng)村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對(duì)外出售小產(chǎn)權(quán)房,則已經(jīng)侵占了農(nóng)用地,目前這種銷(xiāo)售給城里人的“私人家庭農(nóng)場(chǎng)”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開(kāi)花。

        “旅順北路生態(tài)莊園,占地600平方米至1200平方米,封閉小區(qū)依山傍水,45萬(wàn)元至60萬(wàn)元,送大棚非小產(chǎn)權(quán)房!表樦洞筮B晚報(bào)》上廣告的指引,記者來(lái)到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村,只見(jiàn)一排排整齊的鋼架大棚拔地而起,每個(gè)大棚旁都有一座獨(dú)棟住房,屋內(nèi)面積大約70平方米,還帶一個(gè)半地下室。
        負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的村民王經(jīng)理說(shuō),這不是小產(chǎn)權(quán)房,我們不銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán),只對(duì)外出租50年的使用權(quán),1畝地的大棚45萬(wàn)元,兩畝地的大棚60萬(wàn)元。如果將來(lái)政府動(dòng)遷征地,補(bǔ)償款全部都給買(mǎi)房的業(yè)戶(hù)!
        王經(jīng)理說(shuō),這里原來(lái)是沙包村的一片果林,約200多畝,現(xiàn)在建了70多套大棚,是村里開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。有兩種戶(hù)型,一種是1畝地的,主要是給老年人準(zhǔn)備的,只有8套;一種是2畝地的,共有60多套,賣(mài)得最火!俺抢锶速I(mǎi)這里的房子圖的不是房,而是田地,地越大越受歡迎,一半多大棚房都已經(jīng)賣(mài)光了”。
        王經(jīng)理指著旁邊的另一片山坡說(shuō),那邊馬上要建設(shè)二期,100套。“這個(gè)項(xiàng)目叫大連綠色田園生態(tài)園,是經(jīng)過(guò)審批的,以設(shè)施農(nóng)業(yè)立項(xiàng),等通過(guò)農(nóng)業(yè)部門(mén)驗(yàn)收后,您就可以把地下室(農(nóng)具房)打通采光,就是一間很不錯(cuò)的影音棋牌室!
        在旅順北路沿途,這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見(jiàn)。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)帖稱(chēng),長(zhǎng)城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨(dú)樓出售,地點(diǎn)在旅順北路大黑石南,面積200平方米,出售價(jià)格85萬(wàn)元,合4250元每平方米,產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。
        早在2009年4月,北京市國(guó)土資源局已下達(dá)封殺令,要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園,停止占用耕地,對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé),當(dāng)年一些項(xiàng)目被拆除。然而,時(shí)至今天,北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)莊”有增無(wú)減,甚至掀起了新一輪銷(xiāo)售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地,記者發(fā)現(xiàn)了多家在售的“私人農(nóng)場(chǎng)”,價(jià)格從13萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等。

        “旅游地產(chǎn)”:景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食

        記者發(fā)現(xiàn),隨著相關(guān)部門(mén)禁止對(duì)別墅項(xiàng)目審批供地,大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當(dāng)前農(nóng)村對(duì)耕地管理嚴(yán)格,但是對(duì)“三荒地”、水庫(kù)周邊生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設(shè)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有嚴(yán)格禁止,一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球的方式開(kāi)發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”,建設(shè)“分時(shí)度假村”,對(duì)林地和具有生態(tài)保護(hù)功能的山坡地形成威脅。

        江蘇省溧陽(yáng)市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場(chǎng)鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū),處于丘陵地帶,周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場(chǎng)不僅生產(chǎn)茶葉,也是鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目,游客可以采摘茶葉。董事長(zhǎng)盧建平告訴記者,茶場(chǎng)承包土地千余畝。近日,記者再次來(lái)到黃崗嶺茶廠,發(fā)現(xiàn)在茶場(chǎng)一邊坡地上,出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群,屋頂高大,場(chǎng)面鋪排。
        當(dāng)?shù)芈糜尾块T(mén)知情者介紹,這片仿古建筑群實(shí)際上是一個(gè)別墅項(xiàng)目,是作為旅游業(yè)配套的賓館項(xiàng)目報(bào)的,老板一直想對(duì)外銷(xiāo)售!颁嚓(yáng)市的農(nóng)村旅游項(xiàng)目近年來(lái)出現(xiàn)了不少這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn),我們都叫它‘田園地產(chǎn)’!究竟是開(kāi)賓館還是當(dāng)別墅賣(mài),老板不說(shuō)。”
        在北京市昌平區(qū)棋盤(pán)山景區(qū),流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)別墅,銷(xiāo)售人員周濤稱(chēng)“這個(gè)項(xiàng)目是棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)配套功能設(shè)施,地是瓦窯村的山坡地,位于景區(qū)內(nèi),不會(huì)搞新的建設(shè),拆遷的概率非常小!
        密云云佛山黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員相小姐告訴記者:“項(xiàng)目占地是村里改造的山坡荒地,一期只剩下3套了,可選余地不多;二期建設(shè)的是小木屋,96套,已經(jīng)售出20多套,占地600平方米至1000平方米,25.8萬(wàn)元/套起,五十年使用權(quán)。”記者在遼寧省大連市大黑石村,也看見(jiàn)了成片的小產(chǎn)權(quán)別墅,當(dāng)?shù)卮迕穹Q(chēng)別墅占地均為村里的“山坡地”。

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